Эталон прирастает проектами

Компания Эталон объявила  о заключении сделки по приобретению АО “Бизнес-Недвижимость” за 14,1 млрд руб. 

АО “Бизнес-Недвижимость” владеет портфелем земельных участков и коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. В портфеле 42 объекта — эти участки будут использованы под строительство недвижимости премиум и бизнес классов. 

Не так давно Группа запустила бренд для премиального класса AURIX, под этим брендом  и будут реализованы новые проекты. 

С точки зрения диверсификации бизнеса сделка выглядит действительно хорошо.

• Во-первых, компания неоднократно говорила, что хочет расширять присутствие в этом сегменте. Во-вторых, это проекты Москвы и Санкт-Петербурга — высокомаржинальные регионы. С таким портфелем Эталон может сразу ворваться в топ девелоперов премиальной жилой недвижимости. 

С точки зрения доходности также все неплохо. 

В релизе отмечено, что девелоперский потенциал на ближайшую перспективу оценивается в 185 млрд руб. выручки ближайших 7 лет. До 2032 года есть план реализовать 18 проектов площадью 200 тыс. кв. метров. Остальные участки находятся в проработке. Часть участков будет использоваться под офисы — также дополняет этот сегмент текущего портфеля Эталона.

С точки зрения спроса, премиум самый устойчивый сегмент. Чем выше класс — тем меньше он подвержен последним трендам, связанным с высокими ставками. Клиент зачастую платит всё и сразу, без ипотечных программ. Как пример — динамика продаж недвижимости по классам, где премиальный сегмент показывает устойчивый рост. Причем в 2024 году рост составлял 11% в метрах и на 54% в денежном выражении. 

Недавно на РБК про эти тренды рассказывал финансовый директор Илья Косолапов. 

При этом Косолапов отметил, что они уже наблюдают эффект по оживлению спроса после последних решений ЦБ по снижению ставки. 

Так же он отметил, что инвестируют в проекты сейчас, если они короткие с IRR выше 20%. А долговая нагрузка остается на комфортном уровне, благодаря хорошему покрытию долга счетами на эскроу (напомню, что чем выше покрытие — тем ниже процентная ставка проектному финансированию). 

По словам Косолапова, для прибыли нужна ключевая ставка 14% или ниже. Судя по прогнозам ЦБ, следующий год в жизни компании будет поворотным. 

Последние не лучшие результаты с убытком, на мой взгляд, можно воспринимать как инвестиции, реализация которых произойдет уже в более мягкой ДКП. Нарастили кол-во проектов, существенно увеличили диверсификацию. При строительстве офиса появляется льгота, которую можно использовать для уменьшения платы за изменения вида разрешенного строительства (работа над оптимизацией расходов, а изменение вида разрешенного строительства — существенная часть себестоимости). 

Для покупки Бизнес-Недвижимости, Эталон планирует сделать SPO. По сравнению с новым долгом в текущей ситуации с дорогими деньгами этот шаг можно понять. Компания выпустит новые акции, которые разместит на бирже. У действующих акционеров будет преимущественное право. АФК Система также сообщила, что не будет снижать долю в Эталоне, и планирует участвовать в размещении.  В планах провести SPO до конца этого года. 

Эталон в июле окончательно решил проблему с пропиской, теперь это российская компания без инфраструктурных рисков. Компания подала заявку на включение акций во второй уровень листинга и ожидает, что торги акциями возобновятся в начале сентября этого года (то есть уже вот-вот). 

Снижение ключевой ставки должно существенно снизить финансовые расходы и нарастить продажи. Поэтому ждем возобновления торгов и объявления параметров сделки