Коммерческая недвижимость как инструмент защиты капитала

На встрече инвест-клуба АКТИВ Михаил Боровлянский рассказал о своем подходе к инвестициям в коммерческую недвижимость, сравнил ее с другими классами активов и разобрал потенциал объектов разного типа. В этой статье — резюме дискуссии.

 

О Михаиле: 

• Управляющий партнер P.S. Communication Group

• Эксперт в области street retail с десятилетним стажем

• Специалист по геомаркетингу и развитию сетей

 

Об экономической целесообразности инвестиций в коммерческую недвижимость

✔ Защита от кризисов
В отличие от акций и криптовалют, коммерческая недвижимость устойчива к экономическим потрясениям и обеспечивает стабильный доход от аренды.

✔ Выше доходность, ниже затраты
В сравнении с жильем, она требует меньше вложений в обслуживание и приносит более предсказуемую прибыль (торговая недвижимость в среднем приносит 9% доходности с минимальными усилиями, в то время как жилая — в 2-2,5 раза меньше).

✔ Реальный актив
Финансовые рынки нестабильны, а недвижимость остается надежной защитой капитала и источником дохода на долгие годы.

“C недвижимостью мы не бегаем за доходностью. С недвижимостью мы, наоборот, убегаем от риска”, — утверждает Михаил.

Как формируется добавленная стоимость в коммерческой недвижимости

Прибыль – это не просто аренда, а грамотный расчет. В коммерческой недвижимости платежи зависят от трафика и платежеспособности клиентов, а не просто от рыночных ставок, как в жилых объектах. Чем больше людей проходит мимо – тем выше доход арендаторов, а значит, и ваша прибыль.

Ключ к успеху – правильная локация. Сетевые магазины и кафе оценивают потенциальный оборот по числу посетителей и готовы платить процент от выручки (Пекарни могут отдавать 12% от товарооборота, хлебники — 10-12%, продуктовые магазины — от 4% до 7%, Фикспрайс — 3,5%). Если место популярно, арендные ставки растут.

Для инвесторов важно не просто сдавать объект, а делать его востребованным. Это долгосрочный бизнес, где ценность определяется не только метражом, но и экономикой района. Выбирайте ликвидные места, и ваш доход будет стабилен! 

О выборе объекта коммерческой недвижимости для инвестирования

Выбирая объект для инвестиций, важно понимать, насколько пассивным будет доход. Идеальный вариант – минимум рисков, стабильные арендаторы и предсказуемая доходность. Если же вложение требует активного управления, оно превращается в бизнес.

Важно определиться с ролью:

• Пассивный инвестор – получает стабильный доход без активного участия.

• Управляющий (предприниматель в сфере недвижимости) – тратит время, ресурсы и несет предпринимательские риски.

“Уберите свои деньги из уравнения. Если хотите заняться коммерческой недвижимостью как бизнесом – делайте это не на свои деньги”, – советует Михаил.

Главное – выбирать объект, который соответствует долгосрочным целям, а не создает лишние проблемы. Также не следует забывать и о расходах при реализации объекта (10% — минимальные расходы при продаже недвижимости, включая налоги, комиссию агентам и снижение цены).

В какие объекты лучше не инвестировать

1. Незаконно переделанная недвижимость
   Переделанные паркинги и квартиры – это риск. Нет разрешений, возможны юридические проблемы, а вернуть объект в исходное состояние будет дорого.

2. Части торговых и бизнес-центров
   Коллективное управление – хаос. Владельцы не могут договориться, а если крупный арендатор уйдет, объект теряет ценность. Окупаемость увеличивается (9 лет окупаемости — срок окупаемости при покупке большого торгового центра, 11-12 лет окупаемости — срок окупаемости при разделении его на части), ликвидность падает.

3. Сложные и нестандартные объекты
   Апартаменты ≠ привычное жилье, а соседи могут быть неожиданными. Ларьки и павильоны зависят от множества разрешений. Подвалы требуют больших вложений и связаны с техническими проблемами.

Вывод: такие инвестиции несут много рисков и могут привести к убыткам.

Финальные комментарии

Субаренда – это бизнес, а не инвестиции

• Подходит при небольшом стартовом капитале.

• Требует активного управления, а не просто вложений.

• Важно минимизировать вложения и максимально увеличить доход.

Кредитная пирамида – стратегия быстрого роста

• Покупка объекта в кредит и рефинансирование по мере снижения ставок.

• Сдача в аренду и реинвестирование доходов в новые объекты.

• Позволяет наращивать портфель недвижимости быстрее.

Габы (gap-стратегия) – комплексный подход

• Использование заемных средств для приобретения недвижимости.

• Аренда или субаренда с разделением площадей на мелкие лоты.

• Комбинация разных стратегий для максимальной доходности.

Заключение

Инвестиции в коммерческую недвижимость обеспечивают защиту от экономических кризисов и стабильный доход, предлагая высокую доходность при меньших затратах на обслуживание по сравнению с жилыми объектами. При правильном выборе локации и выборе правильной инвестиционной стратегии объектами коммерческой недвижимости, инвесторы могут рассчитывать на долгосрочную прибыль и устойчивую ликвидность.