SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Копипаст
Копипаст | Недвижимость - прогноз цен на жилье в Москве до 2024 и далее
- 24 июня 2014, 08:06
- |
В России сложилась парадоксальная ситуация – большинство людей уверены, что покупка жилой недвижимости это самая надежная и выгодная инвестиция. И подушка безопасности на черный день и дойная корова.
Но это противоречит здравому смыслу и законам экономики: высокие доходы приносят рискованные вложения или по-крайней мере видимые и доступные только ограниченному кругу лиц. Покупка квартиры — не эксклюзивное право или привилегия, на рынке много игроков, а значит есть риски получить куда меньшую доходность, а то вовсе и потерять деньги на этом вложении.
Мы об это особо не задумываемся — у нас очень короткая память - опыт последних 15 лет говорит о постоянном росте цен на недвижимость: c 2000 по 2008 год они росли гораздо быстрее инфляции, а падение в 2008-2009 быстро сменилось отскоком на прежние уровни.
Поэтому для меня, как и любого потенциального покупателя/продавца или просто инвестора в жилую недвижимость остро встал вопрос – что будет с ценами и как в связи с эти действовать:
Ведь есть альтернатива — вложиться в акции, облигации, REIT и депозиты — копить и умножать деньги, а параллельно арендовать жилье. А потом, когда будет в 2 раза дешевле, прикупить хатку...
Чтобы ответить на эти вопросы я изучил ситуацию и готов поделиться своим прогнозом цен на недвижимость на рынке жилья в Москве и ближнего Подмосковья на следующие 10 лет. Для тех кому лень читать сразу раскрою вывод - потенциала роста цен я не вижу, а конкретнее:
Есть ряд причин по которым цены могут остановиться даже на самое лучшее жилье или даже упасть (процентов на 30%), например:
Так что помните — только для личного пользования и только хорошее жилье.
6 факторов влияющих на цены на недвижимость
Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:
Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.
При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья — старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры — цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!
Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:
Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.
Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.
Получится такая демографическая картина:
Спрос на жилье по демографическим группам в Москве
На ней очень хорошо заметно, что:
Можете посмотреть, что происходит с ценами на недвижимость Москвы в рублях, когда цена на нефть падает:
Зависимость стоимости жилья от цены на нефть
В долларах падение было в 1.5 раза сильнее... В общем при падение цен на нефть любой намек на рост цен смениться их резким падением.
Таким образом перспективы расширения ипотечного рынка крайне сомнительны. И если упадут цены на нефть, то упадут цены на жилье и возможно резкое сжатие ипотечного рынка, особенно, если примут цивилизованный закон о личном банкротстве. Зачем отдавать банку долг, который стоит дороже квартиры, когда можно пожертвовать залогом — квартирой?
Суммируя вышенаписанное: слабая экономика и дефицит ипотечного топлива будут подавлять любой рост цен, а защиты от падения при любом внешнем шоке не будет.
Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость — 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate — рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).
Цена жилья к среднегодовому доходу в Москве
А если дополнительно сделать поправку на 1) качество этого жилья (высокое зарубежом и низкое у нас), а также 2) среднюю площадь жилья, то разница будет еще поразительнее: то есть в Берлине 1 квадратный метр новой квартиры рядом с парком и центром города будет стоить 1 среднюю зарплату за месяц, а в Москве тот же метр в панельке с видом на МКАД будет стоить 4 средних зарплаты.
Возращаясь к инвесторам: я могу понять почему так дорого стоит жилье в финансовых столицах мира: Гонконге, Сингапуре, Лондоне или Нью-Йорке, но как при таких ценах какой-нибудь инвестор купит жилье в Москве мне непонятно. Особенно если учесть, что в современном глобальном мире все постепенно выравнивается (капитал перетекает свободно), а значит или должны вырасти доходы людей в Москве или упасть цены на жилье. Во что больше верите Вы?
% арендного дохода жилья в Москве
Когда есть возможность получения сопоставимого или более высокого рентного дохода в развитых странах (Германия, США, Канада и т.д.) без риска падения стоимости валюты, с защищенными правами на собственность, низкой ставки по ипотеке, зачем делать это в Москве? Тем более, что купив квартиру в Мадриде за 500 тыс. евро можно в придачу получить паспорт ЕС?
