Поменял Россию на Таиланд, а теперь живу с семьей в дырявом доме за 28 млн ₽

Я мечтал о собственном доме🏡 в тайском раю: просторные комнаты, тропический сад, бассейн и никаких соседей за стеной. А в итоге — дырявая крыша, меня залили тайцы, а если моя жена-тайка уйдет от меня, я останусь ни с чем. В статье рассказываю, что за что я заплатил 27 млн ₽, как я проверял дом, как иностранцы покупают дома в Тае, и сколько стоит содержать дом и семью из трех человек.

* * *

Я переехал в Таиланд вместе с женой-тайкой в 2012 году. До этого я никогда здесь не был. Жена хотела жить в Бангкоке – она оттуда родом. Курортные города, вроде Пхукета или Паттайи, она даже не рассматривала: там процветают секс-услуги, и в то время местные косо смотрели на пары, где муж иностранец.

Но Бангкок оказался слишком дорогим и шумным. Попробовали все-таки Пхукет, но и там не сложилось: высокие цены, далеко от Бангкока, да и сам остров – просто туристическая деревня с небольшим выбором работы. В итоге переехали в Паттайю.

До 2023 года мы жили в квартире. К тому времени нашей дочери исполнилось уже 8 лет, и мы устали от городской суеты. Решили пожить в доме — сначала арендовали на год, а потом захотели купить свой. В доме больше свободы: приглашать друзей и не беспокоиться о соседях, готовить барбекю на своем участке. При этом в хорошем поселке есть та же инфраструктура, что и в кондо: охрана, камеры и уборка территории, бассейн и спортзал.

Критерии к дому у меня были такие:

1. Нужно минимум 3 спальни: для нас с женой, для дочки и для гостей.
2. Район должен быть тихим, без туристов.
3. Удобное расположение — чтобы легко добираться до тещи в Бангкок и до аэропорта 
4. Близко к школе дочери

Как иностранцу купить дом

В Таиланде есть 2 вида владения собственностью: долгосрочная аренда и полное право собственности. 

Как иностранец я могу купить на свой паспорт только квартиру. Дом, землю и другую недвижимость я могу арендовать, купить в собственность через тайскую компанию или записать на супругу. Ниже я расскажу о каждом варианте.

1: Лизхолд

Самый простой путь — аренда недвижимости на 30 лет с правом продления дважды. Итого получается 90 лет. Но гарантий, что мне продлят аренду — нет. Если у собственника появятся долги или на него подадут в суд, я потеряю все права, а недвижимость продадут с аукциона.

Передать аренду другому человеку тоже сложно. Собственник может отказаться подписывать договор с новым покупателем или предложить аренду всего на 15 лет вместо 30. И тогда покупатель просто откажется от сделки.

А еще так как в Тае аренда — это не собственность, если со мной что-то случится, моя дочь и жена могут потерять дом и деньги. По законам Таиланда право аренды не передается по наследству. И арендодатель может просто отказаться переписать договор на наследников.

Но надо отметить, что на островах, где командует военно-морской флот, я и не смогу купить жилье. Там иностранцам можно только арендовать. Хотя на Самуи и Пхукете иногда делают исключения. А вот в Паттайе, наоборот — тут иностранцам в основном продают жилье, а не сдают в аренду. В Паттайе я дом и искал.

2: Купить через тайскую компанию

В Таиланде есть две квоты на владение недвижимостью — иностранная и тайская. По иностранной квоте иностранец может купить на паспорт только квартиру. А вот для покупки дома с землей ему придется открыть ООО.

Мой друг Коля так купил дом. Но он завел для этого отдельную компанию, хотя у него уже был ресторан в Тае. И правильно сделал — если бы у ресторана появились долги или проблемы с налоговой, дом могли бы арестовать. Поэтому иностранцы обычно создают компанию только для недвижимости. 

За открытие компании Коля заплатил 10 000 бат (30 000 ₽). Каждый год он платит за нее обязательные взносы и сдает нулевую отчетность — это стоит около 15 000 бат (45 000 ₽).

