Инвестиции в Готовый Арендный Бизнес (ГАБ)

Хочу поделиться соображениями по поводу инвестиций в недвижимость, особенно в готовый арендный бизнес. Я обратил внимание, что по факту можно разделить проект по созданию и продажи ГАБ на две стадии: 

Первая стадия. Условно называю — спекулятивная. Когда предприниматель привлекает деньги, чтобы купить объект и отремонтировать его под одного или нескольких арендаторов. Возможно даже разделить объект на несколько других и заселить несколько арендаторов. 

Вторая стадия — когда уже готовый объект продается инвестору или инвесторам с другим инвестиционным профилем. Эти инвесторы покупают этот объект для того, чтобы «запарковать» деньги, и в принципе не ищут проекты с высокой доходностью. Они ищут надежные проекты, которые генерят им плюс-минус стабильный, хоть и не всегда высокий, арендный доход.

Почему разделение на две стадии важно

Инвестор, который не гонится за высокой доходностью, не хочет заходить в проект на старте, потому что он ему еще непонятен из-за больших рисков.

Как рассуждает такой инвестор?

Когда будет ГАБ с арендатором который уже генерит доходность, он может посчитать реальную экономику, а не виртуальную. То есть, он будет опираться на фактические данные, а не на будущие прогнозы. А пока объект еще не создан, такой инвестор не зайдет в проект на старте.

И наоборот, есть другая категория инвесторов, которые хотят заходить в спекулятивные сделки из-за возможности получить высокую доходность. Например, 25-30 или больше процентов годовых.

Они не пойдут в проект, который уже генерирует невысокую доходность, они хотят войти в момент покупки объекта. Соответственно, если предприниматель понимает эти стадии, и разницу между двумя аудиториями инвесторов, ему проще реализовывать проект.

Важный момент.
Когда предприниматель предлагает сразу купить ГАБ, то фактически снимает с себя ответственность. Он говорит: «Я сделаю ГАБ и предлагаю рискнуть вашими деньгами».

Спрашивается: «Почему я должен идти к ним и рисковать своими деньгами»?

Это могут быть классные парни, у которых даже есть референсы, реализованные проекты. Но! Подобным предпринимателям сложно продать свой продукт, если они просто хотят рискнуть деньгами инвестора.

А если предприниматель говорит: «Я понимаю как работает рынок недвижимости, и готов взять на себя часть ответственности за реализацию своего проекта. Я гарантирую, что вы получите минимальную доходность, а в лучшем случае, мы вместе заработаем. Вы как инвесторы, а я как предприниматель, который нашел этот объект, купил его, посадил арендатора и продал ГАБ инвесторам с другой моделью мышления».

И такой продукт проще продать, если предприниматель отчасти гарантирует, что он не просто хочет продать свою экспертизу, а еще готов взять на себя ответственность, что эта экспертиза сработает.

Выводы из всего этого

Логично делить на две части проекты по созданию ГАБов.

На спекулятивной стадии участвуют люди, которые хотят заработать больше. Но они охотнее зайдут в проект, если у предпринимателя есть экспертиза и он «железобетонно» берет ответственность за свой проект.

И вторая стадия, когда объект продается уже конечному покупателю или группе покупателей, которые хотят в долгую совместно владеть этим объектом. 

P.S. Добавлю про инвесторов, которые коллективно хотят владеть ГАБом

Дело в том что некоторые инициаторы проектов, предлагают рассчитывать доходность по проектам из двух составляющих: 

• арендная доходность;

• удорожание квадратного метра объекта недвижимости, которым инвестор владеет напрямую или опосредованно через залог или через долю в компании, в собственности которой находится этот объект.

Это отчасти справедливо. Объект когда-то продастся и инвестор получит свою доходность. Но фишка в том, если в проекте много инвесторов, выйти из него продав свою долю достаточно сложно. 

Инвертор арендную доходность будет получать в полном объеме, а продав свою долю в проекте, скорее всего, сделает это по стоимости ниже рынка оценки вот этих квадратных метров. Потому что мало покупателей, которые захотят купить долю.

Считаю справедливее по такой формуле считать эту доходность, если:

А) инвестор единственный владелец объекта;

Б) владельцев не очень много и они действуют согласованно. Собственники понимают, когда они планируют выйти из объекта реализовав его в рынок и зафиксировать доходность.

В других случаях, если это долгосрочное владение, зафиксировать доходность от роста квадратных метров будет очень сложно.