Инвестиции в недвижимость

Смотрим историю снижения цен новых однушек недалеко от Москвы:

Новая Москва. Ватутинки: Цена упала с 8.5 млн до 7.5 млн:

Новая Москва. Московский. Цена упала с 13 млн. до 12 млн:

• Снизить размер или отмена неустоек
• отсрочить обязательства по начислению процентов или основного долга
• Смена даты платежей
• Прекращение обязательств при соглашении сторон

Жилье практически в центре, две минуты от метро, доступ к паркингу и уютному внутреннему дворику. Всего 870 тысяч рублей. Преимущества, конечно, очевидны, но есть большое но. Даже не большое, а маленькое: площадь комнаты — 2,3 квадратных метра. Это кладовка, шкаф. Только, в отличие от шкафа Бендера из «Футурамы», за дверью нет просторного помещения с большим окном. Окна в нашем случае вообще не предусмотрены.

В интернете довольно много статей о миниатюрных студиях-апартаментах. Там обычно есть все минимальные удобства и даже окна. Компактно, тесно, но переночевать точно можно. Кто-то смеется, а кто-то действительно живет. Но кладовка в качестве койко-места — это все-таки нечто выдающееся. Предлагаемый лот располагается в жилом комплексе бизнес-класса «Царская площадь» у метро «Динамо».

Судя по фото, в каморке есть небольшой диванчик, маленький умывальник, зеркало и несколько настенных полок. Вход действительно свой собственный. 
www.bfm.ru/news/523824

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Новостройки в Сочи в первом квартале года обогнали Москву. А что ещё?

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел февраль-март. С тех пор произошёл аномальный рост цен в московских новостройках, но посмотрим сначала, как там в Сочи.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

Снова без серьёзных изменений. Снижение вторички символическое, она подешевела с 284к до 283к (-1к). Первичка подорожала прилично, с 339к до 351к (+12к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, рост будет активнее. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 10 месяцев.

Сочи: март → апрель

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. За три недели Апреля ценники на квартиры в двадцати самых живых регионах по данным Домклик изменились так:

Сильнее всех завалилась первичка в Красноярске. Сильнее всех выросла в Белгороде. Кстати, с начала войны ценники первички в Белгороде выросли с 50 тыс. до 100 тыс. / кв.м. Вот куда нужно было инвестировать. Кто бы знал.

Внимание! С 30 Мая Набиуллина повышает норму резервирования по схематозной ипотеке «под 0.1% от застройщика». Под такую ипотеку ростовщики будут вынуждены создавать повышенные на 30%-50% резервы. Подробности - на сайте Набиуллиной.

Напоминаю, как работает ипотека «0.1% от застройщика»:

1. Застройщик поднимает цену квартиры примерно на 30%.

2. Заносит эти 30% ростовщику.

3. Ростовщик выдает дебилу ипотеку «под 0.1% от застройщика»

4. Дебил платит ростовщику ипотеку «под 0.1% от застройщика» (и переплачивает за нее по сравнению с нормальной ипотекой).

5. Застройщик остается при своих, но разгоняет спрос со стороны дебилов.

6. Ростовщик в этой схеме получает дополнительную прибыль по сравнению с нормальной ипотекой.

Что изменится?

С 30 Мая ростовщик будет вынужден перечислять в резерв средства, полученные от застройщика. Эти деньги будут обездвиживаться. Под них нельзя выдавать кредиты. Другими словами, резервы нельзя «крутить» и собирать процентную маржу.

Что это значит?

МОСКВА, 20 апр -- ПРАЙМ. Темпы роста ипотечного кредитования в России в марте ускорились и составили 2,1% против 1,5% месяцем ранее, что почти соответствует докризисному уровню, говорится в документе, опубликованном Банком России.

«Темпы роста ипотеки приблизились к докризисному уровню. По предварительным данным, ипотека в марте ускорилась до 2,1% с 1,5% в феврале, что в целом соответствует среднемесячным темпам за 2021 год (+2,3%)», -- сказано в документе.

Отмечается, что в январе-феврале выдачи были на низком уровне из-за того, что в декабре прошлого года население оформило кредиты на рекордные около 700 миллиардов рублей. Для сравнения, в 2022 году в среднем за месяц выдавалось около 400 миллиардов рублей ипотеки. Люди опасались, что программа «Льготная ипотека» может быть закрыта, повлияло и повышение ставки по ней до 8%, отметили в регуляторе.

Представляем обновленный взгляд на рынок недвижимости и рассказываем, что произошло за месяц в динамике цен и продаж недвижимости.

Объем выдачи на первичном рынке в марте вырос на 6% г/г, тогда как кредиты сократились на 25% г/г.

По официальным данным ЦБ, объем выдачи восстановился в феврале и вырос на 50% м/м. Однако годовая динамика осталась отрицательной: объем сократился на 11% г/г. Средневзвешенная ставка по ипотеке за февраль выросла на 0,2 п.п., до 8,1%. Рост общей ставки отразил повышение ставки по льготной программе господдержки с 7% до 8%, которая начала применяться только к кредитам с 2023 года.

Мартовская статистика от ДОМ. РФ указывает на восстановление спроса: объем выдач вырос на 11% г/г, до 578 млрд руб. При этом в денежном выражении объем на первичном рынке вырос всего на 6% г/г, а в количественном выражении кредиты снизились на 25% г/г.

Продажи жилой недвижимости в Москве в марте восстановились.