Но у этого способа есть свои нюансы. Так как иностранцу нельзя владеть контрольным пакетом в тайской компании, Коле принадлежит только 49%, остальные 51% делят два тайца. Тайцев нашло агентство недвижимости. При оформлении тайцы подписали документ, что не претендуют на компанию и имущество. Поэтому им просто каждый год платят фиксированную сумму.

Коля позаботился и о наследстве. Он сделал завещание за 5000 бат (15 000 ₽), где указал, кому достанется дом и счета в банке. Но он мог этого и не делать. Если завещания нет, то наследники все равно получают дом, землю и компанию. Просто процесс дольше: сначала нужно получить решение суда в России, перевести его на тайский язык, а потом через местного юриста оформить права на недвижимость.

3: Оформить брак с тайцем

Это мой случай. У меня жена-тайка, поэтому я оформил дом и землю на нее. В земельном департаменте меня попросили подписать бумагу, что я отказываюсь от прав на это имущество. Теперь, если мы разведемся, жена имеет полное право оставить дом себе, а я никак не смогу это оспорить.

Я знаю, что некоторые европейцы перестраховываются. Они оформляют недвижимость на жену, но сразу берут ее в аренду на 30 лет. Когда мы покупали землю, мы столкнулись с такой схемой. В таком случае жена не может просто взять и продать землю или дом — мешает договор аренды. Правда, если у жены появятся долги и на нее подадут в суд, недвижимость могут забрать и продать через аукцион. 

Как я дом нашел

Я искал дом в Северо-Восточной Паттайе, в том же районе, где мы сейчас снимаем жилье. Это не туристический район — мы живем подальше от моря и суеты, зато вокруг тропическая зелень и горные хребты, а в 2 минутах езды от нас озеро Мапрачан.

В Паттайе можно найти дома на любой кошелек. Цены начинаются от 10 млн рублей. В Северо-Восточной Паттайе недвижимость дорогая. Так как рядом автомагистраль, школы, больницы. При этом тут тихо, зелено и спокойно.

По автомагистрали от нас за полтора часа можно добраться до родителей жены в Бангкок и до обоих международных аэропортов. А главное — в 20 минутах школа для дочки. Кто добирался час до школы по утрам — поймет, как нам повезло.

Я начал свой поиск с поселка, где мы сейчас арендуем жилье. Сначала я пошел напрямую к застройщику и нашел большой дом площадью 263 м². Но застройщик хотел 12 млн бат (36 млн ₽) и предлагал заселение только через год.

Я знал, что у риелторов часто можно найти жилье дешевле. Они работают с инвесторами, которые купили дома на ранних этапах строительства по низким ценам. За время стройки цены вырастают — появляются первые жильцы, развивается инфраструктура, растет доверие к застройщику. Поэтому застройщик поднимает стоимость почти вдвое. А инвесторы готовы продавать дешевле, чтобы быстрее получить прибыль и вложиться в новые проекты.

Так и вышло: я нашел риелтора, который продавал такой же дом за 9,5 млн бат (28,5 млн ₽) с заселением уже в следующем месяце. 

Риелтор продавал дом инвестора. Инвестор покупал этот дом у застройщика за 7 млн бат (21 000 ₽). Спустя год, застройщик мне хотел продать дом уже за 12 млн бат (36 млн ₽). А в марте, когда поселок достроят, застройщик заломит цены еще выше.

Поэтому сделку оформляли в два этапа. Сначала я подписал с инвестором договор купли-продажи и заплатил деньги — этим договором он передал мне свои права на дом. А потом застройщик оформил на мою жену контракт на право собственности — по сути, переписал на нее тот контракт, который раньше был у инвестора. В Таиланде это обычная практика.

Сейчас в поселке уже есть круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Застройщик достраивает бассейн, спортзал, детские площадки и коворкинги. 

В моем поселке всего 114 домов. В некоторых уже живут жильцы — в основном тайцы. 

Это клабхаус – общественная зона развлечений для жильцов. Тут будет бассейн, спортзал, и детская комната, чтобы родители смогли оставить ребенка с няней и пойти отдохнуть.