Нет и барьеров сдерживающих перетекание средств в другие классы инвестиций: акции, облигации, ПИФы и т.д. C развитием данных рынков, ростом финансовой грамотности населения и дальнейшим облегчением выхода на международные рынки для всех желающих причин связываться с Московской недвижимостью будет все меньше. Открыть счет в Interactive Brokers или Saxo Bank может любой человек у кого достаточно денег для покупки недвижимости в Москве.
Идет процесс — население становиться более финансово грамотным, люди постепенно учатся вкладываться в акции с дивидендной доходностью (более высокой чем у жилья и для управления которыми не нужны никакие административные усилия), узнают об облигациях и возможностях выхода на рынки развитых стран. Во всем мире люди которые хотят инвестировать в недвижимость все активнее покупают паи в REIT ах -фондах инвестирующих, владеющих и сдающих в аренду недвижимость по всему миру и всех классов (коммерческую, офисную, жилую, складскую и даже для нужд госпиталей), которые управляются профессионалами, дают высокую дивидендную доходность и столь же надежны. Процесс изменения отношения к недвижимости, как лучшей инвестиции, будет идти и наверно займет лет 10-20, с ускорениями при любом падением цен.
В 2013 г. в Москве было построено 2.6 млн. кв. м жилья, в Московской области 6.5 млн. кв., при этом большей частью в ближнем Подмосковье (предположим, что 75% или 4.9 млн. кв. м.). Если брать количество жителей агломерации в 15 млн. чел., то получается что на 1 чел. возводиться по 0.5 кв. м. в год. Если считать в квартирах, то это составит 2.6+4.9 / 60-75 кв. м = 100-125 тыс. квартир. Ежегодно цифры меняются незначительно и хотя дефицит постепенно сокращается с таким темпом Европу мы догоним лет через 30-40.
Правда потребности россиянина в этом отношении пока еще не европейские и многие будут рады и меньшим площадям, а избыток средств могут использовать для других трат.
Аргументы за падение цен:
Вывод:
А теперь вывод: потенциала роста цен нет:
Но это противоречит здравому смыслу и законам экономики: высокие доходы приносят рискованные вложения или по-крайней мере видимые и доступные только ограниченному кругу лиц. Покупка квартиры — не эксклюзивное право или привилегия, на рынке много игроков, а значит есть риски получить куда меньшую доходность, а то вовсе и потерять деньги на этом вложении.
Мы об это особо не задумываемся — у нас очень короткая память - опыт последних 15 лет говорит о постоянном росте цен на недвижимость: c 2000 по 2008 год они росли гораздо быстрее инфляции, а падение в 2008-2009 быстро сменилось отскоком на прежние уровни.
Но будут ли расти цены на жилье в будущем?
МОИ ДРУЗЬЯ и знакомые постоянно спорят со мной — жилье будет дорожать! На мой законный вопрос про гарантии, что это действительно произойдет я, тем не менее, не получил ни одного грамотного и развернутого ответа. А вопрос актуальный — хочется улучшить свои жилищные условия и в тоже время как-то противно покупать то, что у нас называется жильем (а по факту является страшными хибарами), по текущим огромным ценам, да еще, в качестве бонуса, стать кабальным холопом банка выдавшего ипотеку.Поэтому для меня, как и любого потенциального покупателя/продавца или просто инвестора в жилую недвижимость остро встал вопрос – что будет с ценами и как в связи с эти действовать:
- может действительно взять ипотеку?
- вдруг завтра все будет в 2 раза дороже?
- или стоит подождать когда все обвалиться?
- и сколько придется ждать — год, два, пять, сто?
Ведь есть альтернатива — вложиться в акции, облигации, REIT и депозиты — копить и умножать деньги, а параллельно арендовать жилье. А потом, когда будет в 2 раза дешевле, прикупить хатку...
Чтобы ответить на эти вопросы я изучил ситуацию и готов поделиться своим прогнозом цен на недвижимость на рынке жилья в Москве и ближнего Подмосковья на следующие 10 лет. Для тех кому лень читать сразу раскрою вывод - потенциала роста цен я не вижу, а конкретнее:
- Квартиры а) малой площади, б) в старых домах плохого качества, в) в районах с плохой транспортной доступностью и г) в «гетто» районах будут дешеветь, поэтому покупать в инвестиционных или личных целях их не стоит точно. Если хочется иметь свое жилье, а денег на что-то приличное не хватает, то дождитесь пока цены упадут кратно! А пока арендуйте.
