Блог им. Toxanter

Продать ли сейчас недвижку? Дефолт все более вероятен?

Добрый день!

Сейчас у многих «PANIC BUY» пошел в реальном секторе. Сметают много всего просто для того, чтобы вложить деньги. Зачастую это убыточная тактика, т.к. покупать сейчас на 30-50+% выросшую технику или на 50-150+% выросшие новые авто это финансовое безумие на мой взгляд.

Вчера позвонили очередные люди, посмотреть продаваемую квартиру. Через пару часов после просмотра перезвонили и подтвердили намерение купить. Хотят вложить деньги. Расположение удачное — их ребенку через несколько лет будет удобно в школу ходить.

Квартира хорошая, всего несколько месяцев стояла на продаже. Просто рынок зимой более вялый, а тут и ставки по ипотеке росли. Сейчас ипотечники отвалились практически все с ключевой 20%. Потенциальных покупателей за наличку было всего несколько, но все ждали пока купят их квартиры или завершат по ним сделки.

Сами мы в вялотекущем процессе переезда на новую. Деньги с продажи старой квартиры тоже не нужны пока. Хотя руки чешутся вложить их часть в потрепанную фонду и депозиты. Но ситуация довольно напряженная и динамично меняется в сторону ухудшения. Пока не очень похожая на дефолт 1998 года. 

Fitch и Moody’s и др нам нарисовали рейтинг хуже чем у Аргентины, но они ангажированы. Да и они же не так давно рисовали супер рейтинг мусору, что привело к кризису 2008. S&P снизил рейтинг РФ до CCC-, как в 1998 году. Последний раз за этим последовал дефолт...

Продать ли сейчас недвижку? Дефолт все более вероятен?



Покупателям важно зафиксировать текущую цену, у них будет наличка в рублях. Это обнуляет задержку от подписания сделки до получения денег (деньги от ипотечников идут обычно 1-2 недели от оформления и передачи документов). Соответственно в случае опасения дефолта и скачков курса можно сразу часть вложить в 2 паркоместа в жк где новая квартира (пока 1 место в аренде), часть в рублевые депозиты, часть в валюту, на часть пополнить брокерский счет, чтобы закупиться побольше фондой в марте. Квартира в долларах подешевела конечно не слабо в этом году, но что поделать.

Вчера увидел тревожный звоночек в депозитах. Похоже довольно быстро банки смекнули, что высокие ставки это не на несколько месяцев. 
1 марта Сбербанк давал по СберВкладу до 6 мес. ~13.35%, а вот с 6 мес. ставка была 6.41%.
3 марта Сбербанк стал давать по Сбервкладу до 6 мес ~21%, а вот с 6 мес. ставка стала 16%.
Да, разумеется можно сказать, что ЦБ подгоняет банки побыстрее повышать ставки. Но если все оптимистичны, то ставки на 6+ месяцев не выросли бы в 2.5 раза мне кажется.
Продать ли сейчас недвижку? Дефолт все более вероятен?

По ситуации — не думаю, что все быстро закончится. Разумеется, всегда хочется верить в лучшее. Но как раньше уже не будет...
Когда (как сейчас) сильно растет цена на энергоносители, то конфликтующие страны быстро усаживают за стол переговоров все, чьи экономики страдают от высоких цен.

Буду рад вашим комментариям. Как бы поступили вы — ждали бы или продавали и раскладывали по корзинам? Пожалуйста без политсрача, больше конструктива :)

