Акции vs недвижимость vs депозит: что реально победило за последние 10 лет в России

Привет, друзья!

Вопрос, который слышу постоянно: «Куда вложить деньги в России, чтобы не пожалеть?» За ним стоит другой вопрос — а что вообще реально работало последние 10 лет? Не в теории. На практике. В рублях. В нашей реальности.

Берём 2015 год как точку отсчёта и смотрим, что стало с тремя самыми популярными инструментами к 2025-му. Без розовых очков.

Давайте разбираться.

Депозит. Самый «надёжный»

Любимец российского вкладчика. Понятно, прозрачно, застраховано государством до 1,4 млн рублей. Заходим в приложение, три клика — деньги работают.

Как менялась средняя ставка за эти 10 лет? Примерно так:

2015 — около 10-11% (наследие декабрьского шока 2014-го). 2016-2019 — плавное снижение до 5-7%. 2020 — исторический минимум, около 4-5%. 2021-2022 — резкий скачок, в декабре 2022-го топовые банки давали 18-20%. 2023 — снижение. 2024-2025 — снова пик, 18-21%.

Если взять среднюю по десяти годам — выйдет около 8-9% годовых. Не всегда, не везде, но порядок такой.

Теперь считаем. Вложили 1 000 000 рублей в 2015 году под 8,5% годовых с реинвестированием процентов. Через 10 лет — около 2 260 000 рублей.

Выросло в 2,26 раза. Звучит неплохо.

Но вот вопрос: а накопленная инфляция за эти 10 лет какая?

По данным Росстата — около 90-95% накопленно за 2015-2025 годы. То есть ваш миллион 2015 года в ценах 2025-го — это примерно 1 900 000 рублей покупательной способности.

Что это значит? Депозит в лучшем случае едва обгонял инфляцию. Реальный прирост богатства — минимальный. По большому счёту, вы просто не потеряли.

«Надёжный» — да. «Доходный» — спорно. 🙂

Недвижимость. Священная корова

«Бетон не подводит» — это, наверное, самое популярное инвестиционное убеждение в России. Проверяем цифрами.

Вторичный рынок Москвы: в мае 2015 года средний квадратный метр стоил 197 600 рублей. В мае 2025-го — 283 300 рублей. Данные «Инком-Недвижимости».

Рост за 10 лет: плюс 43%. Это не в год — за 10 лет.

Пересчитаем на годовые: около 3,6% годовых ценового прироста. Это ниже инфляции.

При этом сама динамика была неравномерной. 2015-2018 годы — цены падали и топтались на месте. Потом рост: 2020-2022 — льготная ипотека надула спрос и цены одновременно выстрелили. С 2022 года по 2025-й — стагнация. По данным «Инком», в мае 2022-го квадрат стоил 285 100 рублей. В мае 2025-го — 283 300 рублей. Три года в боковике.

Добавляем аренду. Если квартира сдавалась, это ещё +4-6% годовых к стоимости. Итого с арендой — 7-10% годовых. Сопоставимо с депозитом.

Но есть нюансы, которые обычно не считают. Налог на имущество. Ремонты. Простои. Управление арендаторами — это работа, не пассив. Реальная доходность с учётом всего этого — скорее ближе к нижней границе.

И главное. В долларах московская вторичка за 10 лет не выросла — она упала. В 2015 году квадрат стоил около 2 400-2 800 долларов. В 2025-м — примерно 2 900-3 100 долларов. Выглядит как небольшой плюс в долларах — но только потому что рубль за это время укрепился от 70-75 до 80-85 за доллар в разные периоды. А в евро — картина ещё хуже.

«Бетон не подводит» — если не считать в твёрдой валюте. 🙂

Акции. То, чего большинство боится

Здесь интереснее всего. И честнее всего.

Индекс МосБиржи полной доходности MCFTR — это акции крупнейших российских компаний плюс все реинвестированные дивиденды. Средняя полная доходность за 10 лет (2015-2024) по расчётам на основе данных Московской биржи составила около 17-18% годовых.

