ВИМ Сбережения опубликовали отчет по ЗПИФ «Рентный доход 2» за I период 2026 года (февраль–апрель).

В прошлом разборе отмечал, что основной источник доходов фонда — не недвижимость: депозиты и РЕПО приносили почти вдвое больше аренды.

В этом квартале структура доходов изменилась: доход от недвижимости превысил доход от размещения свободных средств.

Еще из интересного: вакансия БЦ Primium сократилась почти вдвое, а в портфеле появился пятый объект — бизнес-центр Кубик, отчет оценщика по которому уже анализировал.

Также разберу, как рынок недвижимости влияет на перспективы фонда.

Доход от аренды превысил доход от депозитов

Чистый операционный доход (ЧОД) от недвижимости вырос на 48% за квартал: 394 млн ₽ против 266 млн в прошлом отчетном периоде. Доход от размещения свободных средств снизился на 32% (до 325 млн ₽).

( Читать дальше )

Итоги I полугодия 2026 (для неквалов, склад «Валищево»):

— Доходность 19% при целевых 19–21%: от аренды 12%, переоценка 7%
— РСП: с 1 031,32 до 1 067,35 ₽ (+3,5%)
— Биржевая цена в среднем 940 ₽ при средней РСП 1 049 ₽
— Вес в индексе MREF повышен с 12,3% до 15%

Дисконт на бирже увеличился: сейчас около 10% против 2–5% в I квартале. Влияют волатильность на фондовом рынке и новостной фон.

Рынок складов работает против переоценок. В Московском регионе вакансия растет, ставки снижаются. Рост РСП в модели опирается на сжатие кап-рейта.

Арендатор со слов УК: «задержки по оплате отсутствуют». В прошлом разборе обратил внимание на РСБУ «Деловых Линий» за 2025: прибыль упала в 14 раз, долгосрочные обязательства +26%.

Фонд платит то, что обещал. Все вопросы за пределами отчета: негативный фон, дисконт растет, рынок складов охлаждается, состояние арендатора вызывает сомнения.

 

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.

( Читать дальше )

В последнее время рекламы про фонды недвижимости стало заметно больше, да и рынок растет — прогнозируется около 1,4 трлн рублей к концу года.

ЗПИФы подают как удобный вход в недвижимость без миллионов на руках — аналог американских REIT. Покупаешь пай, вроде как владеешь, например, частью склада или бизнес-центра, получаешь аренду, живешь спокойно. Обещают прозрачность, доходность на уровне облигаций, надежность почти как у депозита.

Но если разобрать устройство фондов, возникает неприятное ощущение: во многих случаях этот инструмент работает не столько для инвестора, сколько для того, кто фонд создает.

Почему опытные инвесторы с 20-летним стажем управления активами — такие как Алексей Бачеров, доцент Высшей школы бизнеса ВШЭ — относятся к фондам недвижимости с осторожностью?

Разберем несколько моментов, которые отрезвляют взгляд на ЗПИФы.

Где зарабатывает управляющая компания

Инвесторы обычно смотрят на комиссию УК (2–3%) и на этом успокаиваются. Но ключевые вещи спрятаны не там.

( Читать дальше )

Итоги 1 полугодия 2026 (для квалов, ТЦ «Сокольники»):

— Доходность 25,4% при целевых 23–24%: от аренды 12%, переоценка 13,3%
— РСП: с 1 330,91 до 1 419 ₽ (+6,6%)
— Вакансия 0%, посещаемость +5% к прошлому году
— Биржевая цена в среднем 1 418 ₽ при РСП 1 419 ₽

Главный вопрос — допвыпуск паев (SPO)

По финмодели фонд планирует погасить в 2026 кредит 1,2 млрд ₽ через допвыпуск паев. УК анонсировала два SPO (200 млн в апреле, 300 млн в июне) как «успешно завершенные» + два размещения в стакане по 50 млн.

Фактически привлечено 305,6 млн: посчитал по выпущенным паям, подтвердил у представителя УК. Осталось около 900 млн — втрое больше. В таком темпе уйдет еще примерно полтора года, тогда как погашение запланировано на 2026.

SPO «успешно завершено» и фактически привлеченные деньги — не одно и то же. Объем выпущенных паев раскрывается публично, сверить может каждый.

 

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.

( Читать дальше )

NF Group подвела итоги I полугодия 2026 года на рынке недвижимости.

Объем рынка фондов недвижимости вырос до 1 трлн ₽, при этом рынок коммерческой недвижимости охлаждается: арендные ставки в ключевых сегментах снижаются или перестали расти.

Разбираю по порядку каждый сегмент с опорой на фонды недвижимости.

В конце важный вывод для инвестора в ЗПИФ.

Деньги в ЗПИФ идут с рынка жилья

Приток в фонды недвижимости связывают с сокращением льготных ипотечных программ: часть денег, которые раньше шли в инвестиционные квартиры, теперь направляется в ЗПИФ. Объем рынка вырос до 1 трлн ₽ против 893 млрд по итогам 2025 года, прогноз на конец года — около 1,4 трлн.

Следствие: рост розничных фондов приведет к конкуренции за объекты и снижению кап-рейтов на качественные активы. Какие выводы можно сделать для инвестора в ЗПИФ:

1. Существующие фонды с качественными объектами получают поддержку переоценки.
2. Новые фонды будут покупать объекты по более высоким ценам, а значит, закладывать в модели меньшую доходность.

