Инвестиции в недвижимость

В недвижимости Сочи надулся пузырь
Народ, решил поднять такую тему. Что такое пузырь? Это когда где-то цена актива сильно отрывается от фундаментальной стоимости. В биткойне что говорили? Что его генерация конечна он может стоить 100 000 долларов или даже 1 000 000 долларов. Пузырь сдулся? Сдулся. В Nasdaq что говорили? Что электронный бизнес бесконечно масштабируем, to the moon! Пузырь сдулся? Сдулся. Компания не должна долго торговаться за 50 выручек или 100 годовых прибылей или вообще быть убыточной с капитализацией 50 млрд долларов (как Virgin). Везде есть отрыв от фундаментальной стоимости. После коррекций активы конечно никуда не денутся, но будут расти уже после сильного падения цен. И Nasdaq и биткойн вещи очень интересные, но не по таким ценам.
Теперь про недвижимость Сочи. Меня достали разговоры вообще о всей недвижимости как о божественном активе который никогда не дешевеет, он может скорректироваться но будет расти всегда. Так вот на мой взгляд именно Сочи это карикатура на весь наш рынок недвижимости, как самый уродски переоцененный рынок. Был в Сочи много раз, там есть красивые места, хорошие дороги, современный аэропорт, рядом море и горы. Но такого убожества за эти деньги я нигде не видел. Море сплошной вирус, мусор, железная дорога почти на всей линии моря, в курортном городке сплошной базар-вокзал с поддельным порошковым вином и шаурмой. Там реально дороже отдыхать чем за границей. Теперь говорят, что там единственное место где можно отдыхать в наше непростое санкционное время. С какой стати? ОАЭ закрыто, Тайланд закрыт? На Кипр можно лететь с пересадкой в Стамбуле. Мальдивы с таким курсом скоро будут дешевле Сочи. 
Сочи это пузырь, который должен схлопнуться процентов на 30-40% от текущей цены. Там нет земли, там покупают недвигу невыездные коррупционеры, to the moon! Мне это что-то напоминает.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что произошло с ценами на недвижимость в Сочи за год?
В июле 2021 года я начал копить на недвижимость в Сочи. Неудачный момент, конечно, нужно было задуматься об этом 20 лет назад, и сейчас я бы уже писал этот пост, потягивая ледяное пивко на пляже. Так, стоп, зачем бы я тогда пост-то писал…

Короче говоря, го смотреть! В середине июля 2021 года, когда я начал отсчет и завел ТК, метр стоил 236 000 рублей. В июне 2022 метр стоит 253 000, причем существенный рост получился как раз только в июне. Это на вторичку. Рост составил 7%. С первичкой ситуация такая: было 275 000, стало 298 000 рублей за метр. Рост составил 8%. И если у вторички сейчас новый пик, то у первички пик был 328 000 в сентябре 2021. Также стоит отметить, что аккурат к моему началу отсчета цены поднялись. Если бы я считал с середины июня, там была цена 219 000 рублей за метр вторички.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Почему человейники, и почему их нельзя покупать.
Почему человейники?

Ну во-первых это компактность, можно впихнуть на малой площади невпихуемое. 
Во-вторых это дёшево и быстро
И в-третьих это решает транспортную проблему.
На последнем остановимся подробнее… Почему штаты растут вширь? Потому что не развит общественный транспорт и не развит экспорт нефти. Если человеку на карман цена бензина не давит, он покупает автомобиль и живёт в частном доме. Ну а не давить на карман цена бензина не может, если твоя страна является одним из крупнейших её экспортёров. Просто сравним:

ТОП 10 СТРАН ПО ЗАПАСАМ НЕФТИ (2019), доля рынка

#1 Венесуэла  (18%)
#2 Саудовская Аравия  15.7%
#3 Канада  10%
#4 Иран 9.3%
#5 Ирак  8.8%
#6 Россия  6.3%
#7 Кувейт  6%
#8 ОАЕ 5.8%
#9 США 2.9%
#10 Ливия 2.9%

