#ПроНедвижимость: заплати за свои инвестиции

Друзья, приветствую. Стал свидетелем горячей дискуссии на тему того, что «Парус» берет комиссию 5% за привлечение денег при выпуске своих паев недвижимости. Не знаю, комментировала ли сама УК где-то этот вопрос, но есть мысль, что стоит прокомментировать этот кейс для любителей коммерческой недвижимости, так как не мало инвесторов эта комиссия возмутила. Статья может быть интересна не только инвесторам «Парус», но и всем, кому интересно расширить свой кругозор в области финансов.

Что за комиссия

Сначала разберемся, о какой комиссии идет речь. Сразу стоит сказать, что для каждого отдельно взятого фонда необходимо смотреть его расходы и комиссии в правилах доверительного управления. И так, какие комиссии за привлечение денег есть у Парус:

• 5% при дополнительной выдаче паёв «Парус-Красноярск», «Парус-Двинцев», «Парус-Логистика», «Парус-Нордвей»;
• 2% при погашении основного долга по кредиту (без учета процентов) для «Парус-Озн» и «Парус-СБЛ»;
• 0% комиссии за привлечение денег / погашение кредита в «Парус-Макс».

Примечание: выдача паев фондов «Парус-Логистика», «Парус-СБЛ» уже завершена, по фонду «Парус-Двинцев» финальная эмиссия ожидается в конце июля 2025.

Именно указанная комиссия стала предметом жарких дискуссий среди инвесторов в ЗПИФ от УК «Парус».

Откуда она взялась

Чтобы разобраться, в том, почему УК взимает эту комиссию, необходимо понять механизм выдачи паёв. Паи ЗПИФ нельзя выпустить «просто так», ведь пай удостоверяет право своего владельца на долю в имуществе фонда. А это означает, что для выпуска паёв сначала нужно внести имущество в состав фонда, в данном случае — деньги, а только потом получить паи.Таким образом, у нас получается два варианта получения паёв ЗПИФ недвижимости:

1. Инвестор сначала перечисляет свои деньги в управляющую компанию и просит внести эти деньги в фонд, затем управляющая компания, после включения денег в состав фонда, выдает инвестору паи, которые подтверждают его долю в имуществе. Этот вариант используется, когда у УК нет потребности размещать паи через биржу.
2. Управляющая компания вносит свои деньги в состав имущества фонда, а затем удостоверяет этот факт выдачей себе инвестиционных паёв, после чего идет на биржу и продает там инвестиционные паи инвесторам. Этот вариант использует УК «Парус», потому что размещает паи на бирже, а чтобы паи разместить, их надо сначала выпустить.

Что же происходит с точки зрения финансового менеджмента компании? А происходит вот что:

Управляющая компания располагает своими собственными деньгами. Свободные деньги вполне могут просто лежать на депозите или быть инвестированы иным консервативным образом с доходностью, близкой к ключевой ставке ЦБ (я специально упрощаю, но суть верна). Но компания вместо этого переводит свои деньги в фонд, чтобы выпустить паи.

И так, еще раз. У компании есть деньги, она могла бы их положить на депозит под условные 15-20% годовых (на момент написания статьи), но вместо этого она их вносит в фонд и получает паи, по которым выплаты, например, 12% годовых. Получается, что компания теряет прибыль в размере нескольких % годовых из-за отвлечения своих денег. Все цифры условные, но смысл верен.

Теперь вопрос: кто должен оплатить потери бизнеса? Ответ очевиден: бизнес зарабатывает на клиентах и оплачивает издержки за счет денег, полученных от клиентов. В старых фондах от «Парус», когда ключевая ставка была ниже и стоимость отвлечения денег для компании была дешевле, комиссия была меньше — всего 2%. Когда ставка ЦБ начала расти, то стоимость отвлечения своих денег для компании тоже начала расти (а ведь нельзя было заранее спрогнозировать, когда этот рост остановится), комиссии за привлечение тоже выросли, теперь они 5%.

Итого: комиссия за привлечение денег / за погашение кредита — это в первую очередь плата за отвлечение собственных средств управляющей компании, которые она могла бы размещать условно на депозите, а не тратить на выпуск новых паёв. И если новые паи размещаются быстро, то компания зарабатывает дополнительную копеечку, а если размещение паев замедляется, как это было в 2024 году, то эта комиссия компенсирует потери. Конечно, любой вменяемый финансовый менеджмент произведет расчеты таким образом, чтобы в минус не уходить, а все же иметь некоторую прибыль.

Если кому-то это кажется возмутительным, то подумайте вот о чем: если УК будет выпускать продукты, способные привести к её нестабильной работе, снизить ее надежность и снизить устойчивость в случае кризисов, то вы точно-точно хотели бы пользоваться услугами такой компании? Вопрос риторический. Понимаю, что не все поймут такую позицию, но объяснил как мог.

