Информация
Блог им. MikolaRockfeller
Продать квартиру и вложить в ОФЗ под 9 %
- 03 февраля 2022, 14:31
- |
Добрый день Дамы и Господа!
Пишу первый раз, с вопросом к здешней многоуважаемой публике!
Вообщем хочу перейти сразу к делу, так как все мы деловые и очень важные персоны. Три года назад купил однушку в СПб за 3.8 млн, сегодня по рынку цена на нее около 7-8 млн (сейчас «дворец» без обременний, никаких «ипатек» нет), собсвтенно решил совершить следующий набор действий который должен привести меня к несметным богатсвам и процветанию (возможно и другим дам пищу для размышлений).
Есть возможность взять субсидированную семейную ипотеку под ставку 1.3 % годовых, решил взять квартиру за 11 млн, тогда месячный платеж составит порядка 34 тр в месяц. Продав свою однушку по низу рынка за 7 млн, можно купить ОФЗ под 9% годовых на 20 лет, тогда купонный доход составит порядка 55 тыс руб в месяц, выходит что разница между обязательным платежом и доходом составит порядка 21 тр (минус налоги). Правильно ли я оцениваю риски (то что они довольно низкие), что так стоит сделать и почевать на лаврах?
По сути, получается, получаю обратно свою квартиру (и даже лучше) и + еще постоянный доход от ОФЗ около 20 тр в месяц.
Всем спасибо за Внимание! Критика или не критика приветствуется!
З.Ы. Забыл упомянуть, первоначальный взнос 15% от стоимости.
У метро стоило бы в 2 раза дороже.
Только на намывных похожие цены, если Мурино не считать.
Только 225 т. за квадрат.
Те же ручьи — 185.
Но сравнивать Пискаревкий и Васильевский нет смысла.
+ инвесторам в однушки надо продавать идею вечного роста жилья, переставлять ценники вниз помешает этому)
Играться с недвижкой можно только в случае большого падения рубля, когда на рынок давят инвестиционные квартиры, но это бывает не часто.
Сам под 13% кредитуюсь (не ипотека)
А так яб и ипотеку взял и старую продал тк думаю мы на хаях на пару троек лет по ценам на недвижку.
Лучше конечно все в индекс, но возможно вы сомневаетесь в долгосроччной возможности платить регулярный платеж.
Или это оформляется не как ипотека а как «рассрочка»?
🙈
Если бы всё было так, девелопер бы просто пошёл и сам купил ОФЗ, нафига ему что-то строить 🤣
Вы за 550.000 рублей сейчас покупаете 740.000 рублей через 30 лет.
Плюс около 50.000 рублей в год (если страховка не будет расти в цене)
Купонный доход 6.7% по последнему размещению.
Шило на мыло, в общем. Учитывая ненулевую вероятность, что эти денежки (5.5 млн х 13.5% дисконта сейчас = 740.000 рублей) через 7, скажем, лет, будут стоить значительно меньше, чем сейчас
И вообще было неплохо сразу в валютной переоценке такие графики смотреть.
www.moex.com/ru/index/RGBI/technical/
Плюс сверху страховка 20.000 в год
А по какой цене перекладываться будете через 20 лет — неизвестно.
Это основной риск. Плюс страховка.
Если удастся как-то зафиксировать эти два пункта — схема нормальная.
Иначе — вот эти риски (которые сейчас сложно оценить), стоят ли на дистанции этого увеличения квартиры?
ТС ведь 1.5 из 7 на первый взнос отдаст
Хотя, по молодости по-другому это воспринимается. Почитал бы я советы и комментарии на свою (ессно, давно выплаченную) долларовую ипотеку под 10.5%
Но мы её погасили в 2006…
Здесь ещё больше баланс не сходится
Весь Смарт — теоретики в недвиги, как и ты. Все с 2014 падения ждут…
Теоретика вижу напротив…
А еще я вижу, что чет ОФЗ не прыгнули + 100% за 2 года.
