Блог им. factor

Что выгоднее: работа, бизнес, недвижимость или акции

Что выгоднее: работа, бизнес, недвижимость или акции

Давайте сравним разные варианты вложения человеческих усилий по экономической отдаче. Понятно, что чтобы инвестировать в акции деньги нужно заработать на работе или в бизнесе, либо продать что-то не нужное. Но когда у человека уже есть деньги, у него есть варианты, чему себя посвятить.

Акции или бизнес

Их сравнить проще всего, потому что акции — это доля в крупном бизнесе, значит и сравнивать нужно по бизнес-показателям. Самый простой способ сравнения — по ROE (рентабельность капитала, показывает отношение чистой прибыли к собственному капиталу).

У ROE есть недостатки: чистая прибыль — понятие бухгалтерское и может не совсем верно отражать реальную доходность бизнеса. Но зато общепринятое.

По отчетности за 1-ое полугодие 2020 года и упрощенным прогнозам на 2020 год некоторые компании на бирже имеют ROE более 1 (например, ГМК Норникель), и это в тяжелый год. Показатель ROE > 1 означает, что каждый год компания получает больше чистой прибыли, чем вложено в ее бизнес (ее капитал). Фантастика.

Некоторые компании имеют ROE около 0,5 (например, Полиметалл). Многие компании имеют ROE 0,2-0,3.

Таким образом, если ваш бизнес приносит меньше 20% чистой прибыли к собственному капиталу, выгоднее его продать и вложить деньги в акции.

На мой субъективный взгляд имеет смысл заниматься в основном некапиталоемким бизнесом. Тогда с нуля, только лишь на вложении своего времени и организации процессов, можно многократно взрастить свой доход. Если же бизнес становится со временем капиталоемким, требующим больших инвестиций (строительства или покупки недвижимости, дорогостоящего оборудования, поддержания большого оборотного капитала и т.д.), тогда уже нужно сравнивать его с альтернативным вложением денег в акции крупных компаний на мосбирже, ведь это наиболее эффективные бизнесы в России, и превзойти их очень тяжело.

Акции или недвижимость

Обычная доходность аренды жилой недвижимости раньше, до повышения цен, составляла 3-4%, коммерческой — 10%. По отдельным объектам вы могли получить большую доходность. Но теперь недвижимость подорожала, а арендная плата не выросла, в итоге доходность уменьшилась.

Сравните доходность недвижимости с ROE акций на мосбирже (20%): у акций больше. Означает ли это то, что вкладывать в недвижимость не выгодно. Если на свои деньги — то в общем случае да.

Но у недвижимости есть финансовый рычаг — ипотека. Применяя ипотеку вы замещаете собственный капитал деньгами банка, таким образом, доходность недвижимости (ее ROE) растет. Многое зависит от ставки по кредиту и цены недвижимости.

Покупая недвижимость с ипотечным кредитом вы можете получить чистую доходность на капитал (ROE) сравнимую с вложением в акции (20-30%), но сделать это сложнее, поскольку вся недвижимость индивидуальна. Требуется большое мастерство для выбора выгодного доходного объекта, и много усилий по его ремонту и дальнейшей сдаче в аренду, а также по контролю за ним, по сравнению с альтернативным вложением в акции.

В общем случае вложения в акции выгоднее чем вложения в недвижимость.

Есть некоторые плюсы, которые делают вложения в недвижимость в глазах некоторых людей более интересными, чем в акции:

— меньшая волатильность цены (цены на недвижимость, в отличие от цен на акции, не меняются в онлайне каждый день, и не ходят вверх-вниз по 50%), поэтому мы меньше переживаем;

— физический характер, привычность и ощущение контроля (бетон можно потрогать руками, это воодушевляет в отличие от электронных виртуальных акций);

— ежемесячный доход воспринимается как зарплата (по российским акциям платят дивиденды обычно раз в год, дивидендная доходность акций больше чем арендный доход по средней квартире, но большая частота выплаты арендной платы успокаивает).

Все эти плюсы — из сферы психологии, на доходность инвестиций они не влияют.

Акции или работа по найму

Чтобы оценить работу по найму в терминах доходности, ROE, нам нужно разделить годовую зарплату на вложенный капитал. Но как же его посчитать, если наш капитал — это время. А оценка времени зависит от зарплаты. Получается замкнутый круг.

Тогда введем понятие предельной полезности труда. При каком уровне пассивного дохода (альтернатива зарплате) доход в виде заработной платы не дает повышения уровня жизни инвестора.

Уточняем предпосылку, что для среднего работника основным мотивом выполнения работы служит поддержание и повышение уровня жизни (не творческая самореализация).