ТОП 10 СТРАН ПО ПОТРЕБЛЕНИЮ НЕФТИ (2019), доля рынка

#1 США  20%
#2 Китай  14.3%
#3 Индия  4.9%
#4 Япония  3.9%
#5 Россия  3.4%
#6 Южная Корея  2.7%
#7 Канада  2.6%
#8 Бразилия  2.4%
#9 Германия  2.3%
#10 Саудовская Аравия  2.1%

Топ 10 стран по размерам:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Батумский Дар Билдинг: что купить
В новом видео рассказал о «своем» батумском застройщике Дар Билдинг: что у него можно купить, какие есть варианты и возможности.

Рассрочка, первоначальный взнос, гостиничный номер в Ramada by Wyndham или простая квартира, какие квадратуры и цены — все это рассмотрено мною в данном ролике.

Тайм-коды для этого видео:
00:01 — в этом видео
00:37 — срок сдачи дома
00:43 — рассрочка от Дар Билдинг
01:23 — какие есть квадратуры
01:31 — что можно купить
01:58 — купить номер в гостинице Ramada by Wyndham
02:23 — купить квартиру
02:32 — какие цены на гостиничный номер
03:39 — цены на просто квартиры
04:04 — услуга «ремонт от Dar Building
04:40 — стоимость обслуживания
05:22 — рассрочка и первоначальный взнос
05:59 — за сколько можно сдавать квартиру от Дар Билдинг



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цены квартир в России. Изменения за Июнь. Снижаемся дальше.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущие цены в 16-ти самых живых регионах России выглядят так:

В прошлое воскресенье среднее снижение было -0.7%, а сегодня уже -1.5%. Снижаемся дальше. Твердо и четко.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Доходность аренды в Батуми / Мой кейс
В новом Youtube-видео рассказал о своём опыте и видении по доходности аренды в Батуми (Грузия).

Дело в том, что с 2019 года я владею квартирой на грузинском Черноморском побережье, и мне есть чем поделиться с вами.

Предоставил всю историю и все цифры по сдаче в аренду своей квартиры в Батуми.

Проанализировал, как изменился рынок аренды в Батуми после 24 февраля 2022 года.

Ссылка на видео:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Кто из застройщиков субсидирует ипотечные ставки?

Всем привет.

Тема с покупкой недвижимости для меня острая, полгода назад хотел купить — но посчитал что очень дорого. 
К сожалению, цены на недвижимость жилищную не уменьшились, но к примеру ПИК стал субсидировать ипотечные ставки.

Кто еще из застройщиков сейчас активно делает скидки на проценты по ипотеке?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Дешёвый евро, недвига в Европе
Всем доброго дня!

Доллар и евро продолжают дешеветь, вероятно будет второй заход вниз, доллар на 50, евро на 52, т.е. уровень евро в таком случае станет практически как в 2014 году, ну там он стоил 42-45, если не ошибаюсь, графики смотреть не хочется. Цена недвиги в Германии выросла за 8 лет минимум в 2 раза. За границу можно сейчас переводить 150т евро. Кто-нибудь думал в нынешних реалиях при таком слабом евро прикупить недвигу в Европе, вроде как при вложении в недвижимость от 250к евро можно получить вид на жительство. Поделитесь мыслями по этому поводу, если это интересно.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цена на московскую недвижимость снизилась. Но важен не факт снижения, а его интенсивность

  За месяц индекс около нулевых значений (-0,1%). Зато недельное снижение впечатляет (-0,9%). К слову почти процентное снижение для тяжелого «недвижимого» рынка недвижимости (простите за тавтологию) – это событие.  

Судите сами: с момента расчета индекса Дом.Клик, с 2017 года, недельное изменение больше или равно -1% было всего дважды. Сейчас до третьего не хватило всего 0,005%.

График показывает недельные колебания цены. 

До этого, цены непрерывно росли почти два года каждую неделю*. Вот уж действительно в тему комментарий «недвижимость всегда растет» (Евгений, привет, мое почтение). Вот так красота для инвесторов. Была.