★4
65 комментариев
А нет однозначного ответа, все зависит от инфляции в деньгах и сможешь ли ты от нее спастись.
avatar
Danilych, многие проводят аналогии с санкциями, ухудшением курса и паникой 2014 года, что тогда было выгодно не валюту по 90-100 брать, а депозиты с макс. ставкой в рублях открывать. А мне кажется, что ситуация совсем другая сейчас.
avatar
А стоимость недвижимости сеичас растет или как? 
avatar
NikNik, в рублях растет, в долларах падает
NikNik, недвижка, как правило, стагнирует или немного скатывается на высокой ставке ЦБ. Не так давно было несколько таких лет.
avatar
Антон П., но себестоимость то в рублях растет из роста курса и  тд...  Хочется понять, как рынок сеичас отреагировал. Полагаю, что спрос вырос. Но наверное, это временно.
avatar
NikNik, на мой взгляд на низких ставках и льготных ипотеках выели много отложенного спроса на несколько предстоящих лет. Сейчас спроса такого нет, люди чаще думают о холодильнике. А некоторые и о том, как свалить подальше.
avatar
NikNik, себестоимость никак не влияет на цену если на рынке находятся квартиры которым 10-20-30-50 лет и более.

себестоимость влияет на цену если товар скоропотящийся только.
avatar
NikNik, так просто прикинь
У автора недвижка в листинге несколько месяцев по его словам. В валюте она уже припала из-за изменения курса.
Вопрос был бы еще, если бы автору деньги от продажи недвижки надо было конвертировать.
Вот это в нынешней ситуации задача, кмк.
avatar
дефолта не будет, а вот жопа среди населения да
avatar
Гитлер не сядет за стол переговоров, у него картина величия, ему надо на высший олимп и там будет править.
avatar
exploit, Гитлер вчера пьяно-обдолбанный интервью давал!
Его еще до стола дотащить надо.
avatar
рубли в депозит на 6мес? а потом куда их?
фонду брать? она что, отпадала? у брокеров проблемы, люди не могут вывести деньги, а ты собрался туда загонять… Даже банки многие сейчас не выдают вклады (особенно в валюте).
Финансовый трутень, я не собрался туда загонять, я рассматриваю варианты раскладки по корзинам. С банка снимал валюту 24-25.02 когда все только начиналось, даже без предзаказа удалось забрать. Конструктивные предложения бы услышать)
avatar
Антон П., только наличная валюта! банки и брокеры многие накроются имхо, фонде еще падать и падать (в валюте), в рублях все будет дороже.
недвижка в баксах тоже будет падать, но не так сильно как фонда (недвижка более инертна). брать после консолидации и начала какого-то прогресса в отношениях с западом, украиной (ИМХО)
Это ещё цена на энергоносители, металлы, еду совсем не сильно растёт…
Классика!!! В заголовке есть то, чего нет в статье!
Дефолт Чего? Кого? Где это в статье?
Дефолт недвижки?
avatar
Shmulia, S&P снизил рейтинг РФ до CCC-, как в 1998 году
последний раз за этим последовал дефолт



