Итоги II квартала 2026 (неквалы; БЦ Skylight и два склада):

— Выплата 4 200 ₽ на пай: 11,22% годовых от РСП и 12,91% от биржевой цены

— Чистые доходы фонда 219,2 млн ₽ против 274,4 млн кварталом ранее (–20%)

— РСП: с 149 782 до 149 060 ₽, –723 ₽ на пай

— Биржевая цена 125 950 ₽ на 16 сентября — дисконт 15,5% к РСП

Фонд платит из остатка на счетах, а не из прибыли квартала

По п. 35 правил доверительного управления пайщикам распределяется 95% денежных средств на счетах фонда на конец периода. В этом остатке есть и доходы прошлых кварталов, и проценты по депозитам и РЕПО, поэтому размер выплаты и чистые доходы квартала могут отличаться.

Во II квартале начислено 264,8 млн ₽ при чистых доходах 219,2 млн. Разницу закрыли остатками на счетах — это и есть –723 ₽ к расчетной стоимости пая.

В июне разбирал, чем закончился первый «Арендный поток» от Альфы. Напомню, фонд недвижимости владел шестью «Пятерочками», при закрытии распродал их и вернул пайщикам 239 141 ₽ на пай вместо 305 000 ₽, за которые пай продавали на старте (–22%). Главный вопрос к УК был тогда про дисконт: объекты продавали дешевле, чем они стоили по отчетам оценщика.

У «Арендного потока 2» стратегия такая же: три магазина, сданных сети X5. Срок фонда истек 2 марта 2026 года, и с тех пор УК распродает объекты, чтобы рассчитаться с пайщиками. Тогда же я написал, что второй фонд рискует повторить судьбу первого.

Рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФ) в первом полугодии 2026 года вырос до 1 трлн ₽ — плюс 39% за год. К концу года ожидается около 1,4 трлн.

Вместе с деньгами растет и число историй о том, как инвесторы в этих фондах теряют деньги.

Первая — уже известный «Арендный поток» от Альфа-Капитала, фонд с «Пятерочками». Напомню, он закрылся в этом году, и пайщики получили на 22% меньше, чем вложили на входе (без учета выплат). Разбирал этот кейс дважды: от сделки по конкретному магазину до ответов управляющей компании и Банка России. К тому же не исключаю, что с «Арендным потоком 2» ситуация может повториться.

Вторая — «Гринфлоу Парк Скандинавия», фонд на строительство термального комплекса в Новой Москве. Его пай за полгода подешевел на 70% из-за проблем со стройкой и бизнесом девелопера. И даже после такого падения он стоил на бирже почти втрое дороже имущества, которое за ним стоит.

Индекс дисконта ЗПИФ недвижимости на 4 сентября 2026 –11,4%, неделю назад было −12%. То есть по рынку дисконт стал меньше на 0,6 п.п., хотя у большинства фондов он, наоборот, стал больше.

Весь плюс дали фонды Паруса — паи возвращаются к уровням, с которых снизились в конце августа.

Почему индекс изменился

Индекс — среднее по 31 фонду базы, и за неделю ее состав не менялся, так что движение целиком ценовое. Фондов Паруса среди них 11, то есть треть базы.

За неделю дисконт по фондам Паруса стал меньше в среднем на 2,4 п.п., а по остальным 20 фондам больше на 0,4 п.п. В среднем по базе это дает +0,9 п.п. от Паруса и −0,3 п.п. от остальных. Складываем — получаются те самые +0,6 п.п. движения индекса.

Складские фонды отыгрывают просадку

Шесть фондов из одиннадцати за неделю подорожали на 4–11%, остальные пять остались в пределах 1%. Отросли те, что перед этим дешевели.

Отчет за II период 2026 (фонд для квалов).

— Доходность выплат 6,2% к РСП, 8,8% к биржевой цене
— РСП: рост до 2 228 ₽ (+2,3% за квартал)
— Биржевая цена около 1 545 ₽, дисконт 31%
— Индексация с тремя арендаторами БЦ

Фонд платит больше, чем зарабатывает от аренды

ЧОД снизился с 54 до 51 млн ₽: аренда 68 млн, расходы на содержание выросли с 15 до 17 млн. Чистые доходы 54 млн при начисленных 56 млн.

Выплата по ПДУ — 90% остатка денег на счетах, а не от прибыли — особенность фондов ВИМ. Разницу покрывают депозиты (РЕПО), доходность по ним снижается.

Прогноз не изменился: в 2028 году рост выплат на 80%. УК не исключает пересмотра вверх — ставки на офисы класса А выросли на 4,5%, также планируется перезаключение договора аренды по складу.

Склад «Адмирал» сдан одноименной группе, задержек нет. Но вакансия в Московском регионе выросла до 6%, ставки снижаются второй год.

Итог: объекты загружены, выплаты стабильны, но фонд начислил больше, чем заработал. Рост выплат — долгосрочный прогноз, что подтверждает дисконт.

Посчитал дисконт к расчетной стоимости пая по всем фондам недвижимости на Мосбирже: –12%. Данные на 28 августа 2026, дальше буду считать еженедельно.

