Большинство инвесторов в России молятся на квадратные метры, но на деле лишь нанимают себя на работу отельерами, причем за копейки.

Пока вы любуетесь виртуальными цифрами в Циане, профессионалы сбрасывают балласт.

В новом выпуске препарировали «бетонную религию» вместе с Виктором Зубиком.

ЭМы обсудили то, о чем молчат застройщики:

— Почему Виктор избавляется от студий, которые вы так жадно скупаете?

— Как получить секретную скидку 48% на почти готовый объект?

— Почему ипотечное плечо в недвижимости — это скорее бронежилет, а не петля на шее?

— И как не вляпаться в «картофельные поля», где ваш капитал просто сгниет.

I. Философия и цели инвестирования в недвижимость

1. Недвижимость — это прежде всего инструмент сохранения капитала и защиты от инфляции, а не только источник ренты.
2. Основная прибыль в жилой недвижимости формируется за счет роста цены объекта («тела»), а не арендного потока.
3. Инвестировать только ради аренды (3–5% годовых) при высоких ставках по депозитам — нерационально.

Я давно вращаюсь в мире IT и стартапов. Много общался с бизнес-ангелами и венчурными фондами. Они даже инвестировали в наши проекты.

Партнёрство мне не нравилось. Нам обещали типа умные деньги. На деле мы запускали к себе в компанию бездушное существо, единственная задача которого — выжать из тебя всё, продать и уйти с прибылью.

Никакой экспертизы. Никакой синергии. Просто доильный аппарат.

Но дело даже не в этом.

Сейчас я понимаю, что вся эта индустрия схлопывается на глазах. И вот почему.

Раньше венчурные деньги брали на две вещи.

1. MVP

Нанять трёх разработчиков, девять месяцев держать их на зарплате, выкатить первую версию продукта. Чек — несколько сотен тысяч долларов. Сейчас я делаю MVP за один вечер. Сам. Без команды. 

Гипотезу можно проверить сегодня, не завтра и не через полгода. Деньги на разработчиков просто не нужны.

2. Маркетинг

Раньше это выглядело так: выпустил продукт, залил бюджет в рекламу, смотришь что работает. Google, Яндекс.Директ, таргет, реклама в Запретограме и Запретобуке.

В Ютюбе куча роликов про то, что ИИ вроде как всех заменит. Записывают их те, кто пока не разобрался в нюансах.

Нейросеть — это не замена, а ускоритель и множитель.

100.500 х 0 = 0

Если в какой-то теме у вас ноль знаний, ускоритель умножает этот ноль. Красиво упакованный ноль, но все равно ноль.

Если знания глубокие — умножает их. 

Я изучаю тему денег с 2008 года, маркетинг с 2003-го. В этих темах нейронка меня усиливает.

Но я не лезу с ней в тему ЗОЖ — там я профан.

А если нужно осветить тему духовности, зову эксперта, который потратил на неё лет двадцать.

Это не видят многие топовые авторы.

Периодически ловлю, как кто-то начинает рассуждать про деньги. И сразу видно, что человек вообще не изучал тему. Либо денег у него на счете меньше, чем у моей бабушки.

Глупости всплывают моментально. 

Нейросеть — это зеркало

Умный видит в нём свои слепые пятна. Глупец — подтверждение своих заблуждений.

Ваш мозг устроен иначе, чем ChatGPT. Контекстное окно в рамках одной сессии у вас шире. Насмотренность глубже. И главное — вы можете верифицировать то, что выдала нейронка.

Пока многие заняты чтением отчетов компаний, ежемесячной ребалансировкой портфеля и изучением политических новостей в поисках пары процентов сверхдоходности предлагаем сегодня подумать о том, как не потерять разом кровно заработанное.

Когда активы записаны прямо на человека, они завязаны на все его личные риски: долги, проблемы в бизнесе, развод, банкротство, наследственные споры, проблемы с номинальным владением.

У известного блогера Артемия Лебедева был брачный договор, но он ему не помог. Подозреваю, что документ был составлен криво и загонял супругу в угол. Разумеется, она решила побороться и выиграла спор.

В России есть инструмент, который защищает капитал лучше любого брачника.

От развода, банкротства, наследственных войн и кредиторов. Инструмент называется личный фонд.

Да, порог входа там пока высокий. Но это не только деньги. Две квартиры + доля в бизнесе + портфель — всё идет в зачёт.

Личный фонд (ЛФ) появился в российском праве как способ легально поменять эту логику. Идея простая: имущество выводится из личной имущественной массы и переходит в отдельную «авоську», которая не подчиняется логике семейного и наследственного законодательства.

Два близнеца. Одна генетика, одно воспитание, одинаковый старт. Через 5 лет между ними пропасть.

Один в депрессии и на таблетках, второй добился всего. Почему?

IQ и усердие тут ни при чём. Всё решают рельсы, на которых мы едем.

В тексте:

— Кто рождён для бизнеса, а кто для зарплаты. 

— Кого нельзя брать в партнёры лично вам.

— И почему один и тот же совет одного делает богатым, а второго топит.

В конце — тест на 4 минуты. Узнаете о себе больше, чем за годы самоанализа и психотерапии.

Введение и философия подхода

1. Я использую СВП для типизации инвесторов, бизнесменов и карьеристов.

2. Универсальные советы по богатству часто вредны, так как не учитывают психотип человека.

3. Понимание векторов позволяет осознать логику оппонентов и перестать на них злиться.

4. Стандартный тест на риск-профиль инвестора не дает ответа на вопрос, как именно человеку зарабатывать и копить.