Расходы на покупку дома

Расчеты я делаю по курсу на 2024 год, где один бат равен 3 ₽.

Дом: 9,5 млн бат (28,5 млн ₽)

Я купил дом 263 м² на 4 комнаты и на 2 парковочных места в Северо-Восточной Паттайе. Это один из самых дорогих и тихих районов. Так как я купил не у застройщика, а через агентство недвижимости Thai Residence, я сэкономил на покупке 2,5 млн бат (7,5 млн ₽). 

В моем доме нет личного бассейна — в тайских поселках он обычно не входит в стоимость. Его можно заказать отдельно у застройщика. Стоимость от 800 000 бат (2,4 млн ₽) за бассейн размером 3,5 *7 м.

Регистрация права собственности: 95 000 бат (285 000 ₽)

Я покупал первичку, поэтому мне нужно было регистрировать право собственности. Общий налог 6,3% от стоимости дома. На первичном рынке обычно застройщик берет на себя 5,3%, а покупатель — 1%. 

Если бы я покупал вторичку, я бы не регистрировал права собственности, а переоформлял недвижимость с продавца на покупателя. Здесь налог делят по договоренности: либо пополам, либо его оплачивает одна из сторон полностью. 

Счетчики: 10 000 бат (30 000 ₽)

За установку и регистрацию счетчиков в Таиланде всегда платит покупатель. 

Счетчики на электричество в домах и квартирах государственные, тариф везде одинаковый – 4,18 бата (13 ₽) за киловатт. Со счетчиками на воду по-другому: в домах они государственные, а в квартирах – от управляющей компании. Управляющая компания сама назначает тариф. Обычно это 19—29 бат за м² (57—87 ₽).

Взнос на обслуживание поселка: 38 400 бат (115 200 ₽)

Жильцы оплачивают каждый год. Сюда входит охрана территории, вывоз мусора, уборка общих зон, обслуживание общего бассейна и тренажерного зала. 

Фонд капремонта: 46 025 бат (138 075 ₽)

Это разовый взнос. Сумма зависит от площади вашего участка – 700 бат (2100 ₽) за 4 м². Если нужно починить шлагбаум или разбить новую клумбу, управляющая компания берет деньги из этого фонда, не собирая дополнительные взносы с жильцов. Пополняется фонд из денег, которые удалось сэкономить на обслуживании поселка.

Так как землю можно и в аренду взять, землю я посчитаю отдельно: 3 млн бат (9 млн ₽)

Как я принимал дырявый дом за 28 млн ₽

Дом я принимал у застройщика, а не у инвестора. Но на проверку я поехал с риелтором, который помог мне с покупкой. Я удивился, что он приедет — ведь я ему ничего не платил. Но риелтор не только сам приехал, но и привез бригаду инспекторов, которые проверяют дома.

Мы начали с первого этажа.

Схема первого этажа. Из гостиной мы попадаем на кухню, в мой кабинет, кладовку и на второй этаж. 

А это наша гостиная. Во всех комнатах чисто, так как наш застройщик полностью помыл и убрал дом, перед нашим приходом.

Мы прошлись по всем комнатам: осмотрели стены, нет ли трещин и неровностей. Потом проверили все розетки и выключатели — несколько не работало. На всех проблемных местах мы ставили красные метки. 

Палка нужна для того, чтобы клеить красные стикеры к потолку. Красными метками отмечали все косяки застройщика.

На полу в гостиной увидели, что строители плохо положили плитку. 

Плитки должны плотно защелкиваться между собой, чтобы стыков не было видно, но у нас они выступали. 

Затем мы взялись за окна и двери. Мы несколько раз открывали и закрывали их, искали щели, прислушивались к скрипу, проверяли щели, замки и петли.

Между кабинетом и гостиной нашли кривую дверь.

Дверь между кабинетом и гостиной строители поставили криво. Поэтому здесь тоже появилась красная метка

На кухне долго проверяли электрический щит. Инспектор по документам проверял все автоматы — какой за что отвечает. Тут было все в порядке.