( Читать дальше )

Парус подготовил обзор рынка ЗПИФ недвижимости по итогам первого полугодия 2026. Коротко основные цифры.

Рынок вырос до 1,04 трлн ₽ СЧА. Темпы роста на уровне прошлого года. Доля квальных фондов впервые достигла 50%.

Средний чек: неквал 1,8 млн ₽, квал 5,5 млн ₽.

Лидеры по росту СЧА (млрд ₽):
1. Парус (НиНо и МВ) +60,2
2. ВИМ Сбережения (РД3 и ВИМ Недвижимость) +35,4
3. СФН (Современный 8 и СКН3) +29,7

Склады — лидер среди секторов: 39% всех активов рыночных ЗПИФов.

16,4% (170 млрд ₽) активов фондов недвижимости — деньги на счетах, депозиты и ОФЗ. Год назад было 9,2%.

382,6 тыс. пайщиков всего — плюс 52 тыс. только за февраль–апрель.

Теперь главное — сводная таблица комиссий УК по всему рынку (кроме Акцент). В одном месте такого больше нигде нет.

В среднем по рынку получается (где комиссия предусмотрена):
1–2% от СЧА за управление
3–10% за результат
0,5–3% за прекращение
0,2–2,5% за инфраструктуру

Сравните свои фонды в портфеле.

 

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.

( Читать дальше )

В апреле писал о том, что Активо запустил фонд А-23: два этажа в БЦ «Европа Билдинг» у метро Киевская (Москва).

Тогда кратко отметил, что ЗПИФ интересен локацией объекта и текущим дефицитом офисов в Москве с ростом арендных ставок. Однако, по аналогии с другими фондами Активо, могут быть вопросы к адекватности оценки стоимости объекта и прозрачности операционных расходов и комиссий. А высокая доходность первого года обеспечена возвратом НДС.

В середине июля УК опубликовала отчет оценщика — теперь можно полноценно разобрать фонд. В процессе анализа документов выявил несколько интересных противоречий.

Разобрал ПДУ, отчет оценщика, финмодель и презентацию.

( Читать дальше )

Рынок ЗПИФ недвижимости в первом полугодии 2026 года впервые превысил 1 трлн ₽ — плюс 39% год к году. Рост сегмента выделяется на фоне коррекции фондового рынка, проблем у бизнеса из-за дорогого кредита и увеличившегося налогового бремени.

На этой волне под вывеской «ЗПИФ» стали продавать и то, что больше похоже на девелопмент или бизнес, чем на рентную недвижимость. Особенно активно — фонды на термальные комплексы для квалов: Бора-Бора, Термоленд, Гринфлоу.

Информации по таким фондам в открытом доступе почти нет. Поэтому часть фактуры в этой статье от представителей фонда или пайщиков.

На примере фонда Гринфлоу разберу, чем «классический» рентный фонд отличается от инвестиций в стройку и бизнес.

Разные классы активов под одной вывеской

Рентный ЗПИФ — это готовый объект с договором аренды. Склад, ТЦ, офис или ЦОД уже построен, сдан, арендатор платит, платежи в идеале индексируются. Реальная доходность выплатами редко превышает 12–13% годовых после налога. Главные риски: вакантность и качество управления. Расчетная стоимость пая (РСП) ведет себя предсказуемо.

( Читать дальше )

Попросили прокомментировать рынок недвижимости для одного издания. Отвечал по сегменту ЗПИФ. Публикую ответы полностью — получилась компактная картина по фондам недвижимости с начала года.

Когда на фондовом рынке происходит серьезная коррекция, у пайщика возникает резонный вопрос: как в это время ведут себя ЗПИФы недвижимости? Ответ неоднозначный: доходность у них состоит из двух частей, и в период волатильности каждая из них ведет себя по-разному. С этого и начну.

Доходность: выплаты и цена пая

Доходность в ЗПИФ недвижимости состоит из двух частей: выплаты от аренды и рост стоимости пая.

Выплаты в среднем остались на том же уровне — 10–11% годовых после налога. Договоры аренды в большинстве фондов долгосрочные, с зашитой индексацией, поэтому текущие выплаты мало реагируют на рыночные колебания.

Со стоимостью пая сложнее — тут есть две разные цены. Расчетная стоимость пая (РСП) растет постепенно, по мере переоценки объектов, и в слабеющих сегментах этот рост замедляется. Биржевая цена пая находится под давлением: общий пессимизм на Мосбирже затронул и фонды недвижимости, хоть и в меньшей степени. Из-за просадки биржевых цен текущая доходность выплат по некоторым фондам доходит до 12–13% после налога. Но не потому, что фонд стал платить больше, а потому что пай подешевел относительно выплаты.

( Читать дальше )

На счета пайщиков «Арендного потока» поступила финальная выплата — 239 141 ₽ за пай. Это чуть выше последней расчетной стоимости пая (РСП): за время расчетов пришли проценты по депозитам.

На размещении в 2020 году пай стоил 305 000 ₽. Результат по телу пая — минус 22% за пять с лишним лет, без учета инфляции.

( Читать дальше )