Как рынок офисов Санкт-Петербурга влияет на ЗПИФ недвижимости

2025-й стал для офисного рынка Петербурга годом реконструкции: ввод новых площадей (134 тыс. м²) в три раза превысил показатели 2024 года, но 10 из 12 открытых объектов — это обновленные здания.

При рекордно низком за 10 лет поглощении (-50% г/г) рынок демонстрирует поляризацию: дефицит и рост ставок в центре на фоне пустеющей периферии.

Как конъюнктура рынка влияет на фонды недвижимости?

Давление на периферийные объекты. В то время как в центре ставки класса А выросли на 20%, общая вакантность по рынку поднялась до 4,6%, а в зоне Пулково — до критических 20% из-за ротации структур «Газпрома».

Ситуация коррелирует с проблемами БЦ Primium (объект фонда «РД 2»), где вакантными остаются почти 28% площадей. Удаленность от метро и рост предложения в более качественных локациях делают заполнение таких блоков долгим и дорогостоящим процессом.

Смена профиля арендатора. Впервые лидерство по спросу перешло от IT и ресурсных компаний к госсектору (18,4%).

Для ЗПИФов это означает необходимость пересмотра арендных стратегий: госучреждения — это стабильные, но часто менее гибкие в вопросах индексации партнеры по сравнению с технологическим сектором.

Тренд на продажу «в нарезку». Модель продажи офисов блоками (уже 214 тыс. м² на рынке) создает конкуренцию для классической аренды.

Инвесторам в фонды недвижимости стоит учитывать, что рост предложения небольших лотов на продажу может замедлить темпы заполнения вакантных этажей в крупных БЦ.

Прогноз на 2026: стабилизация вакантности на уровне 5% и умеренный рост ставок до 10%.

Рынок Петербурга становится рынком «уникальных адресов». Для пайщиков ЗПИФ это означает, что локация объекта внутри города теперь важнее, чем его класс.

Объекты на периферии будут требовать от УК более агрессивного маркетинга и, возможно, повышенных коммерческих расходов на ротацию арендаторов.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.