Свободных офисов в Санкт-Петербурге стало на 40% больше — что это значит для ЗПИФ недвижимости

NF Group подвела итоги III квартала 2026 года на рынке офисов Петербурга.

В апреле разбирал итоги 2025 года. Тогда прогноз на 2026 год был такой: вакантность стабилизируется, ставки вырастут до 10%. Прогноз не сбылся: свободных площадей стало больше, а ставки в классе А снизились впервые с 2023 года.

Разбираю по порядку, что изменилось на рынке и как это касается офисных фондов недвижимости.

Свободные площади выросли на 40% с начала года

Сейчас в Петербурге свободно 282 тыс. м² офисов. В начале года свободных площадей было на 40% меньше.

Новое строительство тут ни при чем: за девять месяцев снесли и перепрофилировали втрое больше офисов, чем построили. Свободных метров стало больше, потому что арендаторы съезжают, а новые не занимают освободившиеся площади.

Больше 70% свободных офисов приходится на класс В. По оценке NF Group, в ближайшие полгода освободится еще 40 тыс. м².

Ставки в классе А снизились впервые с 2023 года

С начала года средняя ставка в классе А снизилась на 4%, до 3 000 ₽/м² в месяц. NF Group называет это корректировкой после перегрева. В классе В ставки еще растут, но медленнее, чем в прошлые годы.

Если сопоставить графики вакантности и ставок NF Group, свободных офисов сейчас почти столько же, сколько в конце 2023 года. При этом ставка класса А с тех пор выросла на треть.

Значит, снижение на 4% пока небольшое по сравнению с тем, сколько площадей освободилось. Если освободятся еще 40 тыс. м², снижение ставок может ускориться.

БЦ Primium: квартал без новых арендаторов

Ближе всего к этим цифрам из моих разборов фонд «Рентный доход 2» от ВИМ Сбережения. По последнему отчету в петербургском БЦ Primium свободно 16% площади, и за квартал там не сдали ни одного помещения.

Девятый этаж свободен с октября 2025 года. Свободных офисов в городе теперь больше, поэтому сдать его будет сложнее, чем год назад.

Для фонда это особенно важно: денег на депозитах становится меньше, и выплата все сильнее зависит от аренды.

Что это значит для офисных ЗПИФ

Новых офисов в 2026 году введут не больше 50 тыс. м². Это меньше половины ввода 2025 года, поэтому стройка добавит немного свободных площадей.

Для действующих фондов главный вопрос в продлении договоров. Ставка по старым договорам продолжает индексироваться, а рыночная уже снижается. Когда придет время перезаключать договор, арендатор сравнит свою ставку с рынком, и собственнику будет сложнее удержать прежние условия.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале | MAX.