Выручка девелоперов упадет на 23%

Рынок новостроек России входит в тяжелый кризис из-за сворачивания льготной ипотеки. Совокупная выручка девелоперов в 2026 году упадет до 4,2–4,4 трлн руб., а число банкротств строительных компаний выросло на 41%. Семейная ипотека с 1 октября стала практически недоступной, что может лишить застройщиков 30–40% выручки.

Выручка девелоперов упадет на 19–23% в 2026 году

Совокупная выручка российских девелоперов в 2026 году ожидается на уровне 4,2–4,4 трлн руб., что на 19–23% ниже рекорда 2025 года в 5,4 трлн руб. Наибольшее падение прогнозируется в Москве (35%), Краснодаре (33%) и Тюмени (29%).

Банкротства строительных компаний выросли на 41%

К началу сентября число дел о банкротстве достигло 1 454, увеличившись на 41% год к году. За последние пять лет объемы строительства выросли в пять раз, что создает дополнительные риски при банкротстве подрядчиков.

Льготная ипотека фактически свернута

С 1 октября 2026 года семейная ипотека де-факто перестала быть доступной для инвесторов и большинства покупателей из-за ужесточения требований. По словам Игоря Шимко, инвесторы «отвалились фактически поголовно», а в моменте у многих девелоперов может отвалиться 30–40% выручки, так как свыше 50% продаж шло по льготным программам.


Статистика выдачи ипотеки и программ с господдержкой · Новостройки: плюсы и минусы | от Сергея Смирнова, 8:29

Субсидирование ставки теряет смысл

Пример субсидирования ставки с 12% до 6% для квартиры за 24,5 млн руб. на 15 лет обойдется в 3,6 млн руб., увеличив разрыв между первичкой и вторичкой до 27–30%. Шимко заявил, что инвестиции в новостройки через рассрочки и субсидирование «померли».

Вторичный рынок обгоняет первичный

Число сделок на вторичном рынке с начала 2026 года выросло на 28%, тогда как на первичном — лишь на 1%. Сокращение числа объявлений на вторичке на 33% связано с подорожанием рекламы на ЦИАН, а не с дефицитом предложения. Шимко считает, что вторичка стала интереснее: там уже есть мебель, дом построен, а риски мошенничества решаемы.


Слайд со статистикой сделок на первичном и вторичном рынках · Новостройки: плюсы и минусы | от Сергея Смирнова, 3:11

Банки столкнутся с проблемой покрытия проектного финансирования

Основные кредиторы застройщиков — Сбер, ВТБ, Дом.РФ и Альфа — теперь будут вынуждены решать задачу покрытия кредитов из-за падения продаж. При этом банковский сектор остается прибыльным и устойчивым, что позволяет ему выдерживать нарастающие проблемы. Девелопер «Апри» уже поддерживает свои облигации, выкупая их по 90% от номинала.

Ключевая ставка и инфляционные ожидания сравнялись

Инфляционные ожидания населения достигли 14–14,2%, практически сравнявшись с ключевой ставкой. Это лишает ЦБ аргументов для быстрого снижения ставки. Шимко прогнозирует, что тяжелая ставка может сохраниться в течение всего 2027 года, а снижение будет медленным. Бюджет с большим военным компонентом вряд ли позволит существенно снизить инфляционное давление.

Семейная ипотека в Подмосковье

Доступно 40 000 лотов, но нужны миллионы: В Подмосковье доступно для покупки по новым условиям почти 40 000 лотов площадью 1,8 млн м². Однако для покупки квартиры стоимостью от 8 млн руб. потребуется минимум 2 млн руб. на первый взнос и еще около 3 млн руб. на ремонт.

Дроны выявляют нарушения на участках ИЖС

С 1 октября фотосъемка с дронов стала законным поводом для внеплановых проверок. Среди признаков нарушений: несоответствие границ ЕГРН, захламление, самовольные постройки, загрязнение отходами и химикатами, отсутствие зданий на участках под строительство.

Опрос

65% аудитории не ждут снижения цен от застройщиков: По результатам опроса, 65% считают, что девелоперы продолжат держать цены и продавать субсидированную ипотеку, 37% — что будут уговаривать на рассрочки, и лишь 10% верят в скидки.

Мнение Slavik Capital
Согласен со Смирновым насчёт давления на продажи и дорогой субсидированной ипотеки, но прогноз долгой высокой ставки считаю слишком уверенным.
1. Падение выручки застройщиков на 23% не сходится с приведёнными суммами: получается немного меньше. Само направление прогноза убедительно: если льготных кредитов станет меньше, часть покупателей отложит покупку. Но продажи и выручка в отчётности могут падать в разные сроки.
2. Субсидированная ипотека действительно может оказаться дорогой: в примере за снижение ставки доплачивают 3,6 млн рублей. Покупатель платит меньше процентов, но больше за квартиру. Поэтому скепсис насчёт выгоды такой покупки разделяю.
3. Хватит ли равенства инфляционных ожиданий и ключевой ставки для прогноза на весь 2027 год? Я бы поспорил: ожидания населения сами по себе не определяют решения ЦБ. Если рост цен замедлится, основания снижать ставку могут появиться раньше.
Не является инвестиционной рекомендацией.

Источник: ролик канала Новостройки: плюсы и минусы | от Сергея Смирнова
Больше разборов — в канале @slavik_capital