В этот же щит подключен умный дом — теперь через телефон я смогу управлять температурой в комнатах, следить за влажностью и камерами. Особенно удобно, когда уезжаешь надолго: всегда можно проверить, что дома происходит, или включить нужный режим кондиционера.

Затем мы поднялись на второй этаж. 

На втором этаже 3 спальни, гардероб и 3 санузла. 

Первое, что бросилось в глаза — стена у лестницы. Когда рабочие устанавливали стеклянное ограждение, они сломали стену. А так как они спешили, они оставили сколы и неровности вдоль мест крепления. 

Застройщик объяснил, что стекло привезли только вчера, и рабочие очень спешили. В итоге они не только криво поставили стекло, но еще и стену повредили.

Спальни и гардеробная нас порадовали — там все было в порядке. А дальше началось самое интересное — мы проверяли санузлы на протечку. Мы закрыли все дренажи и просто залили комнаты водой. 

Я такого раньше не видел, но метод сработал — вода быстро нашла слабое место. На первом этаже прямо на глазах начали проступать мокрые пятна на потолке. 

После проверки санузлов мы проверяли крышу. Залили ее водой из садового шланга. Мы начали проверку с термометра — он показывает холодные места на потолке, где скапливается вода. А через минут 30 увидели сами мокрые пятна.

Тогда я понял, почему риелтор говорил, что приемка дома — это не дело одного дня. На устранение всех дефектов застройщику понадобилось четыре недели. Зато они без споров все исправили за свой счет. 

На повторную проверку мы приехали тем же составом: я, риелтор и бригада проверяющих. Проверили дом по второму кругу. Когда мы убедились, что дом в порядке, мы подписали бумаги и получили ключи. 

Сейчас мы с женой покупаем мебель и технику. И пока живем в съемном доме. Застройщик предлагал нам укомплектовать дом за 1,5 млн бат (4,5 млн ₽), но мы решили сделать это сами. 

Расходы на дом в месяц

Так как я сейчас живу в этом же поселке, но в арендованном доме. Я примерно понимаю, сколько я буду платить за свой дом в месяц.  

Электричество: 8 000 бат (24 000 ₽)

В Таиланде электричество — это основной расход. У меня в доме пять кондиционеров, которые работают круглые сутки, плюс бытовые приборы и электроника. Чтобы сэкономить, я установил солнечные батареи на крышу за 235 000 бат (705 000 ₽). По моим расчетам, они должны снизить расходы на электричество в два раза.

Тайцы очень серьезно относятся к оплате электричества. Каждый месяц сотрудник энергокомпании проверяет счетчики и кладет квитанции в почтовые ящики. На оплату дают всего 10 дней. Если пропустишь срок или недоплатишь хотя бы 5 бат (15 ₽) — никаких предупреждений не будет. Приедет мастер и просто срежет счетчик. Обычно за повторное подключение берут около 5 000 бат (15 000 ₽).

Вода: 700 бат (2100 ₽)

Интернет: 800 бат (2400 ₽)

Взнос на обслуживание поселка: 3 200 бат в месяц (9 600 ₽)

Об этом я писал в расходах на покупку дома. Но так как этот взнос ежегодный, пишу его и сюда.

Сколько я плачу за арендованный дом

Аренда в этом районе дороже, чем в других районах — 90 тыс бат (270 000 ₽) в месяц. Потому что рядом международные школы, автомагистраль и 3 аэропорта. При этом тут чистый воздух, нет туристов. Для сравнения, дом рядом с морем в районе Джомтьен, я бы арендовал за 120 тыс бат (360 000 ₽). 

Кроме ежемесячных расходов, я заплатил единоразовые платежи, которые вносит каждый арендатор:

Депозит: 180 000 бат (540 000 ₽)

При заселении я заплатил депозит — 180 000 бат (540 000 ₽), это сумма за два месяца аренды. Такая страховка защищает арендодателя. Если я буду соблюдать условия договора и вовремя платить за коммуналку, депозит вернут. Если что-то сломаю или не оплачу счета — вычтут эти расходы из депозита.