- Качественное жилье хорошего среднего и бизнес класса в нормальных районах имеет перспективы получше. Существует мощный и растущий рыночный спрос, а также дефицит предложения. Тем не менее, риски связанные с такой инвестиционной покупкой гораздо выше потенциальных выгод. Поэтому покупать даже качественное жилье следует только для личного пользования.
Есть ряд причин по которым цены могут остановиться даже на самое лучшее жилье или даже упасть (процентов на 30%), например:
- плохая экономическая ситуация и падение цен на нефть/газ
- поведенческие факторы — сомнения в целесообразности покупки жилья по космическим ценам у людей имеющих альтернативы (например, имеющих возможность купить гораздо лучшую площадь в Барселоне)
- смещение экономического роста в регионы
- борьба с коррупцией и новые законы.
Так что помните — только для личного пользования и только хорошее жилье.
6 факторов влияющих на цены на недвижимость
Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:
- Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
- Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
- Инвестиционный – какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
- Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
- Физический — какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
- Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?
Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.
1. Демографический фактор. Меньше молодежи и снижение спроса на «хибары», больше семей и рост спроса на качественное жилье
Демографический фактор — один из важнейших для фондов инвестирующих в недвижимость, так как он помогает определить долгосрочные перспективы рынка жилья.При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья — старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры — цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!
Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:
- 25-35 летние:
- диктуют спрос на малогабаритные квартиры, жилье низкого качества и на окраинах (попросту хибары) .
- покупают первое в своей жизни жилье (starter flats) в ипотеку и/или при помощи родственников, заводят семьи
- для анализа этой группы, необходимо добавить ту часть мигрантов которая приезжает на ПМЖ: средний возраст приезда 20-30 лет, а средний возраст покупки жилья 25-35 лет
- 35-45 летние:
- расширяют свои владения: дети подрастают и им нужны отдельные комнаты
- растет запрос на комфорт и приятное соседство
- покупают многокомнатные квартиры, при возможности 3 и 4+ комнатные, при ее отсутствии 2-комнатные.
- В 45-55 летние
- наступает пора задуматься о домике в деревне
- а также о покупке жилья для детей, если есть средства
- 70-80 летние
- возраст освобождения жилого пространства
- в основном освобождаются хрущевки, брежневки и сталинки, часто в престижных районах.
Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.
Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.
Получится такая демографическая картина:
Спрос на жилье по демографическим группам в МосквеНа ней очень хорошо заметно, что:
- Количество людей в возрасте от 25 до 35 будет быстро сокращаться в ближайшие 10 лет (с 3 млн. чел. в 2014 до 1.8 млн. чел. в 2024), в результате чего резко упадет спрос на малогабаритное и низкокачественное жилье.
- Те кому сейчас 25-35 станут старше и солиднее: количество 35-45 летних покупателей вырастет почти на 0.5 млн. человек:
- они готовы взять ипотеку и/или продать свое первое жилье, чтобы купить квартиру большей площади в хорошем районе рядом с престижной школой
- особенно увеличение площади будет актуально тем у кого 2 и больше детей
- эта группа покупателей платежеспособна и готова на большие жертвы для исполнения своей мечты.
- пик спроса с их стороны придётся на 2018-2023 гг.
- Количество людей 45-55 лет также будет плавно увеличиваться:
- их дети будут подрастать и готовятся покинуть родные гнезда — то есть новых площадей для проживания им не нужно
- но если есть средства, то люди из этой группы могут задуматься о приобретение жилья детям на будущее
- для них самих впрочем переезд в новую квартиру неактуален — уже обжились, привыкли к району и соседям
- душа потянется на подмосковные просторы, тем более что до пенсии далеко, а на курорты каждые выходные не наездишься
- в результате вырастет спрос на Подмосковные участки и дома — пик придется где-то на 2030 год.
