Блог им. Bawyanz

Почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость

Один из самых спорных вопросов среди инвесторов – стоит ли инвестировать в недвижимость. От «Надо брать ипотеку, потому что дешево!» и «Без квартиры ты никто!» до целого портфеля квартир и коммерческой недвижимости – все варианты и расчеты встречаются.

Данный вопрос имеет несколько моментов, которые стоит разделять и в итоге сводятся к ответу на вопрос, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость. Ответ на данный вопрос имеет несколько уровней, которые стоит разделять, но в итоге они сводятся к одному. Рассказываю, почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимость.

3 измерения

1. Историческое измерение

В отличие от многих видов инвестиций — инвестиция в недвижимость сегодня классический вариант среди прочих. Такой вариант до недавних пор был одним из самых понятных и доступных в развитых странах – оставим особую ситуацию с распределением квартир в Восточной Европе в 20-м веке за скобками. Полагаю, что еще несколько веков назад он был для многих почти единственным вариантом, в который нужно было инвестировать (свое время и энергию) – иначе жить просто было негде.

С растущим распределением задач в экономике – вопрос собственности дома или хотя бы квартиры становится менее критичным для полноценной жизни. Снимать жилье стало обычным явлением. Возрастающая миграция по рабочим и личным соображениям также означает, что жить в одном и том же месте всю свою жизнь становится не само собой разумеющимся явлением для многих. Это обстоятельство влияет на выбор: покупать или не покупать недвижимость для собственного проживания.

Это измерение вопроса, которое можно еще называть консервативным, берет свое начало в убеждениях, ценностях и реалиях старших поколений и как они организовали свою жизнь. Неудивительно, что по сей день покупка недвижимости считается самой надежной и порой понятной инвестицией. Ее обосновать среди родственников или разъяснять друзьям не приходится. С этим можно согласиться или нет – это дела вкуса, а не экономического расчета.

2. Психологическая составляющая

Квартиру или дом можно потрогать, там можно сделать ремонт под собственный вкус. С ним можно делать все, что душа требует и на что денег хватает. Недвижимость дает чувство безопасности и обеспеченности, показывает, что собственник чего-то достиг в своей жизни. И кому не нравится быть «сам себе хозяином»? Сладость этой фразы поймет каждый арендатор, который хоть раз сталкивался с не совсем адекватными арендодателями или соседями по квартире – но от них не убежишь… Эта психологическая составляющая главная мотивация для многих (будущих) собственников недвижимости. Быть собственником – это образ жизни, который понятен (почти) всем.

Второй важный момент с психологической точки зрения – это эффект дисциплинирования будущего собственника в своем финансовом поведении. Ведь часто покупают квартиру или строят дом беря деньги в долг. И выплачивать ипотеку или кредит означает, что можно потерять все, если не вносить в банк очередной платеж на протяжении нескольких (или долгих) лет. Здесь не будем вдаваться в математические расчеты сколько придется переплачивать за 5, 10 или 20 лет ипотеки, так как это можно легко проверить – факт регулярной платы и таким образом накопления имущества – важный и правильный. Минус лишь в том, что капитал отдается банку в виде процентов – и он тоже «дядя», кто берет «плату за хату» в виде аренды.

Желание выбраться из долголетнего финансового рабства для некоторых – это вопрос дисциплины и собственного образа жизни. И то и другое требует большие усилия и вызывает уважения, но и имеет свои риски.

3. Экономическая выгода

Предыдущие два фактора часто играют решающую роль в принятии решения о покупке квартиры или дома. И фундаментальные споры порой рождаются именно при попытке обосновать это решение не выбором желаемого образа жизни, а экономическими соображениями.

С точки зрения экономической выгоды можно и нужно сравнивать инвестиции в недвижимость с другими инвестициями и их доходностью, которые доступны инвесторам сегодня. О других написано в других материалах этого блога, поэтому ограничиваюсь здесь расчётом доходности именно недвижимости с точки зрения инвестиции.

Этот вопрос должен, на мой взгляд, стоять на первом месте, когда речь идет о недвижимости для сдачи в аренду. В таком случае историческое убеждение и психологическая составляющая уходят на второй план и вопрос экономической выгоды занимает решающую позицию.

У меня есть следующие три причины, почему я на данный момент не покупаю себе квартиру или дом и они в первую очередь связаны с экономическими расчетами. Это – доходность при сдаче, развитие цены самой недвижимости (как разновидность приносящегося доход актива) и то, какие временные затраты требуются со стороны собственника-инвестора.

Доходность

1. Развитие по личному опыту

Для наглядности начну с собственного примера, из-за которого решил более детально разобрать вопрос доходности недвижимости для себя.

В июле 2010 года я снял 2-х комнатную квартиру площадью 45 кв. м. за 33.000 рублей с простым евроремонтом и старой мебелью в Москве. По тогдашнему курсу – 1 евро = 39,19 рублей – аренда равнялась 842 евро в месяц. С августа 2020 года в соседнем доме снимаю 3-х комнатную квартиру площадью 74 кв. м. за 80.000 рублей, с новой мебелью и техникой, что при курсе 1 евро = 86,41 рублей – равняется 925 евро в месяц.

Таблица 1. Аренда квартир в сравнении

Год Площадь кв. м. Аренда в рублях Курс рубля/ евро Аренда в евро Плата за кв. м. в руб. Плата за кв. м. в евро
2010 45 33.000 ₽ 39,19 842,05 € 733,33 ₽ 18,71 €
2020 74 80.000 ₽ 86,41 925,82 € 1.081,08 ₽ 12,51 €

Новая квартира выше по этажу и с видом, имеет вместо никакого сразу два балкона и сдается после капитального ремонта впервые. Старая квартира – с новыми окнами и такой же старой мебелью – была летом 2020 г. на рынке предложена (и, скорее всего, сдана) за 37.000 рублей/месяц, что соответствует