Инвестиции в недвижимость

Провел свежий анализ фондов коммерческой недвижимости. В перечне только те фонды, за которыми интересно наблюдать лично мне.

Все сказанное в статье не является инвестиционной или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Статья носит аналитический характер в совокупности с моими собственными размышлениями.

На Мосбирже сегодня торгуется небольшой перечень фондов на недвижимость, но он все равно представляет для меня интерес как инструмент диверсификации и стабилизации денежного потока от портфеля акций.

Все фонды я разделил на паи, доступные для покупки квалифицированными и не квалифицированным инвесторам, затем ранжировал их по ожидаемой доходности к последней биржевой цене на момент написания статьи.


Источник информации: собственные расчеты, отчетность фондов, результаты торгов на Мосбирже

При расчете доходности я исходил из выплат за последний год, по фондам от Парус исходил из выплат, которые должны быть установлены с января 2024 года по прогнозу самой управляющей компании, который был сделан 7 октября 2023 года.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел сентябрь–октябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

 Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) на юге.

Dobryak, а для этого надо физически туда приехать?

А я взял в ипотеку долевое в Мариуполе! Первоначальный 10% ставка 2% годовых. Квартира на берегу моря. Кайф! Через год продам и ипотека прин...

Новость с IF NEWS:

"🏠 Качество ипотечных кредитов ухудшается. Власти могут ужесточить условия выдачи

Почти половина ипотечных кредитов приходится на заемщиков, у которых на выплаты по долгу идет более 80% дохода. Их доля на рынке выросла с 20% в начале пандемии до 47% в 3 квартале. Падают и суммы первого взноса. И как раз их ЦБ может поднять в ближайшей перспективе.

Также по словам Даниловой из ЦБ, на фоне ухудшения ситуации на рынке кредитов регулятор продолжает разработку продукта для заёмщиков с высоким показателем долговой нагрузки. Это будет нечто среднее между банковским кредитом и займом в МФО."

Это ли ни пример классического пиз… ца? Как раз таки он.

Только вдумайтесь в эти цифры — у ПОЛОВИНЫ ипотечников на ИПОТЕКУ (зато своё жильё) уходит 80% от дохода. 80%, КАРЛ!

30 лет кабалы и привет своя однушка на окраине города. Каеф, жизнь удалась!

И я опять ничего не понимаю и это совсем другое. Настаивать на обратном не буду.

Мой первый платёж по ипотеке в 2013 году был, только вдумайтесь в эту цифру — 67 000 рублей! И это 10 лет назад. Ужос да и только.

Коллеги, все мы знаем что делать прогнозы дело не благодарное, т.к. обычно события разворачиваются не так как мы себе их представляем. Как в английской поговорке «Man plans, God laughs.» Но сегодня я осмелюсь высказать свои мысли по поводу рынка вторички и что наш ждет в ближайшие пол года-год. Цель поста, предупредить людей, которые ищут и планируют покупать недвигу на вторичке для себя и у которых есть полная сумма на руках, без привлечения ипотеки. 

В рамках своей деятельности, имею непосредственный контакт с продаваемой/покупаемой жилой недвижимостью в готовых новостройках Москвы. И соответственно регулярно общаюсь с продавцами и покупателями. На данный момент, лично по моему мнению, в связи с повышением ставки, многие покупатели делают неверные выводы и занимают ошибочную позицию. Регулярно сейчас вижу как покупатели в последний момент отказываются от сделки, на которую еще вчера были согласны, мотивируя тем, что пусть лучше деньги полежат на депозите пол года-год и потом они смогут купить подешевевшую вторичку большей площади, в лучшей локации, или останутся еще лишние деньги на ремонт. Считаю данную позицию заблуждением, т.к. по настоящему хороших вариантов по низу рынка, которые сейчас еще имеются в открытой продаже, через пол года-год уже не будет, или они будут выставлены по цене значительно выше. 

Сокращение продаж жилья и инвестиций в недвижимость в Китае усилилось в октябре
Инвестиции в развитие недвижимости упали на 9,3% за первые 10 месяцев 2023 года по сравнению со снижением на 9,1% в январе-сентябре, свидетельствуют данные, опубликованные среду Национальным бюро статистики. Экономисты, опрошенные агентством Bloomberg, прогнозировали стабилизацию показателя на 9,1%.

Продажи жилой недвижимости упали на 3,7% в январе-октябре по сравнению с тем же периодом 2022 года, что является более резким падением по сравнению с падением на 3,2% за первые 9 месяцев этого года.

Эта ухудшающаяся картина происходит на фоне того, что Пекин планирует предоставить не менее 1 триллиона юаней (138 миллиардов долларов) недорогого финансирования для национальных программ реконструкции городских деревень и доступного жилья, чтобы помочь рынку недвижимости, сообщает Bloomberg News.
Хотя предыдущее использование Народным банком Китая инструмента PSL в период с 2014 по 2019 год для так называемой программы «редевелопмента трущоб» успешно переломило спад на рынке недвижимости и возобновило экономический рост, оно также способствовало росту цен на жилье.

Предположим, ипотечник понял, что не тянет выплаты. Или просто решил избавиться от квартиры. В типичном случае — можно договориться с банком и выставить квартиру на продажу. Сделка проходит под контролем банка. Банк забирает свой долг, бывший ипотечник — что останется.  Я много раз помогал продавать/покупать такие квартиры.

Но некоторые просто перестают платить ежемесячные платежи и общаться с банком. Через несколько месяцев банк запускает судебную процедуру изъятия залога, т.е. квартиры. Затем квартира продается на торгах. 

Такая квартира — кот в мешке. Ее не всегда можно посмотреть. В ней могут жить прописанные люди — семья нерадивого  ипотечника. Беда, если квартира была просто в залоге (взяли кредит под залог своей квартиры), а там прописан отказник от приватизации. 

Мы покупали квартиру у инвестора в такие объекты.

Срок от покупки на аукционе до продажи моему клиенту занял 1.5 года.

Первый год шли суды. Дело в том, что вокруг таких неплательщиков вьются юристы, которые обещают отсрочить время выселения путем подачи исков. Например, о нарушениях при изъятии квартиры, цены продажи итд. Как правило, больше года эти суды не идут.