О проблемах "Брусники", провальном проекте "Инсайдер" и возможных дефолтах

Я не буду ходить вокруг да около и скажу прямо, что май в плане продаж абсолютно для всех застройщиков получился провальным.

Даже динамика продаж неизменного лидера рынка Пика, несмотря на дисконты до 15% в начале мая, выглядит печально, про остальных и говорить нечего.

❗️И если сказать ещё более кратко, то рынок недвижимости уже находится буквально в паре шагов от начала волны банкротств. Впрочем, банкротства мелких и средних застройщиков уже начались.

В Ростове-на Дону из-за долгов уже признали банкротом СК «Донстрой». В Чувашии — компанию «Регионстрой», а во Владимирской области «Капитал-строй».

И как пишет Коммерсант во многих регионах уже началось затоваривание рынка, а предложение значительно превышает спрос.

Ситуация пока не застрагивает Москву, но я на днях посмотрела продажи за май по застройщикам в Москве. И проданные только 7 квартир в каждом из проектов Брусники❗️ конечно, впечатляют

У других застройщиков тоже дела идут не особо хорошо, но всё же получше. А «ягодка» прям созрела. Впрочем, флагманский проект Брусники в Москве ЖК «Метроном» ещё как-то держится благодаря дисконтам 15 -20% на плаву. Но всё равно, чтобы распродать весь пул квартир таких продаж явно недостаточно.

✅Брусника — крупный региональный застройщик, занимает 7-е место место по объёма строительства в РФ, и пока ещё продолжает занимать 1-е место по качеству строительства, хотя это временно.

👆Дело в том, что пока застройщик строил новые ЖК в регионах — у него действительно всё было нормально. Но в 2024 году застройщик пришёл в Москву, где начал строительство сразу 8-ми проектов, ЖК «Метроном» — самый первый из них и самый крупный.
И Москва Бруснику пока что не приняла и не поняла.  В столице более высокие требования к качеству, а неудобные планировки по кругу вокруг несущей стены и т.д. спецы как-то не оценили. Проекты ещё не сданы, но подход застройщика, планировки, и при этом завышенная стоимость квартир уже произвели на московский рынок не лучшее впечатление. Продаж очень мало. И по итогам 2024 года чистая прибыль компании составила 4,5 млрд рублей, снизившись на 41%. Рентабельность по чистой прибыли — 6%, что ниже целевых значений компании.

Кстати, я не знаю, кто из блогеров с таким показателем чистый долг / EBITDA, который составляет 5,8х покупал облигации Брусники и писал, что норм.

Потому что показатель уже серьезно превышает допустимый уровень ~ в 2 раза, а с учётом сложившейся ситуации на рынке жилья он будет ещё и расти.

Поскольку очень неплохо разбираюсь в рынке недвижимости практически уверена, что без очень больших дисконтов Брусника в Москве не выживет, да и с дисконтами не факт, а потому ожидаю снижение кредитного рейтинга в ближайшие месяцы до уровня ВВВ, что негативно отразится на котировках облигаций, поэтому дальше их удерживать очень рискованно.
У меня самой их, конечно же, нет. В подобные истории не инвестирую.

Банкротства, надеюсь, что пока там не будет, но только потому, что льготную ипотеку могут расширить. Ждём заявление с ПМЭФ.

Но вообще Брусника уже буквального в двух шагах от возможного банкротства, а тот же РКС Девелопмент в одном.

✅РКС Девелопмент — тоже региональный застройщик, даже входит в перечень системообразующих предприятий. И тоже как Брусника пришёл недавно покорять Москву, причём решил это делать из-за почти полного отсутствия собственного капитала ещё и за счёт держателей облигаций, пообещав совсем недавно довольно щедрый ежемесячный купон 28%, на что некоторые инвесторы как раз и польстились, и очень напрасно.

Когда одалживаешь деньги тому или иному бизнесу, то в нём всё же надо хотя бы немножечко разбираться, и в первую очередь, это относится к бизнесу девелоперов.

Хотя в случае с РКС Девелопмент достаточно было заглянуть в отчетность за 2024 год, чтобы понять, что показатель чистый долг / EBITDA превысил все вообразимые и даже невообразимые нормы и составляет 21,8х❗️

И хуже того, РКС решил покорить Москву своим флагманским проектом Инсайдер (апартаменты с сервисом 5*). Согласно заявлению владельца РКС Игоря Сагиряна, проект больше репутационный, чем прибыльный. Ну, это только по его мнению.

 👆По мнению же спецов на рынке недвижимости: очередной девелопер решил построить для себя шикарный отель за чужой счёт.

Проект выглядит неплохо и находится на берегу Москвы-реки, но инвесторы в этот проект не придут❗️, так как не видят потенциала для роста. Ну а кроме них покупать апартаменты некому, так как большинство всё же предпочитает им квартиры (апарты только под сдачу).

И этот вывод уже подтверждается, согласно данным продаж, в апреле в Инсайдере продано всего 12 апартаментов, в мае ещё меньше — 9. Для такого проекта — это очень и очень мало.

Причём расширение льготной ипотеки РКС не спасёт и продажи в проекте не увеличит, так как льготка на апартаменты не распространяется. Так что в ближайшие полгода-год очень вероятен дефолт. РКС — кандидат № 1 на дефолт среди эмитентов-застройщиков.

И к сожалению, это далеко не все печальные истории и на рынке облигаций, да и среди эмитентов застройщиков есть ещё ряд кандидатов.

Но об этом я уже напишу как-нибудь в другой раз.