Сочинские риелторы довели тысячи инвесторов до банкротства. И это только начало...

Покупка недвижимости в Сочи и других курортных городах для последующей перепродажи через 2-3 года — популярная инвестиционная стратегия, основанная на ожиданиях роста цен за квадратный метр.


Но вот рабочая ли эта схема?
Либо это красивые сказки от сочинских агентств недвижимости и застройщиков?

Это мы с Вами и разберем в этой статье.


Хмм, всезнающий Гугл и Искусственный Интеллект недвусмысленно намекают, что вложения в сочинскую недвижимость — беспроигрышный вариант… И, если Вам достаточно этой информации, то не тратьте время на прочтение этой статьи… звоните своим риелторам и инвестируйте… ведь в Сочи думать дорого 😱😂.
А потом после сделки включайте «Слово пацана», или «Игру Престолов», не напрягая мозг сложными темами… ведь риелтор и отдел продаж так красиво же все расписали 🤦🏻‍♂️

❗️❗️❗️ Но, если всё же у Вас есть сомнения, то дочитайте эту статью до конца, и тогда, возможно, я уберегу Вас от игры в бетонном Казино.

Для начала, давайте посмотрим куда чаще всего ведут риелторы бетонных буратин:


👆 Из 972 сделок, проведённых в июне в Сочи, Крыму, Анапе — 733 (больше 70% всех сделок) это квартиры в Жилых Комплексах.

Что привлекает инвесторов в этих объектах?
1. Относительно небольшая цена входа (от 5,5 млн ₽);
2. Красивые инвест расчёты от риелтеров и отделов продаж («в 2 раза дороже продадите», «лучшая инвестиция в Вашей жизни» и тому подобный бред...
3. Льготные, субсидированные и траншевые ипотеки.
👆 то есть, наскребли «инвесторы» на первоначальный взнос (1-2 млн ₽)…
Год или два у них льготный период… они платят по 100, 1000, или пусть даже по 30 000 ₽…
Эти 2 года они «чилят» и радуются жизни, предвкушая куда потратят заработанные миллионы… 🤦🏻‍♂️

Но льготный период закончится… и что эти горе-инвесторы будут делать дальше… когда ежемесячные платежи по ипотеке подскочат в 5 — 10 раз.

А что произойдёт дальше, это мы с Вами и посмотрим (на примере одного из ЖК в Сочи, активно продававшегося с 2019 года) 👇


ЖК «Флора» в Кудепсте столкнулся с кризисом перепродаж: обилие объявлений свидетельствует об отчаянных попытках инвесторов сбыть недвижимость. У многих из них уже закончились льготные условия по ипотекам… платежи значительно выросли и теперь они вынуждены продавать квартиры по низким ценам, чтобы скинуть с себя долговую кабалу...
Но, не всех ждет спасение — вероятна волна банкротств.
Главный урок: инвестируя в «бетон», сразу планируй, как будешь продавать.
И — никогда не инвестируй используя заемные средства!

На примере ЖК Флора 👆 мы видим количество инвесторов, желающих выйти из проекта… более 500...

Заработают они с этого и любого другого аналогичного проекта хоть что-то? Сомневаюсь… если только геморрой 🤦🏻‍♂️

А КАК ЖЕ ОБСТОИТ ДЕЛО С ИНВЕСТИЦИЯМИ В АПАРТ-ОТЕЛИ? Там то хоть вложения себя оправдают?

Давайте посмотрим на примере апарт-отелей в Крыму 👇:


✔️ Приемлемые цены
✔️ Рассрочки и ипотеки
✔️ Возможность пассивного дохода

Есть только 3 НО… 👇
✔️ ноунейм управляющие компании
✔️ сдача без ремонта, мебели и техники
✔️ новые правила в гостиничном бизнесе, которые вступают в силу с 1 сентября 2025 года...

