Инвестиции в недвижимость

Хотя я давно живу в Москве, родился и вырос я в Калининграде, поэтому регулярно слежу за регионом, и в том числе его рынком недвижимости. Здесь постараюсь дать качественный (без цифр) обзор Калининградского рынка жилья.

Цифр почти не будет, их можно посмотреть в регулярных постах от @$100 — например, smart-lab.ru/blog/844632.php. 

Типы недвижимости

В городе есть 3 типа недвижимости. В этом главное отличие от «большой» России.

1. Старая советская панель. Хрущевки и Брежневки.
Минусы (с точки зрения калининградца) — убитое жилье, убитые подъезды, центральное отопление (большинством жителей Калининграда воспринимается как минус, ибо газовый котел позволяет регулировать затраты на отопление в «мягкие зимы»), раздельный санузел. 
Плюсов ровно два — цена и, иногда, удачное местоположение (много хрущевок в самом центре города, рядом с хорошими школами, инфраструктурой итд). Долгосрочно — будет падать в цене.

Херсон — теплый, солнечный, уютный, малоэтажный и очень зеленый городишко с населением около 300 тыс. душ. Жить там на пенсии — то, что доктор прописал.

Почем там хаты?

Смотрим сайтик (примеры объявлений):

Общая статистика:

Курс ~ 1.7 рубля за 1 гривну. Через месяц будет 1 к 1.

Получается, сейчас двушка стоит примерно 4.7 млн. руб. И будет еще дешевле. Но цены быстро отрастут. Это же Россия.

Покупайте, пока дешево))

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. На сегодня ситуация в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

С начала Октября московский квадрат похудел на -2.6% или на 8 тыс. руб. При этом, квадрат в Иркутске подорожал на +6.3% или почти на 6 тыс. руб. Может быть, Иркутск объявлен зоной, свободной от мобилизации, чтобы дети правящего класса и богатого сословия могли пересидеть там тревожные времена? Кто знает причину иркутской аномалии, напишите, пожалуйста, в комментах.

«Одна из величайших загадок жизни не в том, что дураки быстро расстаются со своими деньгами, а в том, что у них вообще заводятся деньги», Уиггин Эддисон, Боннер Уильям, «Судный день американских финансов»

Не одного меня удивляет, откуда у людей деньги, при их потрясающей финансовой безграмотности. Радует то, что они ищут путь к свету.

Читательница спрашивает:

«Зять оформил ипотеку, на стадии котлована, строительства дома, под 0.1% на весь период ипотеки. Вот я сижу и думаю, может и мне так повезёт. Тут в ленте появляетесь Вы, с инфой о рефинансировании ЦБ, это ЗНАК, подумала я и подписалась на Вас. У Вас столько всего интересного!!! Но теперь о той ипотеке я ничего не понимаю. (( Как такое возможно? ((( Через какой банк оформлял нужно уточнить… »

Расскажу вам притчу об обезьянах:

«В царстве Сун жил Обезьяний царь. Его так звали потому, что он любил обезьян, кормил их ежедневно и настолько понимал желания обезьян, что мог ими повелевать. Но однажды случился неурожайный год и возникла необходимость уменьшить количество корма обезьянам. Зная, что они будут недовольны, а недовольная стая может выйти из повиновения, царь пришел к обезьянам утром и сказал следующее:

В двух словах – пойдет вниз.

Источник, первоисточник — индекс Дом.Клик

Что происходит прямо сейчас исходя из обсуждения ситуации с проф.участниками рынка недвижимости (строители, риелторы):

— снижение активности клиентов по консультациям на 30%

— расторжение договоров аванса и задатков на уровне 40% (в обычное время 5-10%)

— в крупных городах есть много уезжающих, или желающих продать и держать в валюте «на всякий»

Все, у кого были одобрения банков, но не было денег - купили в марте

Все, у кого были деньги (без ипотеки) - купили в апреле-мае со скидками от продавцов

Все, кто боялся, но все же решился - купили в июле-августе даже без денег на первый взнос (об этом ниже).

Кто купит сейчас? когда впервые с начала СВО у людей есть реальная опасность на счет своего дохода и своей безопасности

Давайте разбираться, но перед этим просто покажу скрин с авито, где в течение двух дней после начала частичной мобилизации более десятка сообщений о снижении цен.

Выкуп недвижимости государством у застройщиковВыкуп по каким ценам?
Задутым? Тогда это очередное хищение из бюджета.

Выкуп должен быть по ц...

В России доля непроданного жилья во многих проектах достигает уже 40%, и этот показатель будет расти, заявил во вторник на заседании общественного совета при Минстрое глава компании «Основа» Александр Ручьев.

И что же он предлагает? Снижать цены? Ага… щас! Читаем дальше:

По его словам, поддержать индустрию могло бы государство, выкупая у девелоперов часть жилья.

Ну и кто он после этого?

Предлагают до 12%. Говорят очень надёжно. Мол недвижимость -консервативная и защитная сфера. Говорю -я опираюсь не на слова эмитента, а на данные рейтинговых агентств. манагер- у нас высокий рейтинг, BB. Я -это довольно таки средний рейтинг. ВДО. манеджер заявляет- а высокие рейтинги только у менждунарноных крупных компаний. Мы не строим в Мск и в СПБ. якобы на основе этого рейтинги и выдают. 

