Новый флоатер от Гарант-Инвест – отличная возможность обогнать рынок?

7 августа девелопер Гарант-Инвест проводит сбор заявок по своему новому 2-летнему выпуску облигаций с привязкой купона к ключевой ставке (КС) ЦБ РФ с премией не выше +450 б. п. В условиях ужесточения ДКП приобретение такого бонда с плавающей ставкой (флоатера) – отличная возможность получить высокую доходность по инструменту сравнительно качественного эмитента.

Параметры ФПК Гарант-Инвест-002Р-10
• Книга заявок: 07.08.2024 с 11:00 до 16:00
• Размещение: 09.08.2024
• Объем: 1,5 млрд руб.
• Номинал: 1 000 руб.
• Срок: 2 г.
• Ориент. по куп. (ежемесячный): КС ЦБ РФ не выше +450 б. п.
• Организаторы: ГПБ, БКС КИБ и Синара
• Для неквал. инвесторов: нет

Предлагаю разобрать — чем занимается компания:
АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» занимается инвестициями и девелопментом качественной коммерческой недвижимости в московском регионе. Компания осуществляет полный девелоперский цикл: от поиска и приобретения земельных участков до эксплуатации построенных объектов недвижимости и управления ими. Активы: 47,5 млрд руб. Работает на рынке недвижимости более 20 лет. 

Рейтинги (НРА/НКР): BBB|ru|/BBB.ru с «позитивным» и «стабильным» прогнозами соответственно.

Разберем финансовое состояние Гарант-Инвеста, для принятия окончательного решения об участии:

Ключевые операционные и финансовые метрики эмитента сохраняют позитивную динамику по предварительным данным по за 1П 2024 г. по МСФО.

По итогам 2024 г. компанией ожидается прирост активов до 48,5 млрд руб. (+8,0% г/г), а портфеля недвижимости − до 35 млрд руб. (+6,7% г/г). Выручка за весь год прогнозируется на уровне 3,5 млрд руб. (18,3% г/г) и EBITDA − 4.5 млрд руб. (28,9% г/г). Отмечу, что большая величина последнего показателя обусловлена получением прочих операционных доходов (реализация имущества, штрафы и пени, и проч.). Такие результаты вполне достижимы, учитывая растущую потребительскую активность в московском регионе, а также хорошую локацию объектов и сокращающуюся вакантность их площадей.

В ближайшее время планируется ввести в эксплуатацию ТЦ  «WESTMALL» на Большой Очаковской. Программа развития «Гарант-Инвест» включает строительство 10 новых комьюнити-центров и реконцепцию действующих ТЦ в комьюнити-центры. ТЦ нового формата – одно из ключевых преимуществ эмитента на рынке коммерческой недвижимости.

Долговая нагрузка эмитента по NetDebt/EBITDA довольно высокая – 7,7х, но компания из года в год снижает данный показатель. Если разбираться детальнее — такое повышенное значение обусловлено спецификой девелоперского бизнеса компании с большим сроком окупаемости объектов – 7-10 лет, что вполне нормально. 

84% долга приходится на долгосрочную часть и не требует экстренного рефинансирования, что играет компании на руку. Банковские кредиты – пока основной источник финансирования (68% долга). Эмитент стремится диверсифицировать источники привлечения средств и замещать кредиты рыночными облигационными выпусками. В перспективе также возможно привлечение капитала через IPO.

Объем балансовой ликвидности в 0,4 млрд руб. позволяет исполнять текущие обязательства в полном объеме.

Кстати говоря, не все показывают такой высокий уровень раскрытия и представления информации по компании для инвесторов, что определенно дает надежность в дальнейших отчетах.

В целом финансовое положение эмитента можно назвать устойчивым. Судя по всем метрикам, бизнес стабильно развивается и готов предоставить лучшие условия для своих инвесторов. Учитывая премию к ключевой ставке ЦБ до 450 б.п. — я считаю что это хорошая история для диверсификации своего портфеля.