Зачем это нужно

Дисконт по отдельному фонду ничего не говорит, пока не с чем сравнить. Так, например, если дисконт превышает средний по рынку, то не стоит торопиться с покупкой. Вероятно, на это есть весомые причины и лучше внимательно изучить фонд. А фонд с дисконтом на уровне рынка может оказаться не выгодной, а обычной покупкой по рыночной цене.

Если же дисконт заметно меньше рыночного или даже премия, значит рынок оценивает фонд лучше остальных. Тут тоже стоит понять, за что именно: качество активов, перспективы роста выплат, ликвидность или за то, что сделок мало и цену двигают единичные заявки.

Индекс не подсказывает момент покупки. Он показывает, какой вопрос задать фонду.

Сравнение управляющих компаний на одной шкале

Investfunds и Cbonds выпустили обзор рынка коллективных инвестиций за первое полугодие. В прошлый раз разбирал исследование Паруса — там были СЧА, средний чек и комиссии во всех фондах. Здесь другой взгляд: только неквальные фонды и движение средств без переоценки.

Приток в фонды недвижимости — 15,16 млрд ₽ против 126,53 млрд ₽ за второе полугодие 2025. В феврале и июне сегмент получил чистый отток.

Весь объем притока пришелся на два фонда (39,4 млрд ₽): Современный 8 (+27,43) и ВИМ РД 3 (+11,97). Остальные фонды — минус 24,24 млрд ₽.

Высокая концентрация и в распределении активов: Современный 7 и 8 + ЗПИФ ДОМ.РФ составляют около 53% СЧА.

За полугодие сформирован только один ЗПИФ недвижимости — ВИМ РД 3.

Примечательно: фонд, который выходил на рынок с одними документами, без объектов, с февраля стабильно второй по привлечению. Инвесторы вкладывают деньги под бренд и обещание УК, объекты — потом.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.

Активо запускает новый фонд А-24, объектом которого станет склад класса А в Копейске, в 10 км от Челябинска. Арендатор — ЭТМ (один из лидеров рынка электротехники). Склад построен в конце 2024 года.

Пока что посмотрел только презентацию. Когда будет опубликован отчет оценщика — сделаю полноценный разбор.

На что обратить внимание инвестору

Локация. Недавно писал, что промышленные узлы Урала — одно из актуальных направлений инвестиций на рынке недвижимости: военно-промышленный комплекс поддерживает спрос на площади. Даже после рекордного ввода 2025 года вакантность в Екатеринбурге выросла лишь до 4,8%.

Копейск — будущий индустриальный парк «Композит», рядом расположены промышленно развитые города. Объект находится на восточном склоне Уральских гор, более 2 тыс. км до западных границ России. Но даже при таком расположении стоит уточнить вопрос страхового покрытия.

Одна из особенностей рынка уральской логистики — более половины объема ввода построено под конкретного заказчика, что свойственно и этому объекту. Однако, как утверждает УК, склад универсален, без специфических особенностей и подходит широкому кругу арендаторов.

ВИМ Сбережения опубликовали отчет по ЗПИФ «Рентный доход 2» за I период 2026 года (февраль–апрель).

В прошлом разборе отмечал, что основной источник доходов фонда — не недвижимость: депозиты и РЕПО приносили почти вдвое больше аренды.

В этом квартале структура доходов изменилась: доход от недвижимости превысил доход от размещения свободных средств.

Еще из интересного: вакансия БЦ Primium сократилась почти вдвое, а в портфеле появился пятый объект — бизнес-центр Кубик, отчет оценщика по которому уже анализировал.

Также разберу, как рынок недвижимости влияет на перспективы фонда.

Доход от аренды превысил доход от депозитов

Чистый операционный доход (ЧОД) от недвижимости вырос на 48% за квартал: 394 млн ₽ против 266 млн в прошлом отчетном периоде. Доход от размещения свободных средств снизился на 32% (до 325 млн ₽).

Итоги I полугодия 2026 (для неквалов, склад «Валищево»):

— Доходность 19% при целевых 19–21%: от аренды 12%, переоценка 7%
— РСП: с 1 031,32 до 1 067,35 ₽ (+3,5%)
— Биржевая цена в среднем 940 ₽ при средней РСП 1 049 ₽
— Вес в индексе MREF повышен с 12,3% до 15%

Дисконт на бирже увеличился: сейчас около 10% против 2–5% в I квартале. Влияют волатильность на фондовом рынке и новостной фон.

Рынок складов работает против переоценок. В Московском регионе вакансия растет, ставки снижаются. Рост РСП в модели опирается на сжатие кап-рейта.

Арендатор со слов УК: «задержки по оплате отсутствуют». В прошлом разборе обратил внимание на РСБУ «Деловых Линий» за 2025: прибыль упала в 14 раз, долгосрочные обязательства +26%.

Фонд платит то, что обещал. Все вопросы за пределами отчета: негативный фон, дисконт растет, рынок складов охлаждается, состояние арендатора вызывает сомнения.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.