Инвестиции в недвижимость

Коллеги, все мы знаем что делать прогнозы дело не благодарное, т.к. обычно события разворачиваются не так как мы себе их представляем. Как в английской поговорке «Man plans, God laughs.» Но сегодня я осмелюсь высказать свои мысли по поводу рынка вторички и что наш ждет в ближайшие пол года-год. Цель поста, предупредить людей, которые ищут и планируют покупать недвигу на вторичке для себя и у которых есть полная сумма на руках, без привлечения ипотеки. 

В рамках своей деятельности, имею непосредственный контакт с продаваемой/покупаемой жилой недвижимостью в готовых новостройках Москвы. И соответственно регулярно общаюсь с продавцами и покупателями. На данный момент, лично по моему мнению, в связи с повышением ставки, многие покупатели делают неверные выводы и занимают ошибочную позицию. Регулярно сейчас вижу как покупатели в последний момент отказываются от сделки, на которую еще вчера были согласны, мотивируя тем, что пусть лучше деньги полежат на депозите пол года-год и потом они смогут купить подешевевшую вторичку большей площади, в лучшей локации, или останутся еще лишние деньги на ремонт. Считаю данную позицию заблуждением, т.к. по настоящему хороших вариантов по низу рынка, которые сейчас еще имеются в открытой продаже, через пол года-год уже не будет, или они будут выставлены по цене значительно выше. 

Сокращение продаж жилья и инвестиций в недвижимость в Китае усилилось в октябре
Инвестиции в развитие недвижимости упали на 9,3% за первые 10 месяцев 2023 года по сравнению со снижением на 9,1% в январе-сентябре, свидетельствуют данные, опубликованные среду Национальным бюро статистики. Экономисты, опрошенные агентством Bloomberg, прогнозировали стабилизацию показателя на 9,1%.

Продажи жилой недвижимости упали на 3,7% в январе-октябре по сравнению с тем же периодом 2022 года, что является более резким падением по сравнению с падением на 3,2% за первые 9 месяцев этого года.

Эта ухудшающаяся картина происходит на фоне того, что Пекин планирует предоставить не менее 1 триллиона юаней (138 миллиардов долларов) недорогого финансирования для национальных программ реконструкции городских деревень и доступного жилья, чтобы помочь рынку недвижимости, сообщает Bloomberg News.
Хотя предыдущее использование Народным банком Китая инструмента PSL в период с 2014 по 2019 год для так называемой программы «редевелопмента трущоб» успешно переломило спад на рынке недвижимости и возобновило экономический рост, оно также способствовало росту цен на жилье.

Предположим, ипотечник понял, что не тянет выплаты. Или просто решил избавиться от квартиры. В типичном случае — можно договориться с банком и выставить квартиру на продажу. Сделка проходит под контролем банка. Банк забирает свой долг, бывший ипотечник — что останется.  Я много раз помогал продавать/покупать такие квартиры.

Но некоторые просто перестают платить ежемесячные платежи и общаться с банком. Через несколько месяцев банк запускает судебную процедуру изъятия залога, т.е. квартиры. Затем квартира продается на торгах. 

Такая квартира — кот в мешке. Ее не всегда можно посмотреть. В ней могут жить прописанные люди — семья нерадивого  ипотечника. Беда, если квартира была просто в залоге (взяли кредит под залог своей квартиры), а там прописан отказник от приватизации. 

Мы покупали квартиру у инвестора в такие объекты.

Срок от покупки на аукционе до продажи моему клиенту занял 1.5 года.

Первый год шли суды. Дело в том, что вокруг таких неплательщиков вьются юристы, которые обещают отсрочить время выселения путем подачи исков. Например, о нарушениях при изъятии квартиры, цены продажи итд. Как правило, больше года эти суды не идут.

Пузырь на рынке недвижимости Японии 1980-х годов.

Сравнение.

В 1980-х годах ожидание роста цен на недвижимость заставило многих японских покупателей жилья чувствовать себя комфортно, взяв на себя огромные долги. И они сделали это, используя экзотические кредиты, которые требовали небольшого аванса и обещали низкие ежемесячные платежи. В Японии были так называемые кредиты трех поколений, ипотека сроком на 90 или даже 100 лет, которая позволяла покупателям распределять платежи в течение своей жизни, а также жизни своих детей и внуков.
На пике пузыря в Японии стоимость жизни в крупных городах стала недоступной для обычных работников. Многие из тех, кто избежал финансового краха, оказались запертыми в домах, которые они никогда не планировали использовать для постоянного проживания. После того как годы падения цен на землю снова сделали Токио более доступным, мало кто покупает дома в отдаленных пригородах. Это привело к ещё более резкому падению стоимости недвижимости отдаленных районах. Более низкие цены в Токио привели к буму строительства новых квартир в районах ближе к центру города, и это ещё может понизить спрос на пригороды. Крах пузыря лишил свободы выбора где жить. Целое поколение покупателей жилья застряло в дальних пригородах. Некоторые, тратят на дорогу 4-5 часов в день, мало времени на отдых и сон.