Предполагаю, что предельная полезность труда будет достигнута в следующих обстоятельствах (одновременно):

— полная удовлетворенность потребности в своем жилье без ипотечного кредита (есть в собственности жилье необходимой площади на каждого члена семьи, в удобном месте, с ремонтом, а также дача, если она требуется), но без роскоши и излишеств;

— покрытие средних обычных расходов на проживание и отдых (питание, одежда, коммунальные расходы, расходы на ежегодный отпуск в разумных пределах, и т.д.);

— наличие собственного транспорта (если требуется по расположению жилья);

— возможность реинвестировать 30% от пассивного дохода для покрытия личной инфляции (которая может отличаться от официальной в связи с изменением структуры потребления).

В таких обстоятельствах для инвестора, получающего пассивный доход от инвестиционного портфеля, труд по найму не принесет в среднем повышения уровня жизни, так как уровень жизни среднего класса уже достигнут, большинство потребностей удовлетворено на разумном уровне, а дополнительный доход в виде зарплаты не способен передвинуть уровень жизни на уровень выше (в высший класс — богатство или роскошь).

Нужно отметить, что пассивные инвестиции в акции не требуют затрат времени, поэтому если инвестору нравится его работа в плане творческой самореализации, то имеет смысл ее совмещать с инвестициями даже при достижении предельной полезности труда. Активные инвестиции (выбор ценных бумаг) требуют затрат времени на анализ.

Выводы:

  1. Инвестиции в акции в среднем более выгодны чем вложения в недвижимость и свой бизнес, если его рентабельность (ROE) меньше 20%.
  2. При удовлетворенности потребностей в жилье и определенном пассивном доходе инвестор может достичь предельной полезности труда, когда доход в виде заработной платы не приносит дальнейшего повышения уровня жизни.

Данная статья НЕ является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

★4
19 комментариев
Выгоднее родиться сыном/дочерью миллиардера и промотать состояние папы.
avatar
Акции по любому выгодней, чем все остальное в месте взятое.
avatar
Опционы.
avatar
Прописные истины, но многие и их не знают.
Бизнес выгоднее, если ты крупная корпорация или монополист в своей сфере. В остальном всё правда.
avatar
Интереснее будет сделать опрос какой суммы достаточно, чтобы жить только на дивиденды.
1.недвижимость растет в цене, если кто не в курсе.
примерно 10-15% в год, 
последние 15 лет.
+3-5% годовых от аренды.
(мои личные расчеты по моей арендной недвиге)
2. деньги на покупку акций нужно заработать, или они в тумбочке лежат? 
Валерий Иванович, деньги на покупку недвижимости тоже нужно заработать и нужна сразу сумма от 1 млн., а в ликвидном районе в разы больше. А инвест.портфель можно потихоньку собирать хоть с 10т.р.
Валерий Иванович, можно реальный пример такого роста недвиги?
avatar
My Shadow, Владивосток,
2,4 в 10-м году
5,5 — сейчас 
млн руб
Валерий Иванович, а сейчас там цена такая не потому что ДВ-ипотека под 2%? которая кстати кончится через несколько лет, и вторичка под нее не попадает ...
а что за объект? можно примерный адрес и параметры.
avatar
Валерий Иванович, в долларах недвижимость не растет с 2000 года.
А акции в долларах растут.
avatar
Антон Б, а в попугаях?
Вы видимо молодой человек и не были в те годы платежеспособным.
Я покупал квартиру в 1999-м году.
Цена была 10 кбакс
сейчас она стоит в районе 80-90 тыс.
покупал дом в 2004-м за 20 кбакс,
сейчас он стоит 100-120 кбакс
цена товара в любой валюте не может не расти — инфляция, есть такое слово
Валерий Иванович, извините неправильный год с 2008.
конечно.
с 2000 по 2008 все взлетело в разы.

Вместо 8 поставил третий ноль на автомате
avatar
Валерий Иванович, неправда.
Достаточно глянуть график, чтобы увидеть что такой рост закончился уже как 12 лет назад. А уж в валюте жилая недвига как рухнула более чем вдвое с 2015го, так и валяется там поныне даже у нас в Москве.
avatar
Дмитрий, 
Я всегда пишу в интернете правду,
ту информацию, в которой я уверен.
Говорите, что я лгу?
Ок, в черный список
акции — это доля в крупном бизнесе, значит и сравнивать нужно по бизнес-показателям.

Расскажите это Маску))
avatar
Дмитрий, да в цифре опечатка конечно с 2008
avatar
Данная статья НЕ является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Это текстовый мусор, а не статья.
avatar

теги блога Александр Кашин

....все тэги



UPDONW