Продажи жилой недвижимости в Москве по ДДУ восстановились до 9,4 тыс. шт. (+77% м/м, -1% г/г) в марте. Одним из факторов роста может быть ажиотажный спрос перед внедрением нового регулирования от ЦБ.

О необходимости прогрессивного налога на недвижимость в России свидетельствует свежий факт:

В отношении блогера Андрея Караулова возбуждено уголовное дело о незаконной предпринимательской деятельности. По данным правоохранителей, на Караулова и его родственников оформлено не менее 50 квартир в Москве, которые он нелегально на протяжении последних четырех лет сдавал через третьих лиц. Цинк.

Хммм… про 50 квартир — понятно. А есть владельцы 500 квартир? Наверняка есть. А владельцы 5000 квартир? Возможно, есть. А если нет, то никто не мешает им появиться. Рантье — хороший бизнес. Накупил квартир — и сдавай. Некоторые могут скупать целые дома и даже кварталы. Почему нет? Кто мешает?

Считаю, что в России назрела необходимость введения прогрессивного налога на недвижимость, с помощью которого будет пресекаться монополизация жилой недвижимости в отдельных локациях физическими и юридическими лицами. Чем больше совокупная площадь квартир во владении у физического или юридического лица — тем выше ставка налога.

Росреестр: В марте в Москве на вторичном рынке было совершено 14.782 сделок с жильём.
К марту 2022 года снижение составило 19% (18.234 сделок).
В марте 2020 года на вторичке было 14.801 сделка, в марте 2019 года – 13.130.

Как мы видим, то, что некоторые аналитики называют «кризисом на рынке недвижимости» — это всего лишь сдувание «жилищного пузыря» до нормального состояния рынка. Как в том же 2019 года, когда рынок жил без льготной ипотеки, позднее поломавшей рынок.

«Индикаторы рынка недвижимости»: Рынок недвижимости затоварен не потому, что нет спроса, а потому, что цены на жильё завышены. А завышены они как раз «благодаря» стимулированию продаж через субсидирование ипотечных ставок. Если застройщики опустят стоимость метра, со спросом не будет проблем даже без льготной ипотеки.
Доступность жилья для граждан сократилась, но зато девелоперы улучшили своё финансовое положение: согласно отчетам публичных компаний, чьи акции торгуются на бирже, в 2020-2021 гг., после запуска льготной ипотеки, их прибыли выросли примерно в два раза. А вот покупатели никакой выгоды от льготных ставок не получили.

Дальнейшая поддержка спроса через улучшение условий ипотечного кредитования не только не решит проблему затоваривания рынка, а усугубит её, стимулируя надувание ценового пузыря. Чтобы поддержать спрос, государству не нужно ничего делать, рынок всё отрегулирует сам: недостаточные объёмы продаж заставят застройщиков снижать цены, и продажи «разморозятся» без вмешательства со стороны властей и траты бюджетных денег.

Сегодня опубликован квартальный отчет по рынку складской недвижимости в Московском регионе от NF Group. Ситуация выглядит достаточно оптимистично.

По словам Константина Фомиченко, партнера NF Group,

📈«Результаты первых трех месяцев 2023 года подтверждают сохранение активности на рынке складской недвижимости Московского региона. Обычно в первом квартале рынок лишь постепенно набирает обороты, но в этом году с первого рабочего дня в январе наблюдалась бурная деятельность, что привело к максимальному объему сделок для I квартала за всю историю рынка. Ввиду растущего спроса с рынка уходит свободное предложение: показатель доли вакантных площадей снизился до отметки 1,6%, при этом по строящимся спекулятивным объектам сделки заключаются еще в процессе строительства. Вследствие этих факторов мы ожидаем возвращения популярности формата built to suit, как это было в 2020–2021 годах. Помимо этого, постепенно восстановится спекулятивное строительство».

💰Далее в отчете приводятся данные по ставкам аренды, которые достигли уровня 5 700 руб./м2. Отмечается дальнейшая тенденция роста показателя к концу года до уровня 5 800 руб./м2 ввиду сокращения свободного предложения, вызванного растущим объемом заключенных сделок.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. За первую половину Апреля цены продавцов первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик изменились так:

Тройка лидеров апрельского роста первички — Белгород, Ижевск, Уфа. Тройка лидеров снижения — Иркутск, Ставрополь, Челябинск. В среднем, ценники подросли на +0.3%.

Чиновники сегодня обсудили предоставление льгот для покупки жилья на вторичном рынке.

По мнению главного чиновника, льготная ипотека (раздача бюджетных денег ростовщикам для компенсации недополученной прибыли) на покупку вторички может стимулировать строительную отрасль.

Вот такой у нас мудрый и заботливый правящий класс. За три года поднял цены первички на 82% за счет раздачи государственных денег ростовщикам. В результате, цены новостроек выросли так сильно, что возникло затоваривание и рынок встал.

Теперь правящий класс взялся за разгон цен вторички.

Зачем?

1. Чиновникам и ворам инвесторам нужно выйти из бетона перед неизбежным падением. Крыться будут об население. И за счет населения.

2. Ростовщики получат новую кормушку за государственный счет.

3. Застройщики смогут сохранить текущие ценники непроданных квартир. Это позволит им сохранить кредитные линии у ростовщиков.

4. Вырастут долги народа перед ростовщиками.

Что будет дальше?

Дальше в государственных СМИ будет много статей на тему заботы о гражданах.