Циан: инфраструктура рынка недвижимости, а не ставка на «бетон»

Циан — один из немногих публичных российских бизнесов, который зарабатывает на рынке недвижимости, не участвуя напрямую ни в строительстве, ни в кредитовании. Компания не возводит объекты, не финансирует сделки и не держит на балансе квадратные метры. Её выручка формируется за счёт инфраструктуры рынка: размещения объявлений, лидогенерации, рекламы и цифровых сервисов сопровождения сделок.

Проще говоря, Циан зарабатывает не на бетоне и не на цене жилья, а на том, как именно функционирует рынок недвижимости. Это сразу определяет и характер бизнеса, и инвестиционный профиль компании.

Зависимость от ставок и господдержки: общая среда, но разные риски

Важно сразу зафиксировать очевидное. Циан, как и весь рынок недвижимости, чувствителен к уровню процентных ставок и мерам государственной поддержки. Доступность ипотеки напрямую влияет на число сделок, а значит — на активность девелоперов, агентств и частных продавцов. В периоды стимулирования спроса растут бюджеты на продвижение и рекламу, что напрямую поддерживает выручку платформы.

При высоких ставках процесс разворачивается в обратную сторону: сделки замедляются, сегмент новостроек сжимается, транзакционные сервисы теряют объёмы. В отчётности за 2025 год это видно наглядно — именно транзакционный бизнес оказался под наибольшим давлением.

Но здесь проходит принципиальная граница между Цианом и девелоперами. Компания не несёт строительных рисков, не обслуживает долговую нагрузку и не сталкивается с кассовыми разрывами, характерными для капиталоёмких моделей. Влияние макрофакторов проявляется через поведение клиентов и рекламную активность, а не через баланс и обязательства.

Финансовые результаты: рост без разгона расходов

Отчёт за 9 месяцев 2025 года показывает, что компания прошла наиболее жёсткую фазу цикла и вернулась к устойчивой операционной динамике.

Выручка составила 10,99 млрд ₽, увеличившись на 15% год к году. Основной бизнес вырос на 17%, тогда как транзакционный сегмент оставался под давлением из-за ситуации на ипотечном рынке.

Ключевой момент — контроль затрат. Операционные расходы увеличились на 11%, то есть заметно медленнее выручки. Это позволило расширить маржу и подтвердило, что масштабирование бизнеса снова работает в пользу прибыли, а не «съедает» её.

Скорректированная EBITDA достигла 2,76 млрд ₽ (+20%), рентабельность составила 25,1%. Чистая прибыль за девять месяцев выросла до 2,06 млрд ₽, прибавив 23% год к году. Рост обеспечен операционно, без разгона долгов и без агрессивных инвестиций в ущерб кэшу.

данные LTM: редкое сочетание для российского IT

Если посмотреть на показатели за последние 12 месяцев, устойчивость бизнеса проявляется ещё отчётливее.

• выручка — 14,4 млрд ₽
• EBITDA — 3,6 млрд ₽
• чистая прибыль — 2,8 млрд ₽

Рентабельность собственного капитала — около 41%. На счетах компании — 12,1 млрд ₽ денежных средств, чистый долг отсутствует.

Для российского IT-сектора это редкая конфигурация. Большинство технологических компаний либо работают с минимальной прибылью, либо продолжают инвестировать в рост за счёт денежного потока. Циан уже находится в фазе устойчивой генерации кэша и при этом не теряет темпы роста.

Дивиденд 104 ₽: выплата из факта, а не из ожиданий

Рекомендованный специальный дивиденд 104 ₽ на акцию выглядит крупным, но его финансовая база полностью прозрачна.

Совокупный объём выплаты оценивается примерно в 6,5 млрд ₽, тогда как объём денежных средств на балансе превышает 12 млрд ₽. Операционный денежный поток за 9 месяцев 2025 года составил 3,7 млрд ₽.

Это означает, что дивиденд выплачивается из уже заработанного и накопленного, без привлечения заимствований и без давления на бизнес. При этом важно понимать: речь идёт о разовой выплате после корпоративной реструктуризации, а не о новом постоянном уровне дивидендной политики.

Котировки и риск-профиль: быстрый рост, но не хайп

Теперь к самому важному противоречию, которое часто игнорируют.
Факт: CAGR котировок Циана находится в районе 40%. Это быстрый рост, и отрицать его бессмысленно.

Ключевой вопрос не в том, был ли рост, а какого он качества.

Этот рост:

• не сопровождался наращиванием долга,
• не был основан на разовом субсидировании,
• не строился на убытках «ради доли рынка».

Он совпал с ростом выручки, расширением маржи, увеличением прибыли и накоплением кэша. Именно поэтому котировки росли не как спекулятивный импульс, а как отражение улучшения бизнеса.

При этом риск никуда не исчезает. Оценка VaR на коротких горизонтах достигает –22%, а максимальные исторические просадки находились в диапазоне –14–15%. Отрицательные сценарии редки, но при их реализации движение может быть резким. Это делает бумагу менее подходящей для короткого тайминга, но вполне логичной для удержания в портфеле.

Конкурентная среда: давление есть, но пределы понятны

Рынок онлайн-недвижимости конкурентен, и Циан работает в плотном окружении сильных игроков.

Авито обладает крупнейшим трафиком и охватом, однако недвижимость для него — лишь один из вертикалей. Глубина специализированных сервисов и монетизация профессиональной аудитории у Циана выше.

Яндекс Недвижимость силён в трафике и рекламных технологиях, но сегмент недвижимости встроен в экосистему и зависит от её внутренних приоритетов.

Дом.РФ играет институциональную роль и влияет на рынок через господдержку, но уступает коммерческим платформам по пользовательскому опыту и гибкости.

Для Циана конкуренция означает давление на темпы роста и необходимость постоянных инвестиций в продукт, но не угрозу устойчивости бизнес-модели.

 Итог: кому подходит эта акция

Циан — умеренно циклический, но структурно устойчивый бизнес. Он чувствителен к ставкам и господдержке, работает в конкурентной среде и не является защитной акцией. Но при этом не несёт долговых и строительных рисков, остаётся прибыльным и стабильно генерирует денежный поток.

Это история быстрого роста котировок, подкреплённого бизнесом, а не ожиданиями.
Она подходит инвестору, который:

• понимает цикличность рынка,
• готов к волатильности,
• ценит рост качества бизнеса, а не только темпы.

 С учётом текущей коррекции котировок Циан уже находится в зоне повышенного внимания для покупки. Цена откатилась от локальных максимумов примерно на 20%, что вернуло оценку ближе к нейтральным для качественного IT-бизнеса уровням — P/E порядка 14–15 и EV/EBITDA около 11–12. При сохранении текущего фундаментала это тот диапазон, где соотношение риска и потенциальной доходности становится существенно лучше, чем при покупке на пике роста, и где позицию уже можно начинать формировать аккуратно, без ожидания идеального дна.


⚠️ Материал не является инвестиционной рекомендацией.

 Читайте больше материалов по этой и другим темам в Телеграмме

ИСК5: рост сохраняется, но его качество ухудшается

АЭРОФЛОТ: почему он стал одним из лидеров моего рейтинга акций

ЛУЧШИЕ акции 2025 – моя версия