Кто платит эту комиссию

Следующий важный вопрос, а кто платит эту комиссию? Может показаться, что платят её те, кто покупает паи на бирже у управляющей компании (вот прям так сразу 5% как с куста), а те, кто покупает паи у других инвесторов, уже эту комиссию не платит. Конечно, это не совсем так.

Извиняюсь, сейчас будет немного математики, но это важно для понимания процесса. Я постарался все максимально упростить, но не потерять суть:

Представим, что фонд торгуется на бирже, а его стоимость чистых активов (СЧА) составляет 1 млрд рублей, при этом было выпущено 1 млн паев, так что на каждый пай приходится 1000 рублей чистых активов. Но тут УК решает, что самое время привлечь еще 500 млн рублей через продажу новеньких паев в количестве 500 тысяч штук (по 1000 рублей за пай). Что же произойдет дальше?

А дальше УК вносит в фонд свои 500 млн рублей, взамен выпускает 500 тысяч новеньких паев. То есть раньше фонд состоял из 1 млн паёв, а теперь из 1,5 млн паев. В свою очередь, у фонда формируется обязательство перед управляющей компанией в размере 5% от внесенной суммы в 500 млн рублей, что равно 25 млн рублей. А УК идет на биржу и продает 500 тыс. шт. паев по 1 тыс. рублей за пай, возвращая себе ранее потраченные деньги.

И теперь баланс фонда выглядит следующим образом (тут самый сложный момент):1 млрд рублей изначальный + 500 млн рублей новых — 25 млн рублей комиссии = 1 млрд 475 млн рублей, теперь это новая стоимость чистых активов, которая разделена на 1,5 млн паев. Вот мы и поймали плательщиков комиссии: она взимается из имущества фонда, то есть со всех пайщиков разом:

• Раньше у нас был 1 млн паев, с расчетной стоимостью 1 млрд рублей = 1000 рублей на пай.
• Теперь у нас 1,5 млн паев с расчетной стоимостью 1,475 млрд рублей = 983,33 рубля на пай.

То есть комиссия была «размазана тонким слоем» на всех пайщиков и не важно, купили они паи у другого инвестора или у управляющей компании. Получается, что дополнительная эмиссия паев навсегда немного снижает стоимость чистых активов фонда в пересчете на каждый пай за счет комиссии за привлечение, так что любой, кто когда-либо в будущем купит паи по цене размещения или выше, он их купит уже с полным учетом когда-то взятой комиссии за привлечение денег. Это логичная плата за то, что компания отвлекла свои деньги под выпуск новых паёв, вместо того, чтобы держать их на условном депозите.

А есть ли альтернатива

Можно было бы не размещать паи на бирже, а собирать деньги с пайщиков банковским переводом. Тогда не пришлось бы отвлекать капитал УК. Это стандартная схема при выпуске паев для большинства ЗПИФ. Каждый инвестор «Парус» заходил бы в мобильный/интернет банк и ручками вносил бы все реквизиты и совершал перевод, а потом ждал бы от УК выдачи паёв. Либо банки разработали бы для УК отдельную удобную форму оплаты. Либо УК разработала бы форму оплаты в своем личном кабинете. А можно было бы заключить договор с банками (за комиссию) и привлекать пайщиков через банки-агенты. Все указанные варианта все равно не бесплатные и требуют затрат на реализацию и поддержку. Но удобство для инвестора и скорость размещения капитала снизились бы, по сравнению с операциями на бирже. А ведь скорость размещения тоже влияет на издержки инвесторов, но об этом мало кто думает.

Как мы видим, любой из выбранных вариантов реализации имеет как свои плюсы, так и минусы. Подходит ли вам выбранное решение от УК «Парус» решать только вам. Если не подходит, то большинство рыночных игроков имеет другую бизнес-модель.

Итого

• Комиссия за привлечение денег / за погашение кредита взимается за счет всех пайщиков в момент дополнительного выпуска паев;

• Комиссия существует потому, что УК выбрала технологию продаж, когда сначала вносит в фонд свои деньги, чтобы выпустить паи, а только потом их продаёт, комиссия — это плата за пользованием собственным капиталом УК;

• Можно было бы привлекать паи по-другому, в данном случае УК выбрала бизнес-модель, когда инвесторам нужно просто зайти на биржу и купить актив, логично, что у каждой бизнес-модели есть свои плюсы и минусы и свои издержки, ни один способ и уж тем более комбинация способов не является бесплатным.

На этом все.

Буду искренне благодарен каждому, кто оценит статью лайком.

Статья не содержит инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендации. В статье не содержится призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно. Результаты в прошлом не гарантируют результат в будущем.


Канал в Дзен: Механика Капитализма