Выгодно ли инвестору гасить ипотеку досрочно? (Часть 1)

Всем, привет.

Вроде бы очевидный ответ, что ДА, особенно в самом начале срока. Такой ответ можно найти в статьях многих банков, так как им это максимально выгодно.

Но если:

1. Вы дисциплинированный инвестор, а не игроман на бирже ? 
2. Ипотека по льготной фиксированной ставке менее 8% ?
3. Вы уже ближе к концу погашения ипотеки (выплатили более 50% процентов)?
4. Инфляция бьет рекорды ?  (7% за 2024 год)
5. Текущие ставки по депозитам устремились в космос ? (20%)
6. Вы еще не воспользовались налоговыми льготами по ИИС? (15%)

Первым делом разберемся с аннуитетным и дифференцированным типом платежа, а в качестве примера для расчетов обратимся к статистики ИЖК от ЦБ на 1.08.2024

Получим средний размер кредита: 355976,16/107156 ~ 3 322 000 руб. под 10,22% на 290 месяцев

Рассчитаем переплату аннуитентного платежа

Получим средний размера кредитного платежа по формуле:

3322000*10,22/100/12/(1-(1+10,22/100/12)^-290) ~ 30 937,13 руб в месяц

Получаем переплату за весь срок кредита по графику: 

30937,13*290-3322000 ~ 5 649 767,7 руб. или 170% от суммы кредита составят только проценты! 

Построим трехмерный график переплаты за весь период в процентах от суммы кредита, где X — процент переплаты, Y — срок в годах, Z - процент по кредиту

Где в зависимости от процентной ставкиот 2% до 17% и срока кредита от 15 до 30 лет переплата составит соответственно от 15,8% ~ 524 876 руб до 413,24% ~ 13 727 832,8 руб.  от суммы кредита 3 322 000 руб.

И для сравнения добавим график с переплатой с дифференцированным платежом

Где в зависимости от процентной ставки от 2% до 17% и срока кредита от 15 до 30 лет переплата составит соответственно от 15,08% ~ 500 957 руб до 255,7% ~ 8 494 354 руб.  от суммы кредита 3 322 000 руб.

И для наглядности построим график с разницей в переплате в процентах от суммы кредита.

Мы видим огромный разбег в переплате по кредиту в зависимости от процентной ставки и срока кредита и если этим грамотно управлять, то можно существенно сэкономить на процентных платежах. Для этого у нас из инструментов есть: рефинансирование ипотеки, увеличение платежа для досрочного гашения ипотеки, инвестиционный доход перекрывающий процентный платежи.

По каждому из пунктов подробно разберемся в следующей части статьи...

P. S. Принимаю донаты yoomoney.ru/to/41001568160963 на хороший виски с ним пишется статьи быстрее и веселее :)