- Группа в возрасте от 70-80 лет будет расти:
- с их смертью, будет в основном пополняться рынок малогабаритной и низкокачественной недвижимости в сталинках/хрущевках/брежневках в том числе в хороших районах
- дети умерших либо продадут их квартиры, либо туда заедут внуки, либо жилье будет сдаваться в аренду
- это повлечет увеличение арендного предложение и снижение цен на аренду и старое жилье
- частично этот процесс коснется и более нового жилья, так как часть людей успели переселить в более новые дома.
2. Экономический фактор. Меньше денег — ниже цены
Если у людей нет денег, то даже при самом жестком дефиците жилплощади цены на нее не растут. Совсем недавно, в начале 90-х, малометражная квартира в Москве стоила как автомобиль или компьютер. А чуть позже, когда с 2002 по 2008 цены на жилье росли по экспоненте «эксперты» строили прогнозы, что Московский квадратный метр будет стоить 10-15 тыс.$ в 2014 году — этого как можно заметить не произошло. Хотя дефицит жилья не исчез и демография с существенно не изменились, зато изменилась экономика.В экономике все грустно
Как обстоят дела на экономическом фронте? Не будем себе врать – здесь все плохо:- доходы не растут и расти им неоткуда, ведь реформ, которые бы могли переломить тенденцию не предвидится
- внешний фон настораживает – экономики развитых стран и Китая все больше рискуют сорваться в свободное падение
- если начнется кризис в любой экономически крупной стране или просто ужесточиться монетарная политика США, ЕС или Китая, то начнется падение цен на нефть (а как следствие на газ и нефтепродукты)
- нефть — это наше все: в 2013 г. по данным Федеральной Таможенной Службы экспорт углеводородов составил 442 млрд. $ или 76% от всего экспорта.
Можете посмотреть, что происходит с ценами на недвижимость Москвы в рублях, когда цена на нефть падает:
Зависимость стоимости жилья от цены на нефтьВ долларах падение было в 1.5 раза сильнее... В общем при падение цен на нефть любой намек на рост цен смениться их резким падением.
Ипотечный рынок закончил свой рост
Есть впрочем фактор, который толкает цены вверх: ипотека. Итак, что у нас с ипотекой? В интернете постоянно публикуют отчеты по этой теме и я не буду здесь их повторять, только кратко резюмирую:- количество надежных заемщиков уменьшается и риски для банков растут, в результате средняя ставка увеличивается
- стоимость фондирования банков растет и средняя ставка растет еще сильнее:
- деньги на внешних рынках дорожают и растут риски связанные с девальвацией рубля.
- в России тем временем идет банкоцид и увеличиваются инфляционные ожидания
Таким образом перспективы расширения ипотечного рынка крайне сомнительны. И если упадут цены на нефть, то упадут цены на жилье и возможно резкое сжатие ипотечного рынка, особенно, если примут цивилизованный закон о личном банкротстве. Зачем отдавать банку долг, который стоит дороже квартиры, когда можно пожертвовать залогом — квартирой?
У людей появляется возможность работать удаленно
И напоследок, еще один фактор — который может в полной мере раскрыться позже — растут возможности удаленной работы, а значит будут изменения предпочтений по жилью: лучше большое и комфортное на берегу моря, чем хрущевка в центре Москвы.Суммируя вышенаписанное: слабая экономика и дефицит ипотечного топлива будут подавлять любой рост цен, а защиты от падения при любом внешнем шоке не будет.
3. Инвестиционный фактор. Московское жилье больше не привлекательно даже для тех кто инвестирует только в недвижимость
Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России. Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость — 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate — рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).
Жилье в Москве очень дорого относительно дохода людей
По критерию №1 — относительной стоимости — жилье в Москве крайне дорого. Достаточно взглянуть на график отношения цены на жилье к среднему доходу:Цена жилья к среднегодовому доходу в МосквеА если дополнительно сделать поправку на 1) качество этого жилья (высокое зарубежом и низкое у нас), а также 2) среднюю площадь жилья, то разница будет еще поразительнее: то есть в Берлине 1 квадратный метр новой квартиры рядом с парком и центром города будет стоить 1 среднюю зарплату за месяц, а в Москве тот же метр в панельке с видом на МКАД будет стоить 4 средних зарплаты.
