Не привыкайте к земле: почему инвестировать в строительство становится все сложнее

Инвестиции девелоперов стремительно падают. За первые шесть месяцев 2025 года их общий объем составил 37 миллиардов рублей. Это шестилетний минимум — меньше было лишь в 2019 году (32 миллиарда). Почему рынок недвижимости сегодня сильно проседает и какие есть альтернативы для инвесторов — рассказываем в этой статье.

Не движется

Только в Москве и Подмосковье инвестиции в участки под застройку упали в 4,3 раза, а средний размер сделки сократился до 2,1 миллиарда рублей (в 2024-м было 4,5 миллиарда). В Санкт-Петербурге и Ленобласти инвестиции снизились на 50%, а площадь приобретенных участков — и вовсе на 95%. За полгода в культурной столице заключили всего 16 (!) сделок по покупке земельных участков для строительства жилья.

Падение спроса на участки под застройку снизило и привлекательность новых проектов — за первое полугодие 2025-го девелоперам удалось реализовать лишь 9 миллионов квадратных метров в новостройках, что на 16% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Все это прямое следствие отмены льготных ипотечных программ и давление долго удерживаемой на высоком уровне ключевой ставки Центробанка — это сделало ипотеку менее доступной (объемы ипотеки по рыночным условиям упали в 2,8 раза). Низкие продажи жилья и падение доходов на фоне инфляции привели к спаду в девелоперских проектах. Впрочем, это прогнозировали еще в прошлом году. 

Рис. 1. Так обстояли дела с инвестициями в недвижимость предыдущие несколько лет. Источник

Выглядит все это особенно контрастно на фоне показателей 2024 года, ставшего рекордным — общий объем инвестиций в недвижимость за прошлый год превысил триллион (рост — 34% по сравнению с 2023-м и в два раза — с 2022-м).

Рис. 2. Динамика инвестиционных сделок на рынке недвижимости с 2015 года. Пик роста пришелся на 2024 год. Источник

По итогам же первых шести месяцев текущего года уже очевидно — рынок упал и стагнирует. Скорее всего, негативный тренд сохранится — по итогам полного 2025-го прогнозируется дальнейшее сокращение инвестиций в недвижимость — более чем в два раза.

Рис. 3. По оценкам IBC Real Estate, инвестиции в недвижимость по итогам полного 2025 года снизятся более чем в два раза — до 600 миллиардов рублей. Источник

Куда смотрит инвестор

Центробанк рекордно долго удерживал ключевую ставку на рекордно высоком (21%) уровне. Однако в июне 2025 года впервые за долгое время снизил ставку до 20%, а после ряд банков сообщили о корректировке своих ставок по ипотеке.

За состоянием ключевой ставки внимательно наблюдают участники рынка недвижимости, поскольку от нее в значительной степени зависят финансовые потоки в строительство. Для инвесторов снижение ставки в теории может означать увеличение спроса на недвижимость, так как должно приводить к удешевлению ипотечных кредитов. Однако снижение ставки рефинансирования всего на 1% рынок недвижимости не расшевелило.

Хотя в июле ипотечный рынок несколько оживился, вернувшись к показателям марта-апреля 2025 года. Но произошло это не из-за изменения ставки. Главным стимулом по-прежнему остаются льготные программы, особенно семейная ипотека — именно на них приходится основная часть заявок. 

В целом же ставки для большинства заемщиков по-прежнему остаются высокими, поэтому многие заняли выжидательную позицию, откладывая решение квартирного вопроса на неопределенный срок. И это замедляет продажи.

На грядущем июльском заседании Центробанк в очередной раз пересмотрит ставку, но вовсе не обязательно снизит. А если это и произойдет, то снижение скорее всего не будет глобальным — максимум на пару процентных пунктов. Ставка точно не пойдет стремительно вниз по наклонной. 

И в этом кардинальное отличие нынешней ситуации от того, что было в 2015-м и 2022 годах. Тогда для сдерживания геополитических угроз и контроля падения рубля ставку повышали до рекордных на тот момент значений — 17% и 20% соответственно. Но как только ситуация стабилизировалась, ставку довольно быстро (всего за несколько месяцев) опустили до менее 10%. Сейчас ставку будут снижать медленно и аккуратно (о том, почему так происходит и какова логика корректировки ставки, мы ранее рассказывали). Если в июле ее и снизят, например, до 19%, то к концу года она вряд ли упадет ниже 16-17%.

