💰Особенности признания выручки у девелоперов: метод «По мере готовности»

При анализе отчетности девелопера инвестор сталкивается со спецификой признания выручки. Продажи компании могут быть кратно выше, чем в предыдущем году, при этом сама выручка меньше.

📊Это связано с особенностями учета и длительным производственным циклом. С момента приобретения земли до сдачи объекта проходит несколько лет. При этом компания объявляет о старте продаж еще на этапе котлована. Поэтому инвестор может неправильно интерпретировать отчетность. Рассмотрим принципы признания выручки по методу «по мере готовности».

📅Метод «по мере готовности» применяется с 2018 года в соответствии со стандартом МСФО 15. Это наиболее распространенный и предпочтительный подход для девелоперов. Его суть заключается в том, что выручка и соответствующие расходы признаются в отчетности пропорционально достигнутой степени готовности объекта. Это позволяет равномерно отражать финансовые результаты.

📉До 2018 года полное признание выручки было только на финальном этапе строительства, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ), из-за чего показатели застройщика были неравномерными и скачкообразными.

🧮Например, стоимость объекта: 10 млн руб., а общие прогнозируемые затраты на весь проект: 8 млн руб.

📌Конец первого квартала:

● Фактические затраты: 2 млн руб.

● % завершенности = (2 млн / 8 млн) * 100% = 25%

● Объем контрактации (зарегистрированные ДДУ) = 5 млн руб.  

● Выручка за первый квартал = 5 млн * 25% = 1,25 млн руб.

📌Конец второго квартала:

● Сумма фактических затрат: 4,8 млн руб.

● % завершенности = (4,8 млн / 8 млн) * 100% = 60%.

● Объем контрактации (зарегистрированные ДДУ) на конец второго квартала = 7 млн руб.  

● Общая выручка на конец второго квартала = 7 млн * 60% = 4,2 млн руб.

● Выручка за второй квартал = 4,2 млн — 1,25 млн = 2,95 млн руб.

📌Конец третьего квартала (объект сдан):

● Сумма фактических затрат: 8 млн руб.

● % завершенности = (8 млн / 8 млн) * 100% = 100%

● Объем контрактации (зарегистрированные ДДУ) на конец третьего квартала = 10 млн руб.  

● Общая выручка на конец третьего квартала = 10 млн * 100% = 10 млн руб.

● Выручка за третий квартал = 10 млн — 4,2 млн = 5,8 млн руб.

⚠️Недостатки метода:

● Завышение степени готовности. Компания может показать больший прогресс и признать в текущем периоде большую выручку и прибыль.

● Зависимость от качества управления. Метод требует эффективной системы управленческого учета. Ошибки в планировании затрат или сроков искажают финансовый результат на протяжении всего цикла проекта.

● Проблема «нулевой выручки» на старте. Пока степень готовности не достигнет определенного уровня, выручка может не признаваться, хотя компания уже несет расходы.

🎯Метод «по мере готовности» – позволяет девелоперам отражать процесс своей деятельности постепенно. Однако его применение требует от компании высокой культуры управления, точного планирования и прозрачности в раскрытии информации.