avatar
«Всё» только начинается. Пока распродают старые запасы, новых закупок еще нет, когда и по какой цене будут — большая загадка. У друга своя компания — ритейл, автошинами торгует. Разговаривал с ним: по бОльшей части уже оплаченных партий прошла отмена, в том числе от локализованных заводов. На ряд позиций в опте цены подняли +50%..+80% в рублях.
Уже писал про масло, успел ухватить 5л Тотал за 3.900, сейчас оно там же по 5.600, колодки брал по 3.500, сейчас 5.700 и так далее.
Главный вопрос — если инфляция будет 50%-60% в этом году, что с полученными за недвигу рублями делать будете?
avatar
Ив Ив, наличные рубли не планирую хранить. ~25% сразу уйдет на 2 паркоместа в новом жк, еще 40-50% скорее всего в валюту, остаток разобью на депозиты с разумными сроками и в фонду (когда увидим свет в конце туннеля).
avatar
Антон П., какая сумма у вас Светит? у меня такая же ситуация, вот думаю…
avatar
Ив Ив, сколько процентов потребительского спроса столкнется с подорожавшими на 50-60% товарами? 
Я вот не вижу причин для сильного роста цен на бензин, газ, базовые продукты питания, электричество, древесину, локальные стройматериалы. Похоже, высокая инфляция будет у тех слоев населения, которые потребляют львиную долю импорта. Порше, фуагра, эппл. 
А не у тех, кто покупает попроще и подешевле. А ведь таковых большинство.
avatar
SergeyJu, все столкнутся. Вы как будто первый день в России живете… 1994-1998-2008-2014 годы забыли? Цены на стройматериалы и древесину в прошлом году видели?
avatar
Ив Ив, все столкнутся, не вопрос. Вопрос, кто на сколько %. Доски я в этом году покупал. Охренел. Потом посмотрел на американских сайтах. Там в 4 раза дороже. Это мировая инфляция. Теперь вывоз леса за границу сильно пережали. Думаете, есть основания для сильного подорожания? Сомнительно. 
Главным стопором для сильной инфляции является ограниченность доходов населения. Я хорошо помню даже 80 год, что Вы мне 98 предъявляете. 
В 98 недвига падала (в баксах) до осени 1999, а в рублях росла не так уж и круто. Несравнимо с импортом. Поэтому выстраивать инфляцию исходя из задранных ценников на импортный дефицит мне представляется неоправданным. 
avatar
SergeyJu, тормозить будут необязательные вещи, не привязанные напрямую к валюте — недвига (потому что все деньги на пожрать уйдут), услуги (стрижка-репетиторство-ноготочки...). В еде сейчас большая валютная составляющая — семена, запчасти, оборудование, упаковка. Я некоторое время на Русагро консалтил, там огромный объем закупок импортной номенклатуры.
avatar
Тоже думал продать.
Пережидаю
Ив Ив, чувак купил в 2008 свежепостроенную однушку у застройщика, я купил у чувака в 2021, в рублях один в один...))) в долларах лучше не считать на ночь… Так что 2008-2014 мимо…
1998 соглашусь, подарили на свадьбу немерено, поехал в понедельник тратить, все в полтора раза дороже… да пофиг))
SergeyJu, ну и насчет Порше с фуаграми не знаю, банальные запчасти на Киа +55%, компьютерные комплектующие +70%, импортные лекарства +45%, шины Hankook +65% — прямо сейчас. Не подскажете, что из этого потребляют олигархи?
avatar
Ив Ив, у меня в семье 2 машины Киа. До них была еще одна. Ни разу не покупал ни запчасти, ни шины хэнкок. Стоимость годичного ТО в период гарантии меньше затрат на бензин. Это с маслом и нормочасами. После гарантии ТО у дома — вообще копейки. Вот если эл-во или газ будет стоить как в европках, тогда точно  взвоем. 
avatar
SergeyJu, даже тормозные колодки, сайлент-блоки, фильтры, свечи? И шины вечные или их на ТО обновляют? Какая-то волшебная машина прямо.
avatar
Ив Ив, и часто Вы свечи меняете? 
Вопрос ведь не в этом и зря Вы на свечах и тормозных колодках акцентируетесь. Ясно, что все расходы на машину, за вычетом амортизации, существенно меньше бензина и масла, которые, если пальцы не гнуть попусту, отечественные. Также ясно, что прочие расходы  семьи куда как больше, чем содержание машины. Не зря Вы уклонились от главного вопроса, сколько процентов в потребительской корзине среднего человека занимают товары, цены на которые взвинтили сейчас два фактора, курс рубля и логистические проблемы. 
Логистические проблемы сойдут на нет рано или поздно. Что будет с курсом ни Вы, ни я не знаем. 
Именно поэтому считаю, что Ваши инфляционные ожидания завышены. 
avatar
SergeyJu, какое «отечественное масло»? У Киа по регламенту рекомендованное масло Total, из отечественного у него только фасовка.
avatar
Ив Ив, всем на завтрак есть масло тоталь!
Для тотальных расчетов по бюджету моей семьи что тоталь, что лукойл — пофиг, суммы смешные. У меня на судак в месяц больше уходит, чем в год на это масло. А судак вовсе не основа питания. 
avatar
SergeyJu, можно не Тоталь, а оливковое, с февраля +40% к цене.
avatar
Ив Ив, Вы все о том же. Сколько потребляет оливкового масла средняя российская семья? Боюсь, что 0.
Мы дома много потребляем, но в бюджете это все равно малая толика. 
Я больше по ценам на тоталь,  бананы и французские прогрессивные стекла для очков дискутировать с Вами не буду. 
avatar
SergeyJu, на контактные линзы? Окна? Ноутбуки? Смартфоны?
Просто оглянитесь в своей квартире, ЧТО в ней полностью сделано в России? Даже розетки, и те 100% импорт.
avatar
Ив Ив, у меня дом. Примерно 20% затрат на него был импорт. Даже чуть меньше. 

