Одинаковая аренда, разная цена квартиры: сравнили Томск и Мурино

Средняя цена продажи в собранной выборке Мурино выше томской на 3,11 млн ₽. Средняя аренда тоже выше, но разница между городами в цене покупки заметно больше, чем разница в месячной ставке. Чтобы увидеть именно влияние цены, мы сравнили оба города при одной и той же аренде.

В расчёте аренда составляет 20 000 ₽ в месяц, или 240 000 ₽ в год до расходов и простоя. При средней цене предложения в Томске такой доход соответствует валовой доходности 9,42%. При средней цене в Мурино получается 4,24%.

Что попало в выборку

Мы зафиксировали по 10 объявлений о продаже и по 10 объявлений об аренде в каждом городе. Всего в сравнении 40 предложений. Цены и ставки взяты из объявлений. Продажные и арендные объявления относятся к разным квартирам.

Средняя цена объекта в Мурино выше на 3 110 000 ₽, или примерно на 122%. По медианным ценам разница составляет 3 175 000 ₽, около 125% от томской медианы.

Средняя заявленная аренда в Мурино выше на 3 440 ₽ в месяц. По медианам разрыв составляет 5 700 ₽. Повышенная ставка аренды в выборке Мурино не компенсирует разницу в цене покупки при расчёте валовой доходности.

Сравнение при одной ставке аренды

Ставка 20 000 ₽ выбрана как медианная аренда в томской выборке. Для Мурино это не рыночная медиана, а единое условие сценария. Такой расчёт нужен, чтобы отделить влияние цены покупки от различия фактических ставок.

Валовая доходность = месячная аренда × 12 ÷ цена покупки × 100%

При средней цене валовая доходность Томска выше на 5,18 процентного пункта. При медианной цене разница составляет 5,22 пункта. В пересчёте на одинаковую аренду объект по средней цене в Мурино стоит примерно в 2,22 раза дороже томского.

10,62 в Томске и 23,85 в Мурино — столько лет полной аренды по 20 000 ₽ арифметически равны цене покупки. Это не прогноз срока возврата вложений: в расчёте нет расходов, простоев и стоимости финансирования.

Что показывают реальные ставки из объявлений

Теперь подставим в расчёт не одинаковую аренду, а средние и медианные ставки из выборки каждого города. Получится обзорное соотношение цены и аренды для каждой пары городских выборок.

Расчётная валовая доходность по агрегированным средним и медианным значениям. Доходность отдельной квартиры может отличаться.


Это не сравнение одних и тех же квартир. Например, средняя ставка аренды Томска не относится к тем же объектам, что средняя цена продажи Томска. Поэтому эти значения полезны для общего сопоставления выборок, но не заменяют расчёт конкретной квартиры.

Цена и аренда за квадратный метр

Цена за квадратный метр помогает сравнивать объекты разной площади. В собранной выборке средняя цена продажи за квадратный метр в Мурино выше томской на 58,65%. По медианам разница составляет 57,85%.

При этом средняя аренда за квадратный метр в Томске выше муринской на 34,16%. По медианным значениям преимущество Томска составляет 27,44%.

Что можно заключить из сравнения

В этой выборке Мурино дороже по цене объекта и цене квадратного метра. Заявленная аренда в Мурино выше в рублях за квартиру, но ниже в расчёте на квадратный метр. При одинаковой ставке 20 000 ₽ в месяц более высокая цена покупки даёт меньшую валовую доходность.

По агрегированным ставкам и ценам из объявлений валовой ориентир Томска также выше. Это не означает, что каждая квартира в Томске будет выгоднее каждой квартиры в Мурино. Результат конкретного объекта зависит от его цены, фактической аренды и расходов владельца.

В статье не учтены простой, налоги, коммунальные платежи собственника, ремонт, мебель, расходы на сделку и ипотека. Поэтому цифры показывают только соотношение цены предложения и валовой аренды. Они не являются чистой доходностью после расходов.

Как считали

Средние и медианные цены и ставки взяты из сводки по 10 объявлениям каждого типа в каждом городе. Цена продажи за квадратный метр рассчитана как цена объявления, делённая на площадь квартиры. Аренда за квадратный метр рассчитана как месячная ставка, делённая на площадь.

Сценарий одинаковой аренды использует 20 000 ₽ в месяц в обоих городах. Годовая аренда равна 240 000 ₽. Валовая доходность рассчитана делением этой суммы на среднюю или медианную цену покупки. Цены в статье являются ценами предложений, а не данными о закрытых сделках.

В следующем сравнении планирую добавить другие города и районы. Если вы выбираете квартиру под сдачу или помогаете с таким выбором, напишите:

Какой город или район стоит сравнить следующим?
При выборе объекта вам полезнее сравнение одинаковой аренды при разной цене покупки или сравнение цен и ставок аренды из объявлений?
Какие расходы или характеристики квартиры нужно добавить, чтобы такое сравнение помогало принять решение?