Но это усредненная цифра. Давайте посмотрим на то, что происходило по годам.

2019 — плюс 39%. 2021 — плюс 22%. Это годы, когда акционеры радовались.

2022 — минус 37%. Вот где у многих сдавали нервы. Февраль, обвал, половина портфеля испарилась за несколько недель. Те, кто продал в панике — зафиксировали огромные убытки.

2023 — плюс 54%. Индекс восстановился. Те, кто удержал позиции, вернули потери.

2024 — плюс 1,6%. 2025 — плюс 2,9%. Два слабых года подряд.

Что это значит на практике? Если в 2015-м вложили 1 000 000 рублей в индекс и реинвестировали дивиденды, к 2025-му при среднегодовой доходности MCFTR около 14-17% за этот период получили бы от 3 700 000 до 4 800 000 рублей.

В 1,6-2,1 раза больше, чем дали депозит или недвижимость с арендой.

Но — с серьёзной оговоркой. По пути вы пережили бы падение 2022 года на 37%. Это испытание не для всех. Инвестиции в акции работают только при горизонте от 7-10 лет и психологической готовности к просадкам. На более коротких горизонтах — это не инвестиции, а лотерея.

Итог: кто победил?

Вложили 1 000 000 рублей в 2015 году:

Депозит (~8,5% годовых, реинвестирование): к 2025-му — около 2 260 000 рублей. Реальный прирост с поправкой на инфляцию — минимальный.

Недвижимость (вторичка Москва + аренда, ~8% годовых): к 2025-му — около 2 160 000 рублей + актив в собственности. Но с учётом расходов на содержание — результат близок к депозиту.

Акции (MCFTR, ~14-17% годовых): к 2025-му — от 3 700 000 до 4 800 000 рублей в зависимости от точки отсчёта и стратегии.

По арифметике — акции выиграли. Без вариантов.

Но с важными условиями: долгий горизонт, диверсификация, отсутствие паники в кризисы.

Три возражения — разберём честно

«А если бы я купил на пике 2021-го?»

Тогда к середине 2022 года портфель упал бы почти вдвое. Это больно. Если бы удержали — к концу 2023-го восстановились. Если продали в панике — зафиксировали убытки. Именно поэтому акции не подходят людям, которым деньги могут понадобиться в ближайшие 3-5 лет.

«Недвижимость — физический актив, акции могут обнулиться»

На мой взгляд, акции Сбера, Лукойла, Северстали не обнулятся никогда — это работающий бизнес. А квартира в неудачной локации может годами стоять пустой. Риск есть у любого актива. Вопрос — в каком виде.

«Я живу не в Москве, недвижимость у нас росла иначе»

Справедливо. Регионы — другая история. В Москве рост был, в других городах картина очень разная. Именно поэтому «недвижимость всегда растёт» — это миф о конкретных локациях, а не универсальный закон.

И про то, что я в сравнение не включал

Потому что это отдельный разговор.

Займы под залог недвижимости — инструмент, которым я занимаюсь уже несколько лет. Это не депозит, не акция и не квартира. Это частное кредитование бизнеса под обеспечение объектом недвижимости. Доходность — около 30% годовых в рублях. Вход — от 50 000 рублей.

28 лет в инвестициях — и этот инструмент я считаю одним из наиболее интересных именно сейчас, когда пик ставок по депозитам, скорее всего, позади, акции находятся в нестабильной фазе, а рынок недвижимости под давлением.

Если интересно — заходите в MAX: max.ru/join/GtOQTLcdIZPMH6ssvRe0am9RJWRSav2OSc6rn55-V24

Или в Телеграм: t.me/+norzz7ri0NdkMzQy

Там разбираю реальные сделки, показываю цифры, отвечаю на вопросы. Не теория — практика. Подпишитесь — это бесплатно.

Друзья, напишите в комментарии: в каком из трёх инструментов держите деньги сейчас — и довольны ли результатом за последние годы? Интересно посмотреть на реальную статистику читателей.