Застройщики — главные бенефициары снижения ставки

Пока рынок тестирует новые минимумы, Центробанк продолжает снижать ключевую ставку (хоть и не так активно как ожидалось), создавая возможности для входа в потенциально интересные истории на нашем рынке. При этом регулятор идет на снижение несмотря на сохранение высоких инфляционных рисков, а значит дает явный сигнал, что снижение будет продолжаться. А для рынка сегодня более важным является сам вектор — не его величина, а устойчивость риторики и курса. 

Учитывая все это, сейчас крайне перепроданным выглядит сектор жилья: индекс Строительных компаний с начала года снизился на 16%, тогда как IMOEX — всего на -10%. Причиной этого могли стать опасения инвесторов о дальнейших перспективах девелоперов на фоне не очень позитивных новостей последних месяцев: общий пессимизм на бирже, техдефолты крупных застройщиков, снижение объемов продаж, срывание сроков сдачи жилья, снижение кредитных рейтингов и обещания ужесточить условия по семейной ипотеке с 1 июля.

Все это как снежный ком обрушилось на сектор, из-за чего многие инвесторы просто, не разобравшись в сути, начали избавляться от бумаг девелоперов. Как итог, акции многих девелоперов на минимумах за последние несколько лет. К слову, такая ситуация не только у них, ралли в нефти из-за блокировки Ормузского пролива, также не дало инвесторам заработать – индекс нефти и газа с начала года потерял 15%. 

При этом важно понимать, что в действительности происходит в секторе. Для этого обратимся кданным ДОМ.РФ за 5 месяцев этого года.

Статистика показывает, что продажи в новостройках за год выросли на 8% до 1,8 трлн рублей, заметного спада пока на намечается. При этом важно то, что объемы выдачи ипотеки растут: +46% г/г или 1,7 трлн рублей в абсолютных цифрах. 37% от этой суммы – доля рыночной ипотеки, объем которой за год вырос на 181% до 650 млрд рублей на фоне снижения ставки и роста доступности ипотеки. 

Все это указывает на то, что рынок продолжает расти, а спрос главное поддерживается не столько за счет господдержки, сколько за счет рыночных ипотек.

По оценкам того же ДОМ.РФ доля вторичной ипотеки в первом полугодии 2026 года вырастет почти вдвое, до 38% против 20% годом ранее, а значит можно и дальше ожидать поддержку спроса на жилье 

 Разобравшись с перспективами сектора стоит кратко вспомнить, как дела у основных застройщиков, акции которых есть на бирже.

ПИК стал практически непубличным, закрылся от инвесторов и, судя по всему, планирует провести делистинг в скором времени. К слову, из Индекса МосБиржи и РТС акции застройщика уже исключили.

Самолет пока также не вызывает доверия на фоне запроса на поддержку со стороны государства, техдефолтов из-за задержки выплат по облигациям, продаж акций акционерами и снижения кредитных рейтингов (АКРА в декабре 2025 года понизило рейтинг до А-(RU) с А(RU) из-за роста процентных расходов и снижения объемов распроданности, НКР в феврале 2026 года до A.ru с A+.ru, изменив прогноз на фоне роста долговой нагрузки.

ЛСР пока единственный кто платит дивиденды, но компания славится не самыми хорошими корпоративными практиками, также за 1 квартал компания показала снижение продаж на 25% до 31 млрд рублей. 

Эталон также непросто преодолевает текущие вызовы: продажи в деньгах снизились на 34% до 24,7 млрд рублей, убытки и снижение рейтинга также снижают привлекательность бумаг. 

Глоракс пока держится лучше всех: за 1 квартал они почти удвоили продажи жилья до 12,6 млрд рублей, кратно обогнав среднерыночный темп. Также их, одних из немногих, рекомендуют покупать аналитики с целевой ценой акции в 108 руб. и рекомендациями «покупать» и «выше рынка». 

Одновременно с этим, на фоне снижений рейтингов почти у всех эмитентов, АКРА повысила рейтинг Глоракс до BBB+(RU) с позитивным прогнозом. На нашем рынке это редкость, такие повышения в этом году можно по пальцам одной руки пересчитать. А в секторе жилья так это вообще пока единственный случай. Плюс с сегодняшнего дня акции Глоракса включат в индексы Широкого рынка и Недвижимости Мосбиржи, что даст дополнительный спрос на бумаги со стороны институционалов.

 Рынок жилья продолжает восстанавливаться благодаря снижению ключевой ставки и росту доступности ипотеки, что подтверждает статистика. Одновременно с этим инвесторы слишком негативно смотрят на весь сектор, из-за чего проседают даже активно растущие и укрепляющие свою устойчивость эмитенты, такие как Глоракс, на которые сейчас особенно стоит обратить внимание на фоне снижения котировок и значительного потенциала к росту.