Недвижимости в США, все же где то есть подвох

Насчет успехов, которые показывает американская статистика по недвижимости, у меня возникает пара вопросов, из-за которых, я все же не совсем верю в начало здорового восстановления.
 
Банки в США, может и хотят кредитовать население под ипотеку, но хотят ли люди брать кредиты в таком объемы. Рынок недвижимости в США затоварен, то есть домов за период бума построили очень много и производственные мощности в строительном секторе огромны. Поэтому, как реанимировать строительный сектор, который имел к 2006 явно избыток мощностей и куда девать, уже построенные дома которые в избытке.
 
Почему я так думаю, потому что считаю, что циклы в недвижимости огромны по срокам. К примеру, есть 100 млн. домохозяйств, циклическое обновление недвижимости происходит раз в 50 лет. Исходя из этого, в год, для обновления фондов нужно 2 млн. новых домов, а рост производства будет идти только за счет роста численности населения, что не может дать сильно большого эффекта роста.
 

Если же расти с базы например 50 млн. домов, то для роста экономики открывается огромный простор и капитализм, который стремиться к максимизации прибыли, естественно будет максимизировать и строительство, постоянно наращивая объёмы производства, до тех пор, пока не будет достигнут предел затоваривания в 100 млн. домов.
Из-за максимизации производства, в момент роста строители будут строить не 2 млн. домов в год, что было бы долго но сбалансированно, а будут возводить гораздо больше, 5-6 млн. домов в год. И вот когда предел будет достигнут, то спрос рухнет до уровня простого обновления фондов, а производственные мощности в 5-6 млн. домов будут крайне избыточными.  Вот примерно это, в США и произошло по недвижимости в 2006 году. А циклы в недвижимости огромны и 5-10 лет, для этого сегмента экономики, это не срок.
 
Чтоб было понятнее, попробую объяснить природу циклов на другом примере – компьютерах. В 90-м году, условно говоря, была нулевая база, общий потенциальный объем рынка компьютеров 200 млн. штук, цикл обновления 4 года, то есть годовой темп обновления 50 млн. единиц. Итак, на дворе скажем 1992 год, начинается массовый выпуск компьютеров, в первый год будет произведено только 10 млн. компьютеров, поскольку у производителей нет еще больших мощностей. которые разойдутся на ура, после чего производители нарастят мощности и в следующий 1993 год выпустят 20 млн., затем 30, потом 40 млн. компьютеров, в итоге к 1997 выйдут на уровень 50 млн. штук, что является балансовым объемом производства для существующей базы. Но рынок еще не насыщен, компьютеров на руках всего 140 млн. штук (это производство за предыдущие 4 года 50+40+30+20). Как следствие, в 1998 году производство наращивается до 60 млн. компьютеров, которые так же расходиться на ура, с учетом выбытия старых компьютеров произведенных ранее в объеме 20 млн., общий объем компьютеров на руках растет до 180 млн. единиц. Но производители не видят рисков, они видят растущий рынок и в следующем году, выпускают уже 70 млн. единиц, но продать могут только 40. Рынок перенасыщен, расти дальше некуда, на руках 200 млн. единиц товара, и теперь население будет покупать компьютеры только под замену старых.
В следующие годы, производство восстановиться частично, дойдя до уровня обновления в 50 млн. штук, что является естественным уровнем, но избыточные мощности в 70 млн. будут уже не востребованы.

Примерно то же самое, но в большем временном промежутке происходит почти во всех товарах и с недвижимостью в том числе. Но проблема в том, что недвижимость стоит десятки лет и цикл ее обновления так же длиться десятки лет. Поэтому, ожидать восстановления недвижимости в США надо будет еще очень долго и тем более, не стоит ожидать восстановления объёмов строительства до уровня 2006 года, где мощность производителей была в избытке.
Что же пытается сделать Бернанке, он пытается увеличить спрос посредством более доступных кредитов и чтобы банки выдавали кредиты еще больше. Тут конечно играет роль социальная структура общества, потому что полного насыщения рынка не бывает, есть бедные, которые не могут купить дом, что вполне естественно. И расширяя кредитование, удешевляя деньги, Бен пытается таким образом расширить саму базу. Но все же, как бы он этого не хотел, банки не будут выдавать кредиты по ипотеке тем, кто не платежеспособен. Поэтому ни программа по скупке ипотечных бумаг, ни процентные ставки, в принципе не могут спасти ситуацию. А расширение базы только ухудшит качество, выдаваемых кредитов, что создаст еще большие проблемы в будущем, но не решит проблемы.
 
Почему рынок недвижимости все же начал восстанавливаться, думаю просто, потому что пошел просто банальный отскок как в примере с компьютерами, но отскок будет не до уровней 2006 года, а ближе к балансовому уровню. И так же, я все же думаю, что из-за избытка ликвидности огромную лепту в рост недвижимости сейчас вносит инвестиционный спрос, который считает, что недвижимость надежнее доллара, а это уже пахнет девальвацией а не здоровым ростом.
 
Источник — http://news.icvector.com

Федоров Михаил, аналитик «Вектор Секьюритиз»