То, что я брал в декабре 2019 за 5,5 млн, сейчас стоит 11-12 млн.
Что скажешь?
То, что бралось за 5,5 млн + ремонт техника 0,5 млн = 6, сейчас сдается за 45 + ку. Вроде норм вариант! И тело выросло, ну и купон не плох…
для меня это новость, однако
Шляпа Волшебника, Взять йобатеку в сильно инфлирующей валюте идея норм. Купить долг в этой же валюте на 20 лет, идея — гавно.
На момент покупки он всё фиксирует. И цену, и проценты, и инфляцию. Единственный люфт в этой схеме- цена ОФЗ. Но, думаю, что они отпадали.Брать он будет дальние.
MikolaRockfeller, если цена на недвигу полетит в бездну
Возможно, но маловероятно в рублях.Сами же пишите, что инфляционная валюта. Да, это уже будет не бизнес, а просто хата.Для детей, возможно.
Главное в этой схеме то, что, почти, ничем не рискуешь. А выхлоп ощутим и виден.
Нормальная схема.Думаю, что дальние ОФЗешки отпадали.
И ипотеку тоже не тяни.Дельту откладывай тоже в облиги вместе с купонами.Как только накопится финальный взнос-гаси ипотеку.
И дальше по новой.Себе или детям.
Средняя продолжительность брака в РФ сейчас составляет 7 лет.
Даже если допустить, что брак продлится на 100% дольше среднего значения, т.е. 14 лет, то это все равно менее 30 лет ипотеки.
После развода квартира будет попилена, финансовые активы тоже
Только может, немного диверсифицировать — часть депозит в банк (совсем быстрые деньги), часть в ОФЗ (с которых ипотеку оплачивать), часть в ЕТФ какой-нить валютный (малоли-чо).
Риски дефолта и… развода))
Вы тут можете заработать еще гораздо больше чем разницу на процетах. К примеру вы покупаете ОФЗ26233 по доходности 9,5. За 750 рублей за штуку. К примеру получается так, что ставка падает до 7 и доходность облигаций тоже за два года. И тогда они начинают торговаться около 1000 рублей. Вы заработаете купонами и переоценкой 371,7 рублей с учетом налога 323. 323/750= 43%. Это значит, что если вы продадите ОФЗ и погасите ипотеку, квартира вам станет на 35% дешевле минимум.
План очень хороший, но перед тем как его организовывать, вы торгуйтесь по стоимости жилья и для себя точно оцените, что это для вас очень выгодный вариант.
Продайте вашу квартиру за максимум возможного.
Не спешите покупать длинные ОФЗ, возможно доходность будет еще больше, период повышения ставки еще не пройден.
А это значит, что ипотека все дороже и дороже и желающих покупать по таким процентам все меньше и меньше.
А так идея очень здравая.
главное чтобы проценты по кредиту и ОФЗ не менялись. ОФЗшки есть с погашением аж через 20 лет. А за это время… ваша квартира будет стоить 10 миллионов… я в рубль верю
www.lsr.ru/spb/o_kompanii/novosti/2021/ipoteka-stala-eshche-nizhe-teper-ot-1-3/
до 12 млн размер
День добрый.
Идея хорошая и довольно очевидная. я обращал внимание на спред между ипотекой даже 6 % и ОФЗ
Хотя есть и НО
1. В стоимости ипотеки учли все платежи и требуемые страховки? я когда считал -выходило под процент, если в самом банке оформлять.
2. Покупаете то вы на рынке первичке со спредом (разницей) к рынку вторичке. И судя по агрессивную политику застройщиков которые субсидируют ипотеки- спред этот будет сохраняться. то есть Вы продавая будите конкурировать (если планируйте продавать) именно со втоичкой. Если расчитывайте на рост стоимости- см график с 2008 года- кроме росте ка в последние 3 года были и падения и стагнации
Если смотрите на относительно короткие ОФЗ и вам е нужна возможность выхода быстрого -см на ОФЗ-Н. их нельзя без убытка быстро сбросить. и они торгуются только на внебирже некоторыми банками (сбер..) НО- есть доходность несколько выше.
