Инвестиции в недвижимость

Вроде бы очевидный ответ, что ДА, особенно в самом начале срока. Такой ответ можно найти в статьях многих банков, так как им это максимально выгодно.

Но если:

1. Вы дисциплинированный инвестор, а не игроман на бирже ?
2. Ипотека по льготной фиксированной ставке менее 8% ?
3. Вы уже ближе к концу погашения ипотеки (выплатили более 50% процентов)?
4. Инфляция бьет рекорды ? (7% за 2024 год)
5. Текущие ставки по депозитам устремились в космос ? (20%)
6. Вы еще не воспользовались налоговыми льготами по ИИС? (13%)

В первой части мы рассмотрели масштаб переплаты процентов по кредиту и сравнили с дифференцированным платежом.

Обратимся к статистике ИЖК от ЦБ

Из статистике видно, что средняя ставка по ипотеке составляет в районе 8,2% и в один из месяцев достигала 6,65%.

Так же нам понадобится статистика индекса потребительских цен в годовом выражении

«Какое дорогое в Москве жилье!» — такие причитания мы слышим часто. Но «дорогое» — понятие абстрактное.

За основу взяли Южное Бутово, один из самых популярных «замкадовских» спальных районов. Однушка в Южном Бутово — 8,6 млн рублей, или примерно $95 тысяч. Площадь «нашего» варианта: 36,4 кв. м., кухня 8 кв. м. Есть балкон, санузел совмещенный. Находится в панельном доме 2006 года постройки классической для Москвы серии П-44. Около 15 минут ходьбы до метро. Парковка во дворе. Из окон вид на церковь.

• «Евродвушка» в Алании (Турция) — $83,3 тыс.
• Шестикомнатная квартира в Скалее (Италия, побережье Тирренского моря) — $74,7 тыс. Трехуровневая квартира в историческом центре Скалеи, популярного курорта на юге Италии. Площадь — 128 кв. м., терраса с панорамным видом на море и город, два отдельных входа с улицы с разных сторон дома. На первом уровне — гостиная с камином, две спальни, мини-кухня, ванная, терраса. На втором — еще две спальни и ванная. На третьем — гостиная, кухня (все с каминами) и ванная. Требуется косметический ремонт. Рядом с домом руины норманнского замка XI века. До моря — 600 метров.

Выдачи ипотеки выросли до 1,8 трлн с 1,1 трлн руб. в I квартале 2024 года (+71%). При этом в сегменте строящегося жилья (ДДУ), обеспеченного господдержкой более чем на 90%, они увеличились в два раза (до 1 трлн с 0,5 трлн руб. в I квартале 2024 года)

В августе 2024 года управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 11 167 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. Показатель снизился на 15,2% к прошлому месяцу (13 165). <…> К августу 2023 года, когда число переходов прав на вторичном рынке стало максимальным для данного месяца, показатель снизился на 36,3%

При этом число сделок за минувший месяц соответствует среднегодовому показателю вторичного рынка Москвы, который был в феврале, марте, мае и июне, отметил руководитель управления Игорь Майданов. Это означает, что «готовое для проживания или сдачи в аренду жилье по-прежнему востребовано», — считает он.

За восемь месяцев 2024 года число переходов прав по договорам купли-продажи (мены) жилья в столице снизилось на 18,3% по сравнению с январем — августом 2023 года — до 90,3 тыс.

tass.ru/ekonomika/21882109

Жилищное строительство рухнуло! Ипотечное кредитование падает. Что будет с ценами на квартиры?

Росстат сообщил, что многоквартирное жилищное строительство снизилось на 28,4% в первом полугодии 2024 года по сравнению с первым полугодием 2023 года. Причем в Москве ввод жилья упал на 35%, а в Санкт-Петербурге на 28%.
А это уже важный звоночек, говорящий о том, что застройщики начали сами регулировать (проактивно сокращать) объемы вводимых объектов, ожидая снижения спроса на новостройки из-за отмены массовой льготной ипотеки.

О том, что жилищный рынок ожидает замедление или стагнация говорят также прогнозы по снижению производства ключевых стройматериалов: цемента и металла – снижение ожидается от 2 до 7% в этом году.

Еще до ужесточения семейной ипотеки сократилось количество ипотечных сделок – в первом квартал 2024 года их было на 8% меньше, чем годом ранее, во втором полугодии негативная тенденция может существенно усилиться.
Например, Герман Греф считает, что выдачи ипотеки в 2024 году упадут на 40% к 2023 году, но будут выше уровня 2021 года. Он также отметил, что на стабилизацию ситуации на ипотечном рынке уйдет примерно полтора – два года.

Эльвира Набиуллина подняла ключ до 19% и сказала всем, что это еще не вечер, индекс Мосбиржи мечется и не знает куда себя деть, но пока отскочил наверх, осенний дивидендный сезон стартовал, некоторые компании уже отсеклись, это и другие новости в данной подборке за неделю.

Формирую капитал из дивидендных акций, показываю все свои сделки, делюсь своим опытом инвестирования, более подробно обо всем в моем телеграм-канале, подписывайтесь.

