Как риелторы дурят "инвесторов". Детальный разбор на примере одного из популярных ЖК в Сочи..

После публикации своих статей (в Дзене, Телегам и других площадках), я получаю огромное количество недовольных отзывов от так называемых «коллег по цеху». Многие из них, крайне отрицательно относятся к тому, что людям говорят правду. Но для чего тогда вообще нужны риелторы?

В этой статье разберем следующий вопрос: Стоит ли инвестировать в квартирные комплексы по ФЗ-214 в Сочи.



По мнению ютуб-блогеров, инвестиционно привлекательны — абсолютно все объекты в Сочи… Так это или нет, мы с Вами сейчас и узнаем...
Рассмотрим на примере одного из ЖК в Дагомысе, который риелторы активно продают под разными соусами.

Чтобы у Застройщика не было повода подать на меня в суд… назовем этот ЖК… ЖК Кофейные горы...

Так что же с ним? Подходит этот объект для перепродажи, или может быть для сдачи в аренду? Или все гораздо банальней?

Предлагаю вместе разобрать факты которые будут красноречиво говорить сами за себя.

Год назад ко мне обратился клиент, с просьбой проконсультировать: интересен ли данный проект для инвестиций.
Я постарался понять: стал бы я сам брать его для перепродажи, или сдачи в аренду?
И вот к каким выводам я пришел:


Цены год назад 👆 были очень заманчивы. И, если бы Вы год назад рассматривали квартиру для переезда в Сочи на ПМЖ и бюджет был бы ограничен… можно было бы мело выбирайте этот комплекс. На рынке Сочи — это одно из самых выгодных предложений.

Если же цель Вашей покупки инвестиции… в Ваших же интересах будет дочитать эту статью до конца.



Во первых: я ввел в Google название комплекса, чтобы понять, что о нем пишут. Такие вот 👆 цифры я нашел на интернет страницах, рекламирующих ЖК Кофейные горы. Хмм… выглядит неплохо. Но, на сколько всё это реально?
Всего 448 квартир в комплексе… уверял меня этот сайт 👆… значит не будет огромной конкуренции! Уже хороший плюс.

Беру шахматку Застройщика… и что же я вижу… 👇


Я конечно не гениальный математик… но могу в уме умножить 16 * 11 и полученную сумму еще на 3.

У меня получилось 528… примерно такое количество квартир в 3 корпусах… А ведь будет еще 5… Значит, итоговая цифра в районе 1 400 квартир. То есть, если я, предположим, решу сдавать свою квартиру в аренду… у меня потенциально будет 1 399 конкурентов 🤦‍♂️.

Во-вторых: провел анализ, на сколько интересно будет арендаторам снимать квартиру в этом комплексе.
Из альтернатив в Дагомысе, люди могут выбрать следующий жилой комплекс (как для посуточной, так и для долгосрочной аренды):


ЖК Каравелла Португалии 👆. 380 предложений по сдаче в аренду. 1 минута пешком от моря.

Да, это цены сентября. Летом стоимость аренды за сутки держится в районе 4 — 5 т.р. Однако, в ноябре снизится до 1,5 т.р в сутки.

За год здесь можно заработать от 500 до 700 т.р.

В-третьих: оценивая месторасположение комплекса, пришел к выводу, что для посуточной аренды он врядли подойдет.
На официальном сайте Застройщика, указано, что путь до моря занимает 20 минут пешком.



Вывод: ЖК Кофейные горы, на мой взгляд, больше подходят для постоянного проживания и в меньшей степени для пассивного дохода.

А как же обстоят дела с инвестициями с целью перепродажи?



Заработать 35% за год, достаточно неплохо. Но, насколько это реально?

Если купить сейчас такую вот квартиру 👇 за 8,7 млн ₽… через год продать за 11,8 млн ₽… Пусть даже потратить 500 тыс рублей на ипотечные платежи. Все равно чистая прибыль 2,5 🍋 получается!!!
Именно такие 👆 безмятежные мысли первые полгода после покупки квартиры у всех «инвесторов», купивших недвижимость в этом комплексе...


Слайд слева 👆 — цена на квартиру год назад. Цена справа — то, за сколько квартиру можно приобрести сегодня....
На первый взгляд, все правильно — рост цены квадратного метра составил именно эти 35%… И, если бы Вы хотели купить квартиру на ПМЖ год назад, но решили, что лучше деньги полежат на депозите… это был бы неправильный выбор… но речь все же про инвестиции...

И здесь основным фактором является то, что 90% площадей в Жилых Комплексах реализуется с помощью ипотеки.

👆 У Застройщика есть семейная, военная, субсидированная ипотека… Поэтому, даже с более высокой ценой — квартира от Застройщика для потенциального покупателя получается дешевле...

К «Инвесторам» зашедшим в этот проект осознание обязательно придет, и появится желание от этой квартиры избавиться 👇...



Да, купив квартиру здесь сегодня, через 3-5 лет Вы окажетесь в плюсе. Но заработать на перепродаже за короткий срок (год — два), нереально.

ЗНАЧИТ ЛИ ЭТО, ЧТО ИНВЕСТИЦИЙ В СОЧИ НЕТ?
Конечно есть… но рассматривать нужно исключительно гостиничные комплексы. Ведь там 70% покупок совершаются за наличные и поэтому у Застройщика нет преимуществ для потенциальных клиентов.

С уважением, и хорошего времени суток 🤝

Литовка Роман