Скорее всего, в обозримом будущем — начиная с 2026 года и далее — ставка не опустится ниже 12-15%. Даже если добиться целевого уровня инфляции в 4%, это не означает ключевую ставку в 4%. Инфляция может составить 4% при ставках 12-15%, но не ниже. Это подтверждается данными Росстата: инфляция снизилась с более чем 10% до 6-7% при ставке 21%. В 2023 году, когда ставка была 7,5%, инфляция начала стремительно расти, что и стало причиной повышения ставки до предельных значений. Поэтому при ставке в районе 7,5% мы, вероятно, столкнемся с новым витком инфляции, чего Центробанк будет стремиться избежать.

Минуя стадию котлована

Эффективной альтернативой инвестиций в недвижимость были и остаются микрофинансовые организации. К середине 2025 года позиции МФО еще более укрепились, поскольку этот сегмент начали глобально реформировать — это продлится минимум до 2027 года. Таким образом будет завершен процесс оздоровления рынка — остаются только добросовестные участники, вводится больше мер по защите заемщиков, ужесточаются требования регулятора по поводу ликвидности и т.д.

Законом установлена минимальная сумма инвестиций в МФО — 1,5 миллиона рублей. По данным на весну 2025 года, средняя стоимость участка под строительство жилья в Подмосковье обойдется в 3,4-3,6 миллиона. Округлим эту сумму до 3 миллионов (представим, что нам дали такую щедрую скидку). Теперь давайте сравним, как будут работать эти 3 миллиона в девелопменте и в МФО.

В МФО ставки традиционно высокие — сегодня можно рассчитать на 28% годовых. Причем, инвесторы могут максимально гибко работать со вкладами — могут частично или полностью снимать полученные проценты (не в конце срока, как в банках, а по мере необходимости — и без штрафов) или, наоборот, пополнять для реинвестиции прибыли.

За год 3 миллиона инвестиций в МФО при ставке 28% принесут 840 тысяч, а общая сумма приблизится к 4 миллионам.

Рис. 4. Стартовав с 3 миллионов, за год инвестиции в МФО повысят сумму до 3 840 000 рублей. Ссылка на расчет

Если при тех же вводных реинвестировать ежемесячно 50 тысяч рублей, то к концу года 3 миллиона превратятся в 4,5 миллиона.

Рис. 5. Ежемесячное реинвестирование 50 тысяч рублей при ставке 28% к концу года принесет дополнительные 917 тысяч, а общая сумма увеличится до 4 517 000 рублей. Ссылка на расчет

Для получения такой доходности с 3 миллионов инвестору МФО не придется делать примерно ничего (ежемесячное реинвестирование можно настроить по принципу автопополнения).

Вложившемуся же в земельный участок под строительство предстоит оплатить план проекта и его согласование, провести коммуникации, построить дороги и подъездные пути, оплатить госпошлину и земельный налог, а также многое-многое другое. И это без учета собственно строительства.

По данным Союза инженеров-сметчиков на 2025 год в среднем по России полная себестоимость строительства 1 квадратного метра в стандартном многоквартирном доме составляет 86 847 рублей. Расходы на инженерные исследования (геологические и геодезические) обойдутся в 300-500 тысяч, фундамент — 6-8 миллионов, возведение «коробки» (стен, перекрытий и крыши) — 40-50 миллионов, инженерные системы (электрика, сантехника, вентиляция, отопление) — 10-15 миллионов, внутренняя отделка и благоустройство двора — 7-10 миллионов, строительство дорог — в среднем 17,6 миллиона за километр.

Да, чаще всего инвесторы стремятся покупать участки, где уже есть коммуникации и инфраструктура. Но их стоимость будет очень далека от наших и без того очень условных 3 миллионов. 

Так, в Москве и Санкт-Петербурге стоимость участка площадью 1 гектар может достигать 120-150 миллионов рублей (повторимся в очередной раз — без учета строительства).

Также пару слов о сроках окупаемости. По итогам 2024 года (а он, как мы уже сказали, был для рынка недвижимости рекордно хорошим), средняя доходность от инвестиций в строительство жилья в России составляет 6,4% годовых. При этом реальная чистая прибыль инвестора зачастую еще ниже. Средний срок окупаемости при вышеперечисленных вводных — более 15-17 лет.

Кроме того, буквально накануне глава департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов заявил, что ЦБ намерен ввести правила для тех, кто не может приобрести жилье с помощью рыночной ипотеки. И эту новость хорошей не назовешь: регулятор планирует обязать проверять доходы заемщиков, которые платят частями, а те, кто вносит низкий первоначальный взнос и может платить нерегулярно и вовсе, возможно, будут лишены возможности купить жилье. В отсутствие новых субсидий и на фоне высоких ставок активность покупателей, по всей видимости, будет еще более подавленной.

А это значит, что недвижимость сейчас — не лучший вариант для инвестиций.