Финальная уборка: 2000 бат (6000 ₽)

Перед выездом я должен заплатить за финальную уборку дома. Так как услуги в Тае дешевые, получается всего 6 000 ₽ 

Сколько я трачу в Тае в месяц

Еда 

Сложно сказать точно про расходы на еду. Но она в Таиланде дешевая.

Половина готовой курицы на рынке стоит 80 бат (240 ₽), салат — 50 бат (150 ₽)

На рынках Паттайи можно найти кафе со шведским столом. Система простая: заплатил 259 бат (777 рублей) и набирай на тарелку что хочешь и сколько хочешь. А если лень выходить, можно заказать доставку через Grab, Line Man или Foodpanda. Даже обычные магазины 7-Eleven и Macro привозят еду на дом.

Жареный рис с курицей в корейском стиле и жареная курица с базиликом, рисом и яйцом. В магазине за эти блюда мы отдаем 100 бат (300 ₽). Если заказываем доставку, то 140 бат (420 ₽).

За 13 лет мы устали от тайской еды и рынков. В местной кухне постоянно одни и те же вкусы — все или острое, или кислое, или сладкое. И везде рыбный соус, чили и лайм. Поэтому жена теперь чаще готовит дома — делает борщ, пельмени и другие наши блюда.

Вытащил из диалога с тещей кулинарные изыски моей жены. Слева — пельмени, справа — борщ.

Машина: 15 250 бат (45 750 ₽)

За страховку двух машин мы платим 1250 бат (3 750 ₽). На бензин — 14 000 бат (42 000 ₽), но мы много времени проводим за рулем.

Услуги: 3400 бат (10 200 ₽)

В Таиланде услуги недорогие. Я хожу раз в месяц только на стрижку 200—300 бат (600—900 ₽). Супруга красит волосы (900 бат = 2700 ₽ ), делает маникюр 400⁠—⁠600 бат (1200—1800 ₽) и ходит на массаж ( от 400 бат = 1200 ₽).

Еще у меня есть обязательные ежегодные платежи. 

Медицина: 99 000 бат (297 000 ₽) в год

Стоимость страховки зависит от возраста. Самая дешевая страховка для людей 25—40 лет. Так как в этом возрасте риск заболеть или травмироваться меньше. В нашей семье я плачу за свою страховку 25 000 бат (75 000 ₽)  в год, за супругу – 40 000 бат (120 000 ₽), а за страховку дочери – 34 000 бат (102 000 ₽). Всего: 99 000 бат (297 000 ₽)

Когда жена была беременна, мы дополнительно покупали пакет услуг для родов в клинике. Это было 8 лет назад  и тогда мы заплатили 100 000 бат (300 000 ₽). За эти деньги мы получили полный сервис: кесарево сечение, отдельную палату на три ночи, круглосуточную помощь медсестер и наблюдение за мамой и ребенком. Медсестры научили нас ухаживать за малышом — кормить, купать и пеленать. При выписке даже подарили пеленки, питание и подгузники. 

Виза: 1900 бат (5700 ₽) в год 

Хотя у меня есть дом в Таиланде, жена-тайка и дочь, гражданство или ВНЖ я не получил. Я живу по визе Non-O для супругов тайских граждан. За продление я плачу 1900 бат (5700 ₽) в год. Эта виза позволяет жить в стране, свободно выезжать и возвращаться. Нужно только отмечаться в иммиграционном офисе каждые 90 дней.

Титры

Дом я покупал и проверял через агентство недвижимости Thai Residence. Агентство помогает иностранцам купить и продать недвижимость для жизни и инвестиций в Таиланде уже двадцать три года. Они сопровождают на всех этапах: от выбора недвижимости до перевода денег и заселения.

Если интересно узнать о недвижимости в Таиланде больше, то подпишись на их телеграм-канал. Там риелторы рассказывают про рынок недвижимости, помогают выбрать район для жизни или инвестиций, объясняют, как оформлять документы и каких ошибок избежать. Еще они регулярно выкладывают видеообзоры квартир.