Сдача апартов с отделкой «Вайт-бокс», или того хуже в «черновой»… это то, что на собственном опыте прочувствовали инвесторы в Сочи… Крымские застройщики решили наступить на теже грабли… 🤦🏻‍♂️

👆 — «Почему так плохо приобретать гостиничный номер без ремонта, мебели и техники?»
— «Всё просто, к завершению строительства у части собственников не будет денег на ремонт и оснащение, часть инвесторов намеренно не будут делать ремонт, надеясь перепродать… В итоге, из всего номерного фонда подобных апарт отелей готовыми к сдаче в аренду будет не более 40% помещений...
👆 дальше по цепочке: увидев, что 60% номеров в отеле не пригодно для аренды — в комплекс не зайдёт ни один грамотный отельер… а это в свою очередь приведет к следующему 👇:


👆 с 1 сентября вступают в силу новые правила… что это значит и какие будут последствия:

✔️ сдача апартаментов без прохождения обязательной классификации станет незаконной.
✔️ все апартаменты, используемые в качестве гостиничных объектов, должны получить официальный номер в государственном реестре классифицированных средств размещения. Без этого документа невозможно будет сдавать апартаменты через популярные онлайн-платформы, такие как Авито, Суточно.ру, ЦИАН и другие.
✔️ Сдача апартаментов напрямую собственником будет запрещена.
✔️ Оказывать гостиничные услуги с сентября смогут только управляющие компании, которые включены в специальный реестр, что значительно ограничит круг лиц, имеющих право заниматься такой деятельностью.
Процедура классификации требует соответствия ряду критериев, и пройти её смогут далеко не все объекты.
✔️ Ещё одним важным условием станет наличие паспорта антитеррористической безопасности, без которого сдача будет невозможна.

❗❗❗Таким образом, апартаменты, не прошедшие классификацию, фактически окажутся вне закона и потеряют возможность приносить доход от легальной аренды и соответственно станут неликвидным активом 🤷🏻‍♂️

Пройдут ли классификацию апарт-отели в Крыму или станут никому не нужными бетонными клетками… покажет лишь время… Но инвестировать в подобные объекты я бы не стал...

❗️❗️❗️ — »Означает ли это что инвестировать в курортную недвижимость не стоит?"
— «Наоборот! Инвестировать нужно, но главное чтобы рассматриваемый Вами объект соответствовал следующим параметрам:
✔️ Крупный Гостиничный Комплекс с обширной развлекательной инфраструктурой (СПА, бассейны, аквапарки, рестораны и т.д.)
✔️ Под управлением известного отельера (Azimut, Alean, Cosmos, Domina)
✔️ номера должны сдаваться с ремонтом, мебелью, техникой
✔️ срок завершения строительства 2027-2028 года


Информацию по любому из этих проектов 👆 Вы можете найти на страницах моего канала, либо запросить актуальную информацию.
👆 Например, инвестировав в эти комплексы сегодня, через 2,5 года Вы будете иметь:
✔️ от 17% годовых на пассивном доходе.
✔️ от 30% рост цены квадратного метра в год (за время стройки)
В эти проекты не заходят люди без денег. Портрет покупателя — это успешные бизнесмены, которые не пользуются ипотечным плечом. Покупают либо за 100% оплату, либо в рассрочку.
👆 Именно поэтому демпинга в подобных объектах нет.


👆 ещё раз взглянем на рейтинг продаж за июнь… и придём к неутешительному выводу: лишь 10% инвесторов поступили правильно… вложив капитал в хорошие объекты… остальные 800… скорее всего поставили на Zero и проиграли 🙁

Но многие инвесторы уже зашли в эти проекты… а складывать все яйца в одну корзину многие не хотят...

— »Какие же есть альтернативы? Куда ещё можно выгодно вложиться?"
— «В предыдущей своей статье я расписал преимущества Архыза… В этой статье представляю Вам один из лучших строящихся комплексов на Алтае 😲


✔️ Известный отельер
✔️ Старт продаж 2 очереди
✔️ Номера с ремонтом, мебелью и техникой
✔️ Рентабельность 19%


— »Выгодная ли это инвестиция?"
— «Да, безусловно»

👆 в следующих публикациях раскрою потенциал этого объекта подробнее. Если же ждать обзорной статьи Вам не хочется — напишите мне, и я пришлю Вам всю информацию 🤝



С уважением и хорошего дня,
Литовка Роман