Блог им. Albus

Ипотечный бум продолжается. Пузыря на рынке недвижимости нет.

Подорожание квартир сейчас у всех на слуху. Но что характерно – оно заметно только в рублях. Цены в долларах за 5 лет почти не поменялись. Самые качественные графики на эту тему составляют по Москве. Покажу её. Но в целом такая картина характерна и для всей страны.
Рублёвая цена за квадрат рвётся вверх.
Ипотечный бум продолжается. Пузыря на рынке недвижимости нет.
Посмотрим на аналогичный график, но уже не в рублях, а в долларах.
Ипотечный бум продолжается. Пузыря на рынке недвижимости нет.
Здесь тишь да гладь. Никакого ажиотажа. Цены сейчас плюс минус такие же как последние годы. На долгосрочном графике – двадцатилетнем – видно, что нынешняя цена за квадрат в два раза ниже, чем была накануне экономического кризиса 2008-2009 годов. Тогда в Москве было 6 тысяч долларов, сейчас три.
Ипотечный бум продолжается. Пузыря на рынке недвижимости нет.
Вернёмся к рублёвому графику. Цены стали расти в 2018 году. Но этот путь наверх был не только у жилья. Именно тогда доллар к рублю начал очередное восхождение. 56 было 74 стало.
Ипотечный бум продолжается. Пузыря на рынке недвижимости нет.
То есть все участники рынка недвижимости – от застройщиков до владельцев – двигали ценник вслед за изменением курса в валютообменниках. И сейчас новый виток роста рублёвой стоимость квартир связан с текущим ослаблением нашей национальной валюты. В долларах цены почти не поменялись.
Я эту тему поднял не спроста. Есть ходовая точка зрения, что квадратные метры дорожают из-за льготной ипотеки. Напомню, она была внедрена в прошлом году и недавно Михаил Мишустин продлил её до июля. Эта ипотека предоставляется под 6.5% годовых. Не льготные жилищные займы, а обычные рыночные начали дешеветь ещё раньше вслед за снижением в России ключевой ставки. В среднем по стране к февралю этого года обслуживание жилищного кредита упало до исторически минимального уровня 7,36% годовых.
Моя программа Экономика на телеканале Крым-24

Это сопровождалось бурным ростом ипотечного кредитования. Так, за минувший январь российские банки выдали рекордное для этого месяца число таких займов: 96 тысяч. Их сумма составила 265 миллиардов рублей. Столько за январь – коммерчески вялый месяц – в России ещё не выдавали. Более, того, это больше, чем среднемесячное значение за весь 2019 год. То есть низкие ставки плюс программа материнского капитала работают и помогают купить квартиру всё большему количеству россиян. Повышенный спрос тоже толкает цены вверх. Но как я уже сказал ранее, это не единственная причина подорожания квадратных метров.
В стоимости жилья неизбежно есть импортная составляющая. Строительная техника, материалы плюс привычка продавцов квартир мысленно представлять цены в долларах. За минувшие три года доллар подорожал на 32%, а цены на недвижимость, опять же, на примере московской – на 26%.
В Крыму ситуация похожая. В I квартале 2018 года усреднённая стоимость всех типов квартир на первичном рынке была 55030 рублей. В конце прошлого года она достигла отметки 72303 – рост на 31%, то есть почти как в Москве. Тенденция одна на всю страну.
Сложно отделить одно от другого и сказать из-за чего больше росла цена за квадратный метр. Из-за роста спроса или из-за подорожания доллара. Скорее всего оба фактора играли роль одновременно. И они не единственные. Введение эскроу-счетов привело к тому, что пайщик – покупатель квартиры – гарантированно не потеряет свои деньги. Но на цену это повлияло в сторону повышения. Теперь застройщик возводит здание на кредитные средства, взятые в долг у банка, так как деньги людей лежат на защищённом счёте и ими пользоваться нельзя.
Надувается ли на российском рынке недвижимости пузырь? Вряд ли. Как я уже сказал, долларовые цены практически не растут. Это лишь в рублях наблюдается бум. Так что даже сейчас после уже состоявшегося сильного подорожания рынок нельзя считать перегретым.
Ещё одна любопытная тенденция: платить ежемесячно ипотеку всё ещё дороже, чем снимать жильё и каждый месяц отдавать хозяину аренду. Но разница между этими двумя платежами уже не существенная. По данным Авито Недвижимость в среднем по России в прошлом году ипотечный платёж составлял 16880 рублей, а аренда — 13000.
Поэтому, друзья, пользуйтесь ипотекой, распоряжайтесь материнским капиталом и улучшайте жилищные условия. Сейчас в России для этого есть все возможности.

20 комментариев
Игорь, графики с irn по МСК )
А с авито по РФ… интересно, что с платежами в МСК?
По данным Авито Недвижимость в среднем по России в прошлом году ипотечный платёж составлял 16880 рублей, а аренда — 13000
avatar
Свой Мужик, такой информации не находил. Клёвые графики по москве — здесь
www.irn.ru/gd/
Albus (Игорь Китаев), в долларах припасть должна, стоять на месте недостаточно
avatar
Щаз самоуниженные/самоопущенные... .