🚀 Индекс Московской биржи

IMOEX за неделю даже подрос с 2 623 до 2 678 (-1,0%).

Итак, у вас есть некая сумма и вы решили купить новостройку.
Изучаете рекламную выдачу, порталы, сайты застройщиков, сайты проектов итд.
Хотелось бы сравнить разные ЖК, предложения, оценить плюсы и минусы.
И вот, вы позвонили по интересному ЖК, назовем его “Башня Трампа”, задали парочку вопросов, например куда выходят окна.
Что происходит дальше?

Ваш телефон и имя моментально заносят в один из специализированных проектов, где фиксируют ваш интерес к этому ЖК. Одновременно идет проверка на уникальность.
Если в течение двух-трех месяцев вы купите квартиру в этом ЖК, а иногда в другом ЖК, но этого же застройщика, то агент получит комиссию 0т 1.5% до 4%, как правило.
За вычетом комиссии проекта и налога.

По такой схеме работают не все застройщики, но многие. Отвечу сразу, ПИКа среди среди этого списка нет. ПИК тратит много ресурсов на пиар, айти (динамическое ценообразование), отдел продаж. Впрочем, небольшую скидку получить можно, но это агент должен договариваться непосредственно с отделом продаж, минуя “специализированные проекты”.

Выпуск №49 за 9-15 сентября

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов😜. По воскресеньям — саммари всей недели

---

💵Облигации

Запустили наш долгожданный проект

👵🤘Бабуля на максималках – больше свободы в выборе бумаг, еще бОльшая диверсификация, ребаланс, и минимальные издержки которые могут быть в автоследовании

Плюсы и минусы, суть стратегии – здесь. Ожидаемая доходность +4-5% к ключевой ставке

Основная доходная часть — переоценка объекта ~60 тыс/мес.

КакС 11 сентября 2024 года вступает в силу закон, который даст возможность вздохнуть с облегчением тем, кто по уши в ипотечных долгах.

Теперь, если человек признал себя банкротом, он может вывести своё единственное ипотечное жильё из-под ареста и избежать его продажи. Более того, должник получает право самостоятельно продать это жилье, а не ждать, пока банк выставит его на торги. Но есть пара интересных моментов:

Во-первых, ипотеку придётся передать на плечи третьих лиц. То есть должник должен найти кого-то — родственника, друга, знакомого или просто добросердечного человека, который согласится помочь с его долгами. Всё это оформляется официально, конечно. Интрига в том, что раньше такой возможности не было!

Во-вторых, банк должен согласиться на этот расклад. Но если банк начнет крутить носом и откажется, должник может подать в суд, и суд уже может вынести решение в пользу реструктуризации долга даже без согласия банка. Вот такой финт!

А что банки?

Честно говоря, для банков всё это не так страшно, как кажется. Главное, чтобы ипотечные взносы поступали стабильно, а кто их вносит — должник или его третий кузен — банкам абсолютно без разницы. Продажа арестованного жилья — это не их профиль, и, по сути, новый закон как раз облегчает жизнь тем, кто оказался в непростой ситуации с долгами.

По прогнозам консалтинговой компании NF Group, инвестиции в складскую недвижимость в России вырастут на 30% в 2024 году, достигнув 150–160 млрд руб. Этот сегмент коммерческой недвижимости стал самым быстрорастущим на фоне дефицита логистических парков и роста арендных ставок. В первом полугодии 2024 года инвестиции в складскую недвижимость уже составили 222,9 млрд руб.

Основными покупателями складской недвижимости являются закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Вложения в такие активы возросли на 26% за полугодие, а их доля в рыночных ЗПИФах выросла до 56,2%. Высокий спрос на складские площади и низкий уровень вакантных объектов способствуют повышению доходности для инвесторов.

Интерес к складской недвижимости со стороны управляющих активами ЗПИФов вероятно сохранится на горизонте двух-трех лет. Однако эксперты предостерегают о возможных рисках, связанных с ухудшением геополитической обстановки и макроэкономической нестабильностью. Инвестиции в другие сегменты коммерческой недвижимости, такие как торговые центры и гостиницы, сократились, что объясняется эффектом высокой базы 2023 года, когда были заключены крупные сделки.

В октябре 2023 года была приобретена квартира-студия :

🔹Площадь — 23кв метра.
🔹Цена — 9,2 млн
🔹Ставка 6,8%
🔹Первоначальный взнос — 1,85млн
🔹Выдача ключей ноябрь-декабрь 2024
ЖК Перовский 2, м.Нижегородская (3-7мин)

На начальном этапе помимо первоначального взноса было внесено 1,2 млн резерва. Эти деньги положили на вклад под 14-19%.

Резерв нужен был для подстраховки на экстренный случай, выплаты ипотеки пока идет строительство и ремонт после сдачи.

К маю резервный счет довели до 2 млн. Хотели взять еще одну студию пока действует льготная ипотека… но это совершенно другая история.

📈Основная расходная часть сейчас — проценты. Их сейчас ~44 тыс/мес.

💰Основная доходная часть — переоценка объекта ~60 тыс/мес.