* здесь я имею ввиду, что цена неделя к неделе росла, или снижалась не больше, чем на 0,3%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Строительство новых ночлежек - к чему бы это?
Здравствуйте!
Не могу не поделится очередной порцией щастья  от любимого государства.
В Госдуме выступили с инициативой внести в Градостроительный кодекс РФ положение об обязательном создании ночлежек при планировании районов, а также развитии сети подобных объектов по стране.
Всем ипотечникам посвящается.
Может, знают чего?
Оригинал
www.bfm.ru/news/501858
Подлые агенты госдепа клевещут на Великую Родину и намекают о прозорливости и своевременности заботы о гражданах народных избранников.
При инвестициях в бетон и  обращении в рабство (то есть ипотеки) рекомендую все тщательно взвесить....



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как инфляция обесценивает ипотеку. Расчет

Зачем люди берут ипотеку на большой срок: 25-30 лет, чтобы инфляция съела стоимость ипотечный платежей, и фактически вы заплатили бы меньше. Ошибкой будет брать ипотеку на короткий срок 5-7 лет, это использование инструмента не по назначению. Давайте рассчитаем, таблица прилагается.

Обесценение ипотеки (таблица) Скачать

Авто-репост. Читать в блоге >>>

На Кипре рынок недвижимости активно растёт, в мае 2022г продано 1143 объекта (+50% г/г)
06.06.2022

В мае 2022 года количество сделок по приобретению недвижимости на Кипре достигло 14-летнего максимума, если судить по числу контрактов, зарегистрированных в отделениях земельного кадастра, – сообщает Cyprus Property News. При этом в расчёт принимались договоры на продажу жилых домов, торговых помещений, офисов, складов и земельных участков (поля и участки).

Рынок недвижимости продолжает расти, несмотря на то, что есть все предпосылки к обратному тренду. Во-первых, завершилась государственная программа по субсидированию ипотеки (схема предусматривала субсидию в размере 1,5% сроком на четыре года для кредитов на покупку дома, не превышающих 400 000 евро). Во-вторых, инфляция на Кипре продолжает расти: в апреле 2022 года она составила – 8,8% в годовом выражении, в мае – 9,1% (максимум за последние 40 лет). В-третьих, программа получения гражданства за инвестиции была приостановлена в ноябре 2021 года.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цены квартир в России. Изменения за Июнь. Едем дальше.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг ситуации с недвижимостью по данным Домклик. Текущие цены в 16-ти самых живых регионах России выглядят так:

За 5 дней Июня цены — кто куда, как тараканы. Видимо, махинации российских чиновников с курсом рубля в конце Мая внесли смятение в маленькие пушистые головки продавцов. Но в целом по стране цены показали снижение на -0.7%. Едем дальше на юг.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Пару мыслей про БЕТОН

Пару мыслей появилось по недвижимости. Заранее прошу прощения с сумбурность.
 У правительства интересный инструмент получается: снижаешь ставки — цены в космос, и начинаешь плотно застраивать мск и спб, Сочи, где цены и так нереальные и готово, Значительный прирост ВВП на блюдечке. Вот только, что толку от такого роста ВВП населению. Только создание рабочих мест наверное.

Интересно получается: плотная застройка МСК выгодна правительству т.к. абсолютно идентичный дом в регионе дает в несколько раз меньший вклад в ВВП. Я думаю по какому пути пойдет наша страна в плане развития регионов очевидно. Про сельскую местность — молчу.

Но Китай явно перегнул палку. Про РФ пока не знаю, но кажется это чревато большой закредитованностью покупателей и отрасли в целом( что собственно и произошло в Китае). Потенциальный выход — через гиперинфляцию/девальвацию.

Знаю семьи, кто купил квартиры своим детям, которым еще по 10 лет. А вообще в Западной Сибири цены в новостройках кажутся вообще не доступными для семей со средней по региону зарплатой. 95% знакомых в возрасте 27-40 лет, либо с квартирой либо с ипотекой (у всех правда зарплаты выше средней, примерно x1.5- х2.5). Все зажиточные ищут способ выгодно запарковать излишки кэша в бетоне (а до последних событий и в фонде), так как привыкли, что бетон (как было и с фондой) постоянно дорожает. Среднее количество детей в семье среди знакомых — 1. Много народу уезжает и региона/страны. Во дворе, где иногда подтягиваюсь на турниках, на 12 детей 10 казахи и другие братские народы восточной части СССР (ничего против них не имею), хоть это скорее всего особенность района и в среднем по городу соотношение немного другое. В любом случае иммигрантов много, но вроде все ведут себя прилично, хоть и доходы обычно на семью низкие.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

5 популярных инвестиционных стратегий для начинающих.

     Когда вы начинаете инвестировать самостоятельно, информации, в которую вы погружаетесь становится много, часто слишком много. Но вы можете упростить ситуацию с помощью проверенных временем стратегий. Правильно подобранная инвестиционная стратегия сводит к минимуму ваши риски и оптимизирует ваши потенциальные доходы. Но с любой стратегией важно помнить, что вы можете потерять деньги в краткосрочной перспективе, если вы инвестируете в рыночные ценные бумаги, такие как акции и облигации. Хорошая инвестиционная стратегия часто требует времени, чтобы сработать, и ее не следует рассматривать как схему «быстрого обогащения». Поэтому важно начать инвестировать с реалистичными ожиданиями того, чего вы можете и чего не можете достичь.

1. Buy and hold

Стратегия «Buy and hold» — это классика, проверенная временем. С этой стратегией вы делаете именно то, что следует из её названия: вы покупаете активы, а затем держите их неопределенный срок. В идеале вы никогда не будете продавать активы, но вы должны стремиться владеть ими минимум 3-5 лет.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Стройка путь к росту экономики



Стройка бывает разная

Что именно подразумевается под дней в Китае ?
1. Жилые дома
2. Администратвные
3.Склады
4.Офисы бизнес центры, ТЦ, 5.развлекательные здания
6.Строительство дорог

7.Строительство жд дорог
8.Мосты и тд
9.Прочее

Чтобы была стройка везде нужно беспрепятственно сразу подводить Все коммуникации и хайвеи по всей стране (минимум по три полосы в одну сторону )


P.s. при хайвеях будет развиваться гибридная форма удаленки по 2-3 дня в неделю по 10-11 часов, и человек спокойно сможет доехать до дома в 1009км за 7-8 часов комфортной езды



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сокращение выдачи ипотеки заставляет правительство действовать. Ипотечный портфель в апреле впервые сократился с января 2017 г.

Российское правительство во чтобы то ни стало старается поддержать ипотечное кредитование. На строительную отрасль приходится 1,6 трлн. руб. налогов, 6,2 млн. занятых и порядка 5,7% ВВП. Отмечу, что при выдаче ипотеки будет увеличиваться денежная масса (она кстати в апреле сократиласьк предыдущему месяцу и проиграла инфляции). Что ещё немаловажно, при строительстве/выдаче ипотеки идёт поддержка финансового сектора, металлургических предприятий, малой промышленности и сохранение рабочих мест (а это порядка 17 млн.). А вот и меры к увеличению спроса:

🔝 Продление льготной ипотеки до конца 2023 года.

🔝 Размер ипотеки был повышен: для Москвы и Петербурга, Подмосковья и Ленобласти — до 12 млн. руб., для остальных регионов — до 6 млн. руб. Льготную ипотеку теперь можно сочетать с рыночной, максимальная сумма кредита выросла с 12 до 30 млн. руб.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Продал акции США и купил квартиру!
Я продал большую часть американских акций на Interactive Brokers и купил недвижимость. В данном ролике я хочу рассказать Вам, как изменился мой подход к инвестициям после 24 февраля, про блокировку акций у брокера втб, какие уроки я вынес и что буду делать дальше


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сокращение выдачи ипотеки заставляет правительство действовать. Ипотечный портфель в апреле впервые сократился с января 2017 г.

Российское правительство во чтобы то ни стало старается поддержать ипотечное кредитование. На строительную отрасль приходится 1,6 трлн. руб. налогов, 6,2 млн. занятых и порядка 5,7% ВВП. Отмечу, что при выдаче ипотеки будет увеличиваться денежная масса (она кстати в апреле сократиласьк предыдущему месяцу и проиграла инфляции). Что ещё немаловажно, при строительстве/выдаче ипотеки идёт поддержка финансового сектора, металлургических предприятий, малой промышленности и сохранение рабочих мест (а это порядка 17 млн.). А вот и меры к увеличению спроса:

🔝 Продление льготной ипотеки до конца 2023 года.

🔝 Размер ипотеки был повышен: для Москвы и Петербурга, Подмосковья и Ленобласти — до 12 млн. руб., для остальных регионов — до 6 млн. руб. Льготную ипотеку теперь можно сочетать с рыночной, максимальная сумма кредита выросла с 12 до 30 млн. руб.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Прогноз цен на недвижимость на 4-5 лет.
Я просто оставлю это здесь. Цены уже начали падать и очевидно что новой волны роста ждать сейчас не следует. Ниже два графика, один про недвижку, другой — случайно взятой акции  с похожей структурой движения. Те, кто долго наблюдают за рынком знают, что такие структуры корректируются практически идентично, проще говоря везде все одно и тоже. Только после такой коррекции пойдет новая волна роста. Ждем 180тыс. за квадрат, не торопимся, вспоминаем, что 5-7 лет назад недвижка стоила адекватно(в регионах стоила 10 годовых аренд, как собственно и должно быть если на рынке нет пузыря) и не особо то пользовалась спросом, экономика при этом была тогда на несколько другом уровне+доходы с тех пор не сильно поменялись в их покупательной способности+сейчас чтобы сделать ремонт-нужно в два раза больше денег.
пс. в прошлый раз я ждал также после очередного скачка цен годы, копил деньги и вошел в бетон только  тогда, когда стоимость квартир в моем регионе стала ровняться 10ти годовым арендам(считаем стоимость по арендам в эконом сегменте, небольшая квадратура, финальные стадии стройки), это совпало с началом следующей волны на графике ниже. Бетон в тот момент был никому не нужен, однушка на последних этапах стройки стоила как автомобиль класса В, что также являлось для меня сигналом, что это рыночный перекос и квартиры вот вот отстрелят.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Идиотский прогноз по недвижимости
Доброй ночи, коллеги!

Вот уже 3-й год хочу поменять текущий дом на что-то более крутое и объемистое (чистая хотелка).
Цены на загородную недвигу в Подмосковье льются вниз, как водопад.
И уже близок момент, когда мое желание (оценка $10 mio) приблизится к моим возможностям (оценка $2 mio)

(строить качественный дом в хорошей логистике значительно дороже, IMHO)

В связи с этим хочу оставить для истории глупый и дурацкий прогноз

1. Мы вступаем (IMHO) в долгую (10+ лет) историю санкций и изоляции
2. Новодел строится будет, пока не умрут все застройщики
3. Дорогой элитный новодел больше строиться не будет — фокус группа растворяется или пытается не отсвечивать
4. Соответственно, элитка будет дорожать
5. А обычное жилье (новодел и вторичка) будут дешеветь

Ну т.е. все в точности наоборот касательно текущей динамики цен

Что вы думаете по этому поводу, коллеги?

С уважением

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В Москве не слышны взрывы

Ты их слышишь? Нет? А они есть!

Это взрываются мозги долларовых папуасов, увидевших взлет столичного квадрата выше $4000 на сайте ирн: 

 

Резкий рост долларовой цены столичного бетона не вписывается в стройный мир долларового папуаса, привыкшего спать на матраце из баксов и плевать в сторону рублевых дураков. А тут еще и рублевая цена вниз пошла:

   

Что должен чувствовать 30-летний ребенок, впитавший любовь к доллару с молоком матери? Всю жизнь он поклонялся баксу. А бакс взял и обосрался. Как вынести такую позорную смену парадигмы? От этого же мозги взрываются! В спальных районах спать невозможно. Грохот всю ночь))

--------------------
Пишу о людях и деньгах — в дзене с зеркалом в телеге (подпишись на случай введения санкций)

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что там с недвижимостью? Уже падает, или еще нет? Спойлер: еще нет

  Пришла пора подводить промежуточные итоги в недвижимости. Кто меня регулярно читает – знает, что я чаще привожу для сравнение индекс недвижимости в Санкт-Петербурге. Сегодня решил заморочиться, и посмотреть еще и индекс Московской недвижимости Дом.Клик. Теперь буду делать это регулярно. Так что смотрим обе столицы!

Начнем с Москвы. Индекс Дом.Клик – средневзвешенный уровень цен московской жилой недвижимости. В расчет попадают объекты, профинансированные Сбербанком стоимостью до 30 млн. руб., не дальше 1,1 км от метро. Отражает стоимость 1 квадратного метра.

Индекс обновляется еженедельно, поэтому его можно считать актуальным и информативным.

Московская недвижимость символически подешевела. -0,3% за неделю. Сравнивая с апрелем: рост 1,7% за месяц.

Если захотите узнать подробнее – архив данных тут (https://www.moex.com/ru/index/MREDC).

В Питере снижение поочевиднее, но это может быть из-за регулярности данных. Дом.Клик публикуется еженедельно, BN- ежемесячно.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Минстрой предложил увеличить норматив стоимости жилья в России до 83 тыс руб кв.м (+20%)

МОСКВА, 1 июня. /ТАСС/. Минстрой предложил увеличить норматив стоимости квадратного метра, который используется для расчета субсидий при предоставлении жилья отдельным категориям граждан, на 20% — до 83 тыс. рублей, следует из проекта приказа министерства.

«Утвердить норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2022 года в размере 83 420 рублей», — говорится в проекте приказа, опубликованном на портале проектов нормативных правовых актов.

В первом полугодии 2022 года норматив составляет 69 261 рубль. По сравнению со стоимостью, установленной на второе полугодие 2021 года (55 720 рублей), он должен вырасти на 50%.

Кроме того, проект приказа предлагает утвердить показатели средней стоимости одного квадратного метра жилья по регионам на третий квартал 2022 года. По сравнению со вторым кварталом цены должны вырасти в 83 субъектах. Например, в Москве предлагается увеличить нормативную стоимость квадратного метра на 3% — до 161,2 тыс. рублей, в Московской области на 12% — до 124,3 тыс. рублей, Краснодарском крае на 82% — до 156,8 тыс. рублей, в Крыму на 21% — до 101,6 тыс. рублей, в Севастополе на 31% — до 120,9 тыс. рублей.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость, спрос рухнул.
У нас уже в традицию входит — каждые выходные мы с братом идем смотреть объекты недвижимости. Подбираем ликвидные варианты с целью разместить часть депозита в бетоне.

В эти выходные вообще один прикол за другим))

В субботу сходили на просмотр квартиры, не устроили документы. Пообщались с риелтором по поводу дисконта, она заявила что у них уже есть покупатель, который просит меньший дисконт.

Ну так нет, как говорится.

Сегодня, эта риелторша 2 раза позвонила, уговаривала купить объект, говорит что собственник согласен на скидку.

Короче фиг знает, объект вроде и нормальный, но смущает меня такой напор, там реально с документами проблемно.



В воскресенье звоню по объявлению, уточняю по документам — квартира под обременением ипотека, торг возможен. В принципе обычное дело, но тут продавец выдает, что сумма в договоре будет на 1 млн руб меньше.

Ппц рынок покупателя, спроса нет, не понятно на что рассчитывает продавец, предлагая такие условия.

Авто-репост. Читать в блоге >>>