*(пока фонарик заряжается)
набегут и объяснят как в «правильных» странах «это» работает.. .. 
avatar
В стоимости жилья неизбежно есть импортная составляющая. Строительная техника, материалы плюс привычка продавцов квартир мысленно представлять цены в долларах.
ну в себестоимости какая то не очень существенная импортная составляющая есть, однако в Москве себестоимость стройки от цен оторвана в разы…
avatar
Жилье не дорожает, это рубль дешевеет )
avatar
Dollar, рубль это карточка из игры Монополия любой имеющий мозг считает свой доход в деньгах а не в фантиках от барбариски
В России начали платить з/п в долларах, чтобы в нём сравнивать цены на жилье? Во чудеса, я проспал эту экономическую революцию!
avatar
Денис Г., Покупатели рублёвые, к этой стране, и затраты в строительстве  рублёвые, только  продавцы цены на свои активы определяют в иностранной валюте. Наличная валюта выводится из оборота и даёт доходность 1-2%, чуть больше чем проданная недвига. 

размышления о пищевой цепи.
avatar

Цены с 18 года выросли ровно по 3 причинам, в порядке понижения значимости:
1) Доступность ипотеки ввиду снижения ставки и смягчения регулирования нормативов для банков по этому виду кредитования.(Эффект, в основном 2019-2020)
2) Переход на эскроу счета. Теперь нет «котлованных» цен, которые раньше были сильно ниже готового жилья(Эффект в 2018-2019)
3) Рост валюты и как следствие ажиотаж в моменте, чтобы «сохранить» рубли и боязнь санкций.(Весна-лето 2019, март 2020, осень-зима 2020)
 
Что на 21 год:
1 й драйвер вылетает. Ставок ниже не будет. Будут только выше(Субсидирумые ставки от застроев — суть удешевление)
2-й уже отыграл все что мог.
3-й имеет хоть какую-то вероятность, но сила и эффект могут быть моментальными. Да и вероятность «доллар по 100», при ткущей ситуации невелик.
 
В остатке покупатели/инвесторы накупившие недвиги после карантина и ожидающие аналогичного роста цен на 30-50% за 2-3 года могут сильно разочароваться. Корректоз на 10-15% лишь вопрос времени. Больше, если ситуация усугубится сильнее, либо навесят налогов на недвижку/будут собирать НДФЛ с лендлордов как с держателей вкладов

avatar
Принцип Парето, в 2017-2018 писали и говорили аналогично, что цены на недвижку скоректируются (упадут), по итогу за эти 2-3 года цены в рублях только выросли.
avatar
Лев, они выросли по тем причинам, которые я и описал. Не было бы этого, недвижка так и болталась на тех же уровнях.
 
Кстати, практически никогда не видел чтобы говорили/писали о том что недвижимость упадет или скорректируется. Если такое и было, то такие заявления обычно утопают в тоннах заявлений что «недвижимость всегда растет» или «покупай или проиграешь».
avatar
Принцип Парето, у истории нет сослагательного наклонения. -)
Так и получилось, кто хотел и не купил, тот проиграл…
avatar
Лев, также как и будущее не предопределено. Что собственно и продемонстрировала та ситуация, когда нерыночными методами повернули цену не в ту сторону. Да и тот кто не зафиксировал профит — не получил его.
avatar
Принцип Парето,

В строительстве какая валютная составляющая?
Все стройматериалы с патентованными  наименованиями производятся в России.

irn.ru cian это индекс продавцов, они вкладываются  чтобы рост чека обосновать. где индекс рыночных покупателей?

есть такая практика о создании на площадках левых объявлений с завышенными ценами? преследуется как раз цель с кредитами, либо показать рынку «рост» цен? Левые объявления — это чем постоянно занимаются крупные АН, это обычай делового оборота. 

avatar
MPlus, про валюту я написал не потому что из-за нее растет себестоимость жилья, а потому что при любом резком росте валюты у впечатлительных людей появляется навязчивая идея что сегодня-завтра объявят дефолт, гиперинфляция и подобные неприятности, и единственное что может спасти капитал — купить на него недвижимость. Этот фактор психологический, но именно он поднял цены на пики в 2008, 2014 годах и, вполне вероятно что сейчас.
avatar
«Со временем, в силу того, что предложение не поспевало за спросом, который развивался ускоренно, даже ажиотажно, у нас это вылилось в повышение цен. По нашей оценке, к январю практически, если говорить о доступности жилья, весь эффект от снижения ставки был съеден с повышением цен на жилье», — сказала Набиуллина.

и здесь, как обычно,«прорыв» не удался
avatar
Цена на аренду по авито 13 т.р. ))
Ну, ну, удачи. Реальные то цены на нормальное не убитое жилье пробовали выяснить?
Это примерно как по объявлениям пытаться оценивать реальный рынок продажи жилья. Только на рынке продажи цены завышенные, а на аренде по объявлениям заниженные.
avatar
Евгений, это по всей России, включая деревни и пгт.

теги блога Albus (Игорь Китаев)

....все тэги



UPDONW