Как сейчас складывается ситуация на рынке недвижимости в условиях ипотеки под 30% годовых?

🔶Недвижка была и остается одной из самых горячих тем в сообществе инвесторов, так как это на первый взгляд самый простой инструмент для инвестиций, купил и сдал в аренду, что может быть проще? Получай себе пассивный доход и живи счастливо! Но не все так просто как обычно. 
🔹В последние годы рынок недвижки столкнулся не просто с большими изменениями, а прям огромными. Была отменена льготная ипотека, на игле которой сидели все (банки, застройщики, инвесторы) и все это счастье было за счет бюджета (читай — налогоплательщиков). Но вот наконец-то в прошлом году Минфин решил, что платить проценты банкам за квартиры купленные под сдачу в аренду стало как-то дорого (за 2 года — 2 трлн руб. шутка ли!) и льготку отменили. 

🔹Казалось бы, цены на недвижку должны были упасть процентов так… ну 15-20% минимум. Но нет! В Москве цены находятся на историческом максимуме в районе 277 к. за квадрат! В лучшем случае, можно говорить о том, что цены просто перестали расти. 

🔹По годам тоже все интересно, мы видим стремительный рост в 2020 году (более 15%), затем в 2021 году (тоже более 15%), слабый рост в 2022 (неудивительно) ну и далее слабый рост. Иными словами цены разогнали в 2020-2021 годах, а далее мы наблюдали шок 2022 года с последующим восстановлением. 

🔹При этом стагнация цен на недвижку в 2022-2025 годах сопровождается ростом номинальных зарплат, которые с 2017 года увеличились с почти 40к до текущих почти 90к в месяц. Коммерсант уже пишет, что среднюю зарплату оценили в 91 тыс. р. в месяц. на текущий день!

🔶В общем и целом еще с лета прошлого года было очевидно, что падение цен на недвижку ожидать на стоит, по крайней мере существенного. Тут и рост зарплат и закредитованность застройщиков (шутка ли, ряд аналитиков допускают очень серьезные проблемы у Самолета и других по поводу обслуживания долга), Эталон так вообще имеет операционную прибыль в 24 млрд и финансовые расходы в 33,4 млрд за 2024 год. 

🔹Более того, горячие головы еще летом прошлого года уже разработали целый план! Продать недвижку, переложить деньги на депозит под примерно 20% годовых, а через год снова купить недвижку по примерно той же цене, что и продавали. С учетом всех налогов, комиссий, скидок и переплат и т.д. весьма вероятно, что процентов 10-13% заработать вполне реально (но если учесть альтернативный доход от сдачи недвижки, то вроде получается не так уж и выгодно, а значит такую такую спекуляцию нужно подкреплять еще хотя бы одной целью, например переездом). 

🔹Тех кто решился на такой трюк, и у кого получилось, поздравляю! Так как уже почти конец мая, скоро депозиты наверное закончатся, а цены на недвижку не взлетели, значит вроде как план сработал! 

🔶Ах да, я помню, что Москва это еще не вся Россия, но увы подробной статистики по другим городам мало, но очевидно, что в миллионниках ситуация примерно такая же, на юге РФ тоже (привет курортные регионы), в СПБ, а также МО и Лен области тоже, поэтому в совокупности цены в МСК с некоторой поправкой но отражают (ну более менее) картинку в РФ в целом. 

 🎯Что будет дальше? Еще об этом поговорим, но думается мне, что снижение цен если и будет, то не существенное и зависеть будет как от расширения льготных программ, так и от динамики ключевой ставки. Пока больших скидок не недвижку не жду, но и стремительного роста цен тоже. А если инвестируешь, важно не пропустить точку входа, точку входа можешь посмотреть в нашем канале:  t.me/+s7cc6gj8NN5lOTk6