Правда в этом году приняли какие-то льготы по улучшению жилищных условий для семей с детьми, но там условий полно, надо внимательно изучать, чтобы потом не было мучительно больно.
Кстати, да, прочитал действующую редакцию. Там может быть и 3 года, но при этом не должно быть в собственности других жилых помещений, в том числе и у супруга. (Либо квартира была по наследству, приватизации)
а купоны с офз «проел и забыл».
Тело офз через 20 лет будет смеяться вам лицо, от своей малозначительности.
Имхо «баснословные» 9% офз — это ничто, при официальной инфляции в 8%.
Нужно покупать либо акции, либо держать квартиру… депозиты и облигации — это средство для хранения кэша, не для прироста капитала...
Есть такая штука: 1.3% это субсидированная ставка от застройщика на ОДИН год.
Война отменяется, соответственно рубль поедет под 70… а значит твои проданные миллиноы колов опционов дадут прибыль совершенно без напряга… и все за пол-года… год… и покупаешь сразу на свои квартиру хоть за 15 мультов…
В долгосрочной перспективе это хороший профит практически при любом раскладе, кроме войны разве что. Но даже если война, то кредит обесценится.
Почему не рассматриваете хеджирование через покупку Si? Мне кажется — это обязательно.Иначе получается через 20 лет возьмёшь много млн. и купишь на них носки… Вот к примеру 10 лет назад я брал свою квартиру за 100 000$=3 200 000 руб.Теперь ее цена 7 300 000 руб = 100 000 $.
А сама идея процентного арбитража неплоха, можно ещё рассмотреть схему с дивидендными акциями, в таком случае доходность может быть намного выше, но и риски, конечно, подрастут.
добрый день.
Чрезвычайно заинтересовал Ваш пост. Сам размышлял об этой же инвестидее (по сути, это арбитраж) и случайно наткнулся на Ваш пост.
Видел также Вашу более позднюю статью в сентябре 2022 г., где Вы пишете, что решились на реализацию этой стратегии.
В посте Вы рассматривали ситуацию т.н. «ипотеки от застройщика» с низким %, но в принципе, эта стратегия подходит и для обычной льготной ипотеки, где нет завышения стоимости объекта.
Анализируя идею, для себя нахожу следующие риски:
1) переоценка облигационного портфеля из-за повышения % ставок.
2) дефолт эмитента.
3) невысокий купонный доход по облигации, не обеспечивающий интересную маржу.
4) отсутствие ликвидности квартиры – невозможность быстро продать, например, если срочно нужны деньги или имеется другой интересный вариант.
5) долгосрочность стратегии. Её выгодная реализация предполагает длительное ожидание.
Поделитесь, пожалуйста, Вашим опытом:
— к чему в итоге Вы пришли: оправдались ли предположения о выгоде?
— какие риски Вы видите, которые я не учёл?
— было что-то, чего не ожидали или не приняли в расчёт?
— сохранились ли у Вас расчёты по этой стратегии (Excel, Word и др.) – хотелось бы взглянуть 😉
— как считаете, при каких условиях возможно досрочное прекращение стратегии при сохранении окупаемости: продажа облигаций, погашение ипотеки и продажа квартиры?
Извините за лонгрид. Буду признателен, если найдете время ответить.
С уважением, Михаил.
Ещё с страховкой не совсем понятно, какую именно и за сколько. Там пишут про «полное страхование» сколько она стоит. Не окажется ли слишком дорогой?
www.lsr.ru/msk/zhilye-kompleksy/luchi/akcii-i-novosti/novosti/ipoteka-v-proektakh-gruppy-lsr-ot-1-5-protsentov/
С прошлого года все пишут о счастье владения недвиги… понятно, когда разово подорожало на ФРС, а вы стоимость содержания и ремонта считали? Легко может быть столько денег, что будет не инфляция а отрицательные ставки.