ЗПИФ РД 2: выплата снизилась впервые за три квартала

Итоги II отчетного периода 2026 (май–июль, для неквалов, 4 БЦ и склад, СЧА 25,2 млрд ₽):

— Выплата 3 190,93 ₽ на пай, на 4,6% меньше прошлого периода, или 10% годовых от РСП
— Общая доходность за квартал 10,4% годовых против 21% в I периоде
— ЧОД от недвижимости 477 млн ₽ (+21,1%), доход от размещения свободных средств 190 млн ₽ (−41,4%)
— РСП: со 127 518 до 127 660 ₽, прирост за квартал 0,1%
— Вакансия БЦ Primium 15,9%, без изменений за квартал

Резерв в депозитах и РЕПО сократился с 9 до 6,5 млрд ₽

В прошлом разборе отмечал, что доход от недвижимости впервые превысил доход от размещения свободных средств. За этот квартал разница увеличилась до 2,5 раза, но на выплаты это не повлияло. Так, проценты от депозитов и РЕПО снизились на 135 млн ₽, а арендный поток вырос только на 83 млн.

После покупки БЦ Серебряный фонтан и Кубик осталось около 6,5 млрд ₽ на депозитах и в РЕПО.

Доходность квартала — 10,4% годовых против 21%

Доходность фонда складывается из выплаты и прироста расчетной стоимости пая. Выплата 10% годовых, почти как в I периоде, а прирост РСП — 0,4% вместо 10,2%.

Причина в переоценке недвижимости: 77 млн ₽ против 653 млн в предыдущем квартале. На пай пришлось 142 ₽ прироста вместо 3 087 ₽.

Вакансия Primium осталась на 15,9% при 4,8% по рынку

Свободна та же доля площадей, что и в прошлом отчете: сверил поэтажный план — за квартал не сдано ни одного помещения. Девятый этаж пустует с октября 2025 года.

По рынку вакансия в классе А Петербурга за полугодие выросла с 4,3% до 4,8%, то есть у Primium она втрое выше средней. Ставка при этом снизилась с 3 120 до 2 950 ₽/м²/мес.

Что получается по РД 2

Снижение выплаты на 4,6% само по себе некритично: четвертый квартал подряд фонд платит в диапазоне 3,1–3,3 тыс. ₽ на пай. Но дальше выплата зависит в основном от аренды: запас свободных средств сокращается второй квартал подряд. Рост выплат также сдерживает вакансия в БЦ Primium.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале|MAX.