5. СВП — это адаптация биологических ролей первобытной стаи к современному миру денег.

Если вы не пользуетесь нейросетями, то скорее всего теряете десятки драгоценных часов на рутину, которую можно автоматизировать. Ниже полезные нейросети для инвестора с кейсами использования. Рекомендую попробовать каждую и выбрать, что лучше подходит именно вам.

1. GPTs в ChatGPT

https://chatgpt.com/gpts

Можно обучить под свои задачи, дать инструкции, загрузить файлы. Не нужно использовать для точных вычислений или поиска. Лучше всего ChatGPT подходит для генерации идей. GPTs может быть вашим личным финансовым консультантом, ментором или известным наставником, до которого в реальной жизни не смогли бы достучаться. Например, Илон Макс, Уоррен Баффет или Тейлор Свифт, кому что. 

Главное — дать правильную информацию на вход — книги, статьи, посты в соцсетях или транскрибации видео авторов, которые вам нравятся. И решения всегда принимать самому. 

Примеры. Обучить GPTs на правильных источниках и спросить, где взять капитал для инвестиций или как повысить доход в 3 раза за год. Я, например, решил другую задачу. Закинул книгу Б.Д.Фогга «Нанопривычки» и попросил по шагам внедрить мне привычку инвестировать регулярно.

Давно слежу за Павлом Щелиным. Недавно засел и прослушал несколько его роликов подряд. Записал всё интересное.

Мыслей много. Часть — очень сильные. Часть — спорные до скрежета зубов. Делюсь.

Что меня зацепило

Главный тезис Павла: современная акция — это не участие в бизнесе, а суррогат.

В отличие от «доли» или «пая», акция не требует ни времени, ни внимания, ни ответственности.

Купил и стал пассажиром. Тебе всё равно, сгниёт ли завод, лишь бы котировки были зелёными.

Биржа в его картине мира — паразит над реальной экономикой. Торгует не товарами, а долгами.

Управляется не реальностью, а алгоритмами, которые реагируют на твиты и кодовые слова.

По акционерным обществам Павел тоже прошёлся.

Система АО, по его мнению, поощряет эгоизм миноритариев и позволяет паразитировать на предприятии.

Группа людей может обанкротить завод ради постройки ЖК на его месте — и это будет абсолютно легально.

Где я не согласен

Слабых мест у Павла тоже хватает.

Всем привет! Меня зовут Анар или Бабайкин, я вышел на пенсию в 35 лет. Дочитайте этот текст до конца, и вы перестанете злиться по поводу чужих финансовых решений. И, надеюсь, резко снизите количество ошибок на пути накопления капитала.

Почему они тупят?

Итак, погнали. Вы наверняка хоть раз ловили себя на мысли примерно такой: «Как можно быть таким тупым? Зачем вот этот человек покупает лотерейные билеты? Или зачем он или она берет кредит под 35% на новый iPhone? Зачем он вкладывает последние деньги в какую-то фигню с обещанием удвоения за неделю?»

Я тоже так думал. И знаете, что я понял? Вопрос «Зачем?» – он неправильный, потому что мы задаем его из своей позиции, из своей «нормальности». А человек может жить в другой реальности, буквально в другой. И тогда его решения перестают быть идиотскими и выглядеть идиотскими. Они становятся вполне логичными.

Рациональность

Мы думаем, что рациональность – это что-то объективное. Мол любой нормальный человек понимает, что надо действовать так и так в конкретной ситуации.

За годы моё отношение к золоту менялось несколько раз.

Сначала я был золотым жуком. Этой болезнью надо переболеть в юности — лучше раньше, чем позже.

Потом полностью отрицал его как инструмент. Наслушался коллег, которые говорили, что это бесполезный кусок металла, экономике не помогает и дохода не приносит.

Потом использовал его как валютный хедж.

И только последние несколько лет мнение окончательно устоялось. 

Золото — это страховка от системного безумия.

Не от инфляции. Не от роста цен на помидоры. Именно от безумия: когда центральные банки печатают деньги без остановки, когда доверие к финансовой системе падает.

Я воспринимаю его как огнетушитель.

Огнетушитель не делает ремонт лучше. Он просто висит на стене.

Огнетушитель не делает дом более устойчивым. Он нужен для одного — чтобы дом не сгорел полностью.

Что я не делаю с золотом:

1. Не смотрю на него как на источник дохода.

2. Не жду, что оно вырастет в три раза.

3. И не делаю вид, что бумажное золото — то же самое, что физическое. Общего там мало.

Первое правило бойцовского клуба — не говорите о FIRE. Особенно если вы не ведете блог на эту тему.

С супругой обсуждать ваши цели нужно обязательно. С родителями —опционально. А вот если речь идет о друге, коллеге или онлайн-собеседнике — категорически нет.

Я провел сотни бесед о ранней пенсии.

Заканчиваются они всегда плюс-минус одинаково: конфликт, обида или давление.

Среднестатистический человек не принимает концепцию FIRE.

Когда я вижу наезды людей в блогах на мою концепцию, то мысленно зеваю.

Упрёки у них предсказуемые и шаблонные: «я хочу жить сейчас», «а вдруг я умру раньше», «ах ты паразит!».

Контраргументы тут не работают. Говорить оппоненту, что польза от меня тоже есть бесполезно. Тут дело в психологии, которую мне таки пришлось изучить, чтобы лучше понять мир денег.

Когда вы говорите, что хотите стать финансово независимым и жить с капитала, собеседник слышит не это.

Он слышит: «ты живёшь неправильно!». И занимает оборонительную позицию.