Возращаясь к инвесторам: я могу понять почему так дорого стоит жилье в финансовых столицах мира: Гонконге, Сингапуре, Лондоне или Нью-Йорке, но как при таких ценах какой-нибудь инвестор купит жилье в Москве мне непонятно. Особенно если учесть, что в современном глобальном мире все постепенно выравнивается (капитал перетекает свободно), а значит или должны вырасти доходы людей в Москве или упасть цены на жилье. Во что больше верите Вы?
По рентному доходу жилье в Москве переоценено
Если инвестор будет искать жилье для того, чтобы получать высокий рентный доход, то его взгляд скорее остановиться на развитых странах:% арендного дохода жилья в МосквеКогда есть возможность получения сопоставимого или более высокого рентного дохода в развитых странах (Германия, США, Канада и т.д.) без риска падения стоимости валюты, с защищенными правами на собственность, низкой ставки по ипотеке, зачем делать это в Москве? Тем более, что купив квартиру в Мадриде за 500 тыс. евро можно в придачу получить паспорт ЕС?
Нет и барьеров сдерживающих перетекание средств в другие классы инвестиций: акции, облигации, ПИФы и т.д. C развитием данных рынков, ростом финансовой грамотности населения и дальнейшим облегчением выхода на международные рынки для всех желающих причин связываться с Московской недвижимостью будет все меньше. Открыть счет в Interactive Brokers или Saxo Bank может любой человек у кого достаточно денег для покупки недвижимости в Москве.
4. Поведенческий фактор. Постепенная рост грамотности населения будет давить на цены
Вот мы и добрались до одной из двух причин высоких цен на жилье в Москве. Я бы разделил поведенческий фактор на 2 составляющих — отношение к недвижимости и отношение к комфорту.Недвижимость все еще самое лучшее вложение, но...
Так уж сложилось, что долгий рост цен на недвижимость за которым следила вся страна с 2000 по 2008 год и уверенность, что жилье – вечная ценность, с которой никогда ничего не будет, низкая финансовая грамотность населения и страх инфляции сформировали у россиян привычку вкладывать все свободные деньги в бетон. В результате на рынке жилья образовался пузырь, который может или плавно сдуться или громко лопнуть.Идет процесс — население становиться более финансово грамотным, люди постепенно учатся вкладываться в акции с дивидендной доходностью (более высокой чем у жилья и для управления которыми не нужны никакие административные усилия), узнают об облигациях и возможностях выхода на рынки развитых стран. Во всем мире люди которые хотят инвестировать в недвижимость все активнее покупают паи в REIT ах -фондах инвестирующих, владеющих и сдающих в аренду недвижимость по всему миру и всех классов (коммерческую, офисную, жилую, складскую и даже для нужд госпиталей), которые управляются профессионалами, дают высокую дивидендную доходность и столь же надежны. Процесс изменения отношения к недвижимости, как лучшей инвестиции, будет идти и наверно займет лет 10-20, с ускорениями при любом падением цен.
С ростом богатства растет запрос на комфортную жизнь
Люди не хотят долго ехать на работу, а также не хотят жить в каменных джунглях без инфраструктуры на периферии Москвы. Я надеюсь, что рост возможностей удаленный работы и развитие общественного транспорта снимут остроту проблемы. Но и этот процесс займет долгие годы...5. Физический фактор. Плохого жилья будет больше, а хорошее останется в дефиците
Второй фактор высоких цен сейчас и единственная объективная причина по которой они могут в долгосрочной перспективе удержаться на текущем уровне — это недостаток физического предложения жилья. На одного человека в Москве приходиться около 20 кв. м, в Московской области чуть больше. Для сравнения в Западной Европе показатель около 40 кв. м, а в США все 75.В 2013 г. в Москве было построено 2.6 млн. кв. м жилья, в Московской области 6.5 млн. кв., при этом большей частью в ближнем Подмосковье (предположим, что 75% или 4.9 млн. кв. м.). Если брать количество жителей агломерации в 15 млн. чел., то получается что на 1 чел. возводиться по 0.5 кв. м. в год. Если считать в квартирах, то это составит 2.6+4.9 / 60-75 кв. м = 100-125 тыс. квартир. Ежегодно цифры меняются незначительно и хотя дефицит постепенно сокращается с таким темпом Европу мы догоним лет через 30-40.
