Разбор облигаций «Джи-групп»: фиксировать доход или уходить во флоатеры?

Строительный холдинг «Джи-групп» (известен проектами «Унистрой») выходит на рынок с двумя новыми выпусками объемом 2,5 млрд руб. Сектор девелопмента сейчас «на нервах» из-за высокой ставки и сжатия ипотеки. Давайте разберем, что под капотом у компании и стоит ли участвовать в размещении.

🏢 Профиль эмитента Географически диверсифицированный игрок (от СПб до Ташкента). Бизнес стоит на трех ногах:
⚫️ Жилая недвижимость («Унистрой» — основной генератор денег).
⚫️ Коммерческая недвижимость (UD Group — защитный актив, 15% EBITDA).
⚫️ ИЖС (My Corner — премиальный сегмент, снижающий зависимость от льготных программ). Корпоративное управление на уровне: 50% совета директоров — независимые директора).

📊 Финансовые «боли» и результаты Отчетность за 2025 год показывает давление на маржу:
⚫️ EBITDA: 11,06 млрд руб. (стагнация, +1,7%).
⚫️ Рентабельность: сжалась с 31,2% до 25,3%.
⚫️ Чистая прибыль: упала на 47% (2,4 млрд руб.). Важный нюанс: «Джи-групп» придерживается консервативной политики — не капитализирует проценты по кредитам в стоимость строительства, а сразу списывает их в расход. Это делает отчетность честнее, но «бьет» по бумажной прибыли в периоды высоких ставок.
⚫️ Долговая нагрузка: Чистый долг/EBITDA вырос до 2,77х. Это еще не критический уровень (ограничения обычно начинаются от 3,0х), но близко к зоне турбулентности.

⚠️ Ключевые риски (Почему агентства снизили рейтинг?)
⚫️ Разрыв ликвидности: Материнская компания недополучает дивиденды от «дочек», так как кэш «зашит» в эскроу и стройку.
⚫️ Проблемы эскроу: Темпы ввода жилья (рост в 3 раза) превышают темпы новых продаж. Меньше наполняемость эскроу — выше стоимость банковского фондирования. Средневзвешенная ставка по кредитному портфелю взлетела с 9,67% до 19,44%.

🔖 Ключевые параметры выпуска Джи-групп-002P-07/ Джи-групп-002P-08
Номинал: 1000 ₽
Объем: 2,5 млрд ₽ (на оба выпуска)
Погашение: 3 года / 2 года
Купон: 18,5% (YTM 20,15%) / КС +350 б.п.
Выплаты: 12 раз в год
Амортизация: Нет
Оферта: Нет
Рейтинг: A-(RU) АКРА / ruBBB+ Эксперт РА
Только для квалов: Нет/ Да
Сбор заявок: 23 июня 2026 года
Размещение: 26 июня 2026 года

🧐 Что выбрать?
Математика в цикле смягчения ДКП (цель по ставке 12% к концу года) говорит в пользу Фикса (002Р-07):
⚫️ Доходность: На горизонте 2-3 лет фикс принесет больше купонного дохода, чем флоатер при падающей ставке.
⚫️ Капитальная переоценка: При нормализации ставок тело этой облигации переоценится вверх (до 104-106% от номинала), что даст «спекулятивный» бонус при продаже на вторичке.
⚫️ Флоатер: Выпуск 002Р-08 интересен только как страховка от «жесткого сценария» (возврат ЦБ к повышению ставки). Во всех остальных случаях он будет проигрывать фиксу.
⚫️ Сравнение с аналогами: Эмитент предлагает премию за риск справедливо. YTM 20,15% по фиксу — это паритет с «Легендой» (20,65%) и выше доходности «Сэтл Групп» (около 17,8%), у которых рейтинги выше (ruA).

🤔 Что в итоге?
Риск дефолта остается умеренным. Наличие качественных коммерческих активов (KazanMall заполнен на 99%) и банковские вейверы (от Сбера и др.) выступают «подушкой».
Фикс 002Р-07 — оптимальный выбор для доходной части портфеля.
Флоатер 002Р-08 — для консерваторов, боящихся возврата инфляции.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Более подробно, 🔬 под микроскопом, разбор в Дзене

Прочитал — не скупись, поставь ❤️. Тебе не сложно, а автору приятно!
И обязательно подпишись на другие соц.сети, там я коплю миллион для дочек и открыто показываю портфель:
Миллион для дочек в Телеграмм
Миллион для дочек в МАХ