Венгрия предложит вид на жительство тем, кто покупает дорогую недвижимость в стране Европейского Союза, спустя шесть лет после того, как обвинения в коррупции заставили власти закрыть аналогичную программу золотых виз.

«Программа гостя-инвестора» позволяет тем, кто инвестирует не менее 250 000 евро (271 000 долларов США) в местные фонды недвижимости или 500 000 евро в венгерскую недвижимость, право подать заявление на получение 10-летнего возобновляемого вида на жительство в Венгрии, в соответствии с законодательством , поданным Правительство премьер-министра Виктора Орбана.

Также будут иметь право пожертвования на сумму не менее 1 миллиона евро в так называемые общественные фонды, которые правительство создало для надзора за университетами.

Венгрия закрыла аналогичную программу в 2017 году. Она предоставляла вид на жительство и беспрепятственные поездки в ЕС покупателям государственных облигаций на сумму 300 000 евро. Программа привела к всплеску миграции из Китая и России. Оно было закрыто после сообщений в СМИ о предполагаемой коррупции и небрежной проверке кандидатов, что могло позволить шпионам проникнуть в ЕС.

Немного статистики рынка и кричащие баннеры о скидках на переоцененные квартиры. Купи меня, купи! Торопитесь! Предложение ограничено!

Авторство фотографии с котиком честно искал, но не нашел. 

В условиях вечно-растущей недвижимости, строительство начинает казаться лучшим бизнесом на планете. Есть много аналитических обзоров доступности жилья. Что в США и Европе на 1 жителя приходится 70 м2 качественного жилья, а в России только 20. Получается, что предела рынка нет!

Пузыри стоимости рынка недвижимости США росли до середины 2022 года.




Пузыри стоимости на рынке недвижимости мегаполисов США в конце 2020 года.

Основы для начала. Двумя наиболее важными факторами стоимости недвижимости являются 1) рост доходов и 2) рост населения. Не нужна степень доктора экономических наук, чтобы знать, что эти факторы имеют значение.

Рост доходов. Более высокие доходы дают домохозяйствам больше денег, которые они могут потратить на аренду и выплаты по ипотечным кредитам. Это делает рост доходов очень сильным фактором роста стоимости.

Большинство людей предпочитают тратить на жилье меньше, а не больше. Что может заставить тратить свой рост доходов на рост расходов на жилье, кроме того что людям недостаточно, чтобы было хорошо, а хочется, чтобы было лучше, чем у других?

Рост населения. Если население близлежащих районов растет быстрыми темпами, и предложение жилья не поддерживает темпы роста, то это увеличивает спрос на жилье и оказывает давление для роста стоимости жилья.

Сколько себя помню, я всегда был рантье. Ещё вначале нулевых, когда только женился и купил свою первую крошечную гостинку, сразу предложил матери: «Мам, мы немножко поживём у тебя, посдаём нашу квартирку чтобы заработать на ремонт?»

Это немножко затянулось на три года — трудно было перекрыть этот нескончаемый денежный поток, когда квартир было мало, а сдающейся жилплощади в центре Калининграда можно было пересчитать по пальцам одной руки. За время сдачи цена квартиры удвоилась вместе с ценой аренды.

Переехав через три года в свою гостинку и переночевав там ночь, наутро я спешно засобирался обратно к маме. На мою молодую неокрепшую психику вылились картонные стены с чудовищной слышимостью, фронтовые песни алкашей под окнами и куча говна в подъезде поутру. Но… мама, проведя спокойную ночь без любимого сына с невесткой, назад уже не пустила.

— Давайте, дети, обживайтесь, вливайтесь во взрослую жизнь.

Жена понуро пожала плечами и предложила: — Давай делать ремонт?!

Складская недвижимость

• В России около 40 млн квадратных метров качественной логистической (складской) недвижимости, сильно отстаем от других стран (Китай, США, страны ЕС)
• В России ежегодно строится 2 млн квадратных метров складов, в Европе — 30 млн, активно строит логистическую недвижимость Китай
• В Москве и Санкт-Петербурге сосредоточено 70% качественных логистических комплексов
• Рисков избыточного предложения качественных площадей в ближайшее время не видно, электронная коммерция — ключевой драйвер спроса

Мои записки по логистической недвижимости:

Здесь важно учитывать, что когда называется цифра «40 млн квадратных метров» — это про комплексы класса А и В. Мы же все понимаем, что в любых регионах России где-то хранится продукция. Это могут быть складские площади более низкого класса или складские площадки на территории предприятий, или вообще используемые не по назначению.