Правда потребности россиянина в этом отношении пока еще не европейские и многие будут рады и меньшим площадям, а избыток средств могут использовать для других трат.
6. Законодательный фактор. Рост издержек владения
Здесь все просто – государство хочет и будет повышать налоги на недвижимость, ужесточать сбор НДФЛ с арендного дохода и перекладывать расходы ЖКХ на потребителя. Все эти факторы умеренно негативно повлияют на рынок.Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:
Аргументы за рост цен:- Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
- Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, «европейское» жилье
- Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья
Аргументы за падение цен:
- Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в «дешевом» жилье
- Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
- Инвестиционно — если считать — жилье больше не привлекательно
- Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
- Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
- Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя
Вывод:
А теперь вывод: потенциала роста цен нет:
- Квартиры а) малой площади, б) в старых домах плохого качества, в) в районах с плохой транспортной доступностью и г) в «гетто» районах будут дешеветь, поэтому покупать в инвестиционных или личных целях их не стоит точно. Если хочется иметь свое жилье, а денег на что-то приличное не хватает, то дождитесь пока цены упадут кратно! А пока арендуйте.
- Качественное жилье хорошего среднего и бизнес класса в нормальных районах имеет перспективы получше. Существует мощный и растущий рыночный спрос, а также дефицит предложения. Тем не менее, риски связанные с такой инвестиционной покупкой гораздо выше потенциальных выгод. Поэтому покупать даже качественное жилье следует только для личного пользования.
теги блога Vlad K
- акции
- акции США
- график
- зарубежные площадки
- зарубежные рынки
- ликбез
- Магнит
- магнит ао
- макро
- международные индексы
- Мечел
- Мечел ао
- Мечел ап
- мечел банкротство
- недвижимость
- недвижимость Москвы
- Облигации
- ПИФы
- портфель
- пузыри
- Пузыри на рынке
- Рэй Далио
- специальные ситуации
- фонды
- фонды ETF
- шорт
- юмор
p.s. Недвижка сейчас дорожает в рублях, следуя за инфляцией, но вы попробуйте пересчитать цену на квартиру в продуктах питания, в литрах бензина, в услугах ЖКХ, поверьте недвижка каждый год становится дешевле.
p.s.2 Ожидание сильного падения цен на недвижимость сродни ожиданию сбера по 60, оно когда-нибудь будет, но скорей всего в этот момент большинство не купит, побоится или не будет денег.
Как по мне, в нашем государстве еще хоть как то уважается право собственности. Деньги в банке могут легко отобрать «демократы» при особых условиях. А хату заберут только если кровавые комуняки опять к власти придут.
В хату можно засунуть сразу и много, а не распихивать по 700 рублей в каждый банк, что не удобно.
Плюсов больше чем минусов.
А будет падать или нет — ответит нефть. Будет дешевая-будет падать. Будет расти — и недвижка будет расти. Но жить то Вам нужно сейчас, ведь так?
Брал на просадке и недострой в 2009 итого 20-25% в год.И это в рублях. Не густо. В акциях или валюте больше.
предложения море и цены меньше прошлого года процентов на 15
я снимаю в мск, знаю о чём говорю
собираюсь ближе к центру перебираться в ближайшие месяцы
в прошлом году было всё печально — агенты всё расхватывали как пирожки, сейчас можно с владельцем говорить спокойно
Причем самые большие проблемы в сегменте эконом скворечников, элитка и бизнес сегмент, в отдельных случаях может быть интересен.
всё рассчитано на годы вперед
надо минимум 30-50 получать
Как говорит Демура — большинство всегда проигрывает
Доля инвестжилья в мск очень высока. В 2004—2007 гг. доля инвестиционных сделок превышала 50%, а цены росли на 10—15% в месяц. Покупались целиком подъезды (и даже дома)не только в панельных многоэтажках, но и в элитных комплексах. www.vedomosti.ru/realty/news/1635096/dolya_investpokupok_zhilya_ocenivaetsya_v_810#ixzz31kY7Thp8
И еще свежая новость, указывающая на новый ценопонижательный вектор: Застройщики из Китая примут участие в госпрограммах по строительству 25 млн кв. м доступного жилья в России.