В любом случае 12% для BB  это очень мало. на рынке воз и маленькая тележка эмитентов с доходностью 20+.  До 30%
а 12 это доходность очень лучших корпоратов.   и не сильно выше  доходности ОФЗ (=инструмента с эталонной доходностью в рублях)

Но самое интересное другое- то что она продвигала это платформа «Талан-Инвест».  надёжность талана как застройщика к надёжности инвестиций на ней отношений не имеет -там и они могут занимать и любые другие организации строительного сектора. это краудфандинговая платформа.  И за долги тех кто там средства привлекает они, конечно, не отвечают. Получили свой процент и пошли дальше.

то есть по сути мне под видом надёжной консервативной инвестиции пытались втюхать крайне агрессивную и рискованную.  огромный дислайк.

p.s. Когда  то смотрел их предложения  по инвестициям-были у них по сути займы под ставку на пару процентов выше чем их облиги дают (но с потерей ликвидности), были варианты инвестиции в конкретный объект который становиться залогом. 

События, которые происходили на рынке недвижимости с февраля – безусловно войдут в историю. В отличии от скучных цифр 2021 и других годов, каждый месяц 2022 – это нечто.

Исторически, ипотечный рынок вторичного жилья более емкий: на каждый рубль кредита на новостройку выдавали 2-3 рубля на вторичный рынок.

В мае, когда рынок кредитования рисковал в принципе схлопнуться, впервые в российской истории, кредиты на новостройки в полтора раза превысили кредиты на вторичный рынок. Оно и понятно: кредитоваться под 20% мало кто хотел. А новостройки еще поддерживали дешевыми ставками в 6-7%.

Сейчас же, когда ставки первичного и вторичного рынков более-менее сравнялись – рынок кредитования тоже стал приходить в себя: вторичный рынок вернул себе пальму первенства. Что же придумали продавцы новостроек, у которых как мы знаем до 80% продаж – ипотека?

- субсидируемые ставки: хотите ипотеку под 0%? – легко, переплата будет перенесена в цену, но кого это волнует!

«После прочтения многих книг понимаешь, что никакой практической пользы не получил. Книга Дмитрия Лебедева отличается своей практичностью…» — именно такие слова написаны на обложке этой книги, и это чушь чуть более, чем полностью.

По дороге в Питер и обратно прочитал в Сапсанище книгу Лебедева. Если вам нужен краткий пересказ этой книги, состоящей из 240 страниц, то вот: один мой знакомый купил квартиру и сейчас живет хорошо. Другой знакомый квартиру не купил, поэтому сейчас живет плохо. Кстати, видел его недавно, он превратился в бомжа. А еще можно купить не одну квартиру, а две. Это на 200 страниц, ну и на 40 страниц про все остальное кроме недвижимости.

Не совсем этого ждешь от книги про инвестиции и финансы, но все же Дмитрий 20+ лет работает с недвижкой, так что здесь моя вина, что ожидал чего-то другого, тем более, практической пользы. Еще один повод не верить отзывам о книгах, особенно тем, которые напечатаны на задней стороне обложки.

В первое воскресенье каждого месяца обновляю цену российского бетона в золоте. На начало Октября расклад такой:

Котировки:

1 кв.м. российского бетона = 39 гр. золота (+7.9% м/м)

1 кв.м. московского бетона = 99 гр. золота (+7.5% м/м)

Российская двушка 50 кв.м = 1.96 кг. золота (за месяц +144 грамма)

Московская двушка 50 кв.м = 4.93 кг. золота. (за месяц +345 грамм)

Бонус-трек для долларовых мыслителей:

В сентябре долларовые ценники московского бетона изменились так:

Местные эксперты могут высказаться в комментах на темы "курс не настоящий" и "цены рисованные".

Не толкайтесь! Комментов на всех хватит))

--------------------
Пишу правду в дзене с зеркалом в телеге без смартлабовских ограничений.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Текущая ситуация в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

За Октябрь еще рано говорить, но в целом, за 3-й квартал цены почти не изменились. Стагнация налицо. Но не уверен, что при действующей власти мы увидим снижение цен, т.к. в России нет уголовного наказания за майнинг рублей. Потолка нет. Берегов нет. Разрешения спрашивать не у кого. Никто не накажет за монетарный беспредел.

-----------------------------------------------------------

Давайте инвестировать вместе! Ставьте лайки и присоединяйтесь:

Телеграм: https://t.me/Investovization_official

YouTube:  https://www.youtube.com/c/Инвестовизация

Дзен: https://dzen.ru/investovization

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. Пляжный сезон заканчивается, а неопределенность остается.

В прошлый раз я смотрел июль-август 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.

Сначала по традиции летим на Черное море. Ну или в горы, кому как больше нравится. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Недвижимость в данный периодПо идее не до жилья в таких условиях населению. Раза в два падение спроса думаю возможно будет. Спикируют цены н...

Алексей Наумов, подкаблучник!