avatar
SergeyJu, а сколько «не-импорта» делаются на импортом оборудовании, с использованием импортных комплектующих-компонентов, считали? Тот же клееный брус гонят отнюдь не на российских линиях. Да что там брус, 95% семян сахарной свеклы импортные.
avatar
Ив Ив, не устали? Сколько процентов россиянцев покупает клееный брус, а сколько просто брус или кирпич или газобетон.
Вместо того, чтобы признать, что нельзя измерять инфляцию только ростом цен на европейский импорт, Вы все блох ищете.  
avatar
Ив Ив, все хотят тупо обобрать друг друга, жаль правительство не вмешивается
avatar

Я бы не продавал. Замер бы в том положении, в котором меня это все застало. Но это ЛИЧНЫЕ предпочтения, возможно, на уровне биологии: одни в непонятной ситуации кидаются в бой, другие убегают, третьи — замирают. Давно понял, что я из третьих.

 

Если как-то обосновывать рационально, то недвижка сейчас, как мне кажется, самая «тихая гавань». Тем более, что она уже есть (удача!), ее не надо покупать. Речь же о Москве? Значит дешеветь она точно не будет. А, если продашь, куда деньги денешь? На вклад? Сейчас многие будут стараться деньги переложить, и куда они побегут? В ту же недвижку.

 

Всё имхо

avatar
Поздравляю! Ипотеку начали выдавать. Ессно, по новым ставкам. Начинаются «крысиные бега».
Квартир очень немного в продаже. Я про вторичку, если что. По первичке слишком много вопросов. Хотя и безбашенных, кто хочет вложиться туда, хватает.
Виктор Иванов, согласен. сейчас покупка новостройки, какой-нибудь ссаной студии у пика в 16-20 м2 со сдачей в 24-26 году, сродни самоубийству. да еще и в ипотеку 
avatar
kostik2022, у ПИК хорошо покупать квартиры, что им сдавали по «трейд-ин».
Бесплатная подсказка от риэлтора! 😎😎😎
Сам покупал для клиентов, если что. Цены были сказочные. В хорошем смысле этого слова.

Виктор Иванов, как всегда спасибо «за вести с полей», как обстановка вообще ?

Правильно я понимаю, что раз сейчас начали выдавать ипотеку по новым ставкам (сколько, кстати? 25 %? 30 % ?), то народ не взирая на проценты (сложный процент, это сколько же переплачивать придётся ?) с круглыми глазами и воплями «сейчас или никогда!»   побежит сметать всё что есть. Ипотечный пузырь получит новую подпитку и цены в космос? При этом будут продавать только те, кому действительно нужно продать (делёжка наследства например), а остальные будут сидеть и ждать. Банки вроде запретили выселять должников из квартир до сентября, и переодически слышится нытьё про льготную ипотеку и «бедных сироток» застройщиков.

И что же интересно дальше ?

avatar
constant, Всё Вы правильно понимаете. Рублёвый кэш сейчас губит людЯм нервы.
С ценами на квартиры будет понятно хоть как-то числа 9-10 марта. Перспективы, во всяком случае.
Тут ожидание непоняток 6 марта в Москве ещё. Может внутренняя политика ужесточиться у нас.

Виктор Иванов 

Вот тут пишут, что до конца месяца оставляют со ставкой 7%
www.banki.ru/news/lenta/?id=10962317

А вот тут пишут про 10%
www.banki.ru/news/lenta/?id=10962235

Т.е. война санкции, инфляция и льготная ипотека? Подскажите, пожалуйста, что сейчас в связи с этим всем происходит на рынке и чего ждать в ближайшие месяцы?

avatar
constant, по льготной ставке ипотеки сейчас ничего не скажу. Как то нет таких клиентов. Не думаю, что её будут выдавать направо и налево.
сейчас ситуация с депозитами хуже, чем в конце 14 начале 15 гг. тогда при ключевой в 17%, банки давали до 21 % на год, и 18-19% на два года. внимание! при этом депозиты были пополняемыми на весь или полсрока. соответственно, было хорошо сделать лесенку вкладов. то есть например загоняете 1 млн на 21% на год, попутно открывая на 1 тр пополняемый депозит на 2 года на 19%, куда через год перекладываетесь в то время как к тому моменту новые депо были макс под 13-14%.

сейчас банки поумнели и таких возможностей не дают. макс ставки на 1 месяц, на 3 чуток поменьше… хотя уже и на 180 попадаются 21% без пополнения. еще минус текущих вкладов — налог 13%
avatar
kostik2022, тогда разгон у событий был 9 месяцев, а сейчас 9 дней. 
avatar
банки могут менять процент по вкладу или это остаётся фиксированной на время его существования?
avatar
Saweli, договоры нужно читать.
Saweli, по вкладам нет, по накопительным счетам — да
avatar
Кризис — время возможностей.

smart-lab.ru/blog/770900.php

В текущих непонятках можно начать формировать инвест.портфель с наличных драг.металлов(25%, через полгода половину перекинуть в безнал.золото), ну и парк.недвига тоже нормик если аренда работает сейчас(30%). 
40% кэш рублёвый под акции в ожидании сигналов к нормализации на бирже.

ну и огород 20 соток должен быть.
avatar
Если появится инструмент для инвестиций под 20%+ на 2-3 и более лет, то лучше продать, ИМХО. Ждём торгов на рынке ОФЗ
avatar
Rale, с ОФЗ не может ли получиться как когда то с ГКО?
avatar
💚Ola-la☮️, почитайте как получилось с ГКО в 1998г, всем физикам заплатили с процентами через несколько месяцев. никто ничего не потерял… и этот при той «власти»
avatar
Rale, ну, на курсе-то рубля потеряли. А если брать долгосрок и предположить, что деньги снова инвестировались бы в ОФЗ, то и курс с лихвой отбивался. 
avatar
SergeyJu, я и написал, что ОФЗ долгосрочные наиболее выгодный вариант вложения рублёвых активов сейчас, а офз-н ещё лучше
avatar
Буду рад вашим комментариям. Как бы поступили вы — ждали бы или продавали и раскладывали по корзинам? 
Я бы продал. А бабки на вклад (если ставки такие останутся еще) :-)
Можно, конечно, на фонду/в офз, но тут надо смотреть как откроется, как будет себя вести. Ну на момент когда деньги поступят. 
Катастрофа состоялась. Может она усугубиться? Ну прямой войной с НАТО разве что. Но там другие вопросы будут волновать.
Так что надо тарить фонду и бонды. :-) 
Но вопрос по каким именно ценам… Он сложный. Текущие цены, конечно, хороши. Но 20% доходность в акциях вроде еще не показали. А она возможна.
Ребята и Девчата — поддержим?
smart-lab.ru/blog/777908.php

теги блога Антон П.

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн