Инвестиции в недвижимость

Продолжаю тему «Как сохранить деньги в кризис». Сегодня 3й день и поговорим про кредиты и ипотеки, которые вы все набрали в 2020-2021 годах.

Самое главное — не делать поспешных необдуманных движений.

Сейчас инфляция будет расти и ставка в 20% может быть не конечной остановкой.

У многих ипотечных заемщиков ставка по кредиту сейчас оказалась значительно ниже ключевой ставки ЦБ (ее подняли до 20%). Но если ставка по кредиту ниже двух третей ключевой ставки, заемщик по закону должен уплатить налог в размере 35%.

Однако у подавляющего большинства заемщиков поводов для переживаний нет, отмечает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Обязанность заплатить возникает у заемщика только при соблюдении двух условий: если физлицо-заемщик и банк признаны взаимозависимыми лицами либо заемщик состоит с ним в трудовых отношениях, а также если экономия на процентах является материальной помощью либо формой встречного исполнения заимодавцем обязательства перед заемщиком (например, оплатой за оказанные им услуги). Проще говоря, материальная выгода возникает только у сотрудников банка, с которыми заключены кредитные договоры.

«Обычным гражданам, заключившим до повышения ключевой ставки кредитный договор на условиях лучших, чем предлагают банки после решения ЦБ, материальной выгоды по смыслу Налогового кодекса не возникает», — подчеркивает эксперт.

По данным Домклик изменения цен в 16-ти самых живых регионах России выглядят так:

Москва просела на 2.5%. Татарстан просел на 8.5%.

Питер и область подросли в среднем на 5%. Видимо, сказывается физическая возможность ездить (или уехать) в Европу без самолетов, пулеметов и гранатометов.

Ситуация с предложением выглядит так:

Друзья, мужайтесь! Успокаивайте своих близких, нервы им треплет знатно, особенно людям в почтенном возрасте и женщинам.

Война войной, а обед по расписанию. Москва, имею одобренную ипотеку, под 9,5%, на 20 млн, одобрение до середины апреля. Имеет ли смысл входить в недвижку сейчас? Думаю над квартирой в новостройке, проходяющую уже как вторичку, с рук. Рядом со МКАД, за ним, пусть будет в районе 15 млн. По расчетным планам, закрою за 2-3 года. Имеет ли смысл дергаться и стараться успеть использовать ипотеку по такой ставке?

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг цен по данным Домклик. Текущая ситуация в самых живых регионах России выглядит так:

Сегодня это последний пост про недвигу. Прошу прощения, но я случайно нашел статистику строительства жилья в регионах за 2020 год. Некоторые цифры выглядят неожиданно. Есть что обсудить...

ТОП-10 регионов по объему строительства в 2020 году:

В Московской области строят почти в 2 раза больше, чем в Москве (включая новую Москву). В Краснодарском крае — чуть больше, чем в Москве. Это — понятно. Но кто и зачем строит жилье в Новосибирске — глубочайшая загадка. Нормальные люди не должны массово мучиться в скотском климате со среднегодовой температурой 0 градусов и внутригодовым температурным дифференциалом в 90 градусов (от -51 до + 37 градусов). Зачем в таком Аду строить жилье? Не могу понять...

Последние месяцы российский рынок штормит, несмотря на отличные финансовые результаты. Удар по рынкам пришелся с двух сторон — с одной стороны геополитическая напряженность вынуждает многих участников снижать риск и продавать акции, а с другой — резкий подъем ставки ЦБ на каждом заседании бьет по облигационному рынку и дивидендным бумагам, снижая их потенциал в DCF моделях аналитиков. Недвижимость обычно реагирует на более долгосрочные события, чем новостная повестка текущего часа.

Арендная недвижимость в моем личном портфеле призвана смягчить волатильность и стабилизировать денежный поток, что актуально, когда речь идет о жизни на доходы от инвестиционного портфеля.

Коротко пробегусь по актуальным ЗПИФ и как они вели себя в дни максимальной волатильности и маржинколов у многих участников рынка, когда многим приходилось продавать все что можно, чтобы удержать уровень маржи и избежать принудительной ликвидации позиций.

Для примера возьму 18 января — волна маржинколов была в основную сессию (14 декабря была в утреннюю, когда ЗПИФн не торгуются).

В спальных районах прибавка составила почти три тысячи рублей: с 203 898 за «квадрат» в декабре 2021 года до 206 845 рублей – в январе 2021-го. Плюс 1,4% за месяц. В среднем по области стоимость квадратного метра поднялась на полторы тысячи рублей, текущий уровень – 133 295. На тысячу дороже стоит будущее жилье во Всеволожском района, где собраны две трети областных ЖК: 56 из 83.

Резких скачков в начале года не случилось. В Москве аналитики влиятельного портала IRN.ru предсказывают как минимум стагнацию первичного рынка после очередного повышения ключевой ставки ЦБ РФ. (Очередное заседание совета директоров банка – 11 февраля.) По мнению экспертов, подорожание ипотеки приведет к оттоку клиентов и сокращению объема сделок. В некоторых прогнозах звучат предположения о возможном спаде средних цен на 5–10%. Скорее мы увидим «парад скидок» и расцвет разнообразных «совместных программ» с банками, а в таких программах цены предложения обычно выше.

В январе продажи новостроек обычно показывают самые низкие значения за год, но в 2022 году затишье на рынке оказалось не таким уж и «тихим»: количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) хотя и снизилось относительно декабря, но оказалось рекордным для первого месяца зимы, рассказали опрошенные участники рынка. 

В январе 2022 года в Московском регионе заключили 12 300 ДДУ на квартиры — это рекорд для января, подсчитал руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. Ни в один предыдущий год таких высоких значений в январе не было, подчеркивает он. По данным Росреестра за январь 2021 года в Москве зарегистрированы 5257 ДДУ на квартиры, в январе  2020 года — 4950 договоров. 

Сервис Dataflat.ru приводит схожие данные: 12 468 ДДУ заключено в Московском регионе, из них 5214 ДДУ в «старой» Москве, 1886 ДДУ в Новой Москве и 5368 ДДУ в Подмосковье. 

Хотя резкий рост цен в основном произошел в последние полтора года, волна переезда людей началась несколько раньше. В период с 2018 по 2021 год в округе Пешт было почти на 48 000 жителей больше, в то время как население в Будапеште сократилось почти на 26 000 человек.

Следствием этого является то, что спрос на дома и квартиры также приводит к росту цен, и темпы роста поражают: средняя цена подержанной жилой недвижимости в Будапештской агломерации выросла до 49,5 млн. форинтов (почти 140 000 евро) в первом-третьем квартале 2021 года, что на 32% выше, чем в 2020 году. 

Московская биржа 31 января начала торги фьючерсом на индекс московской недвижимости, который рассчитывается на основании реальных ипотечных сделок.

Новый инструмент позволит самому широкому кругу клиентов, в том числе откладывающим на первоначальный взнос по ипотеке, инвестировать в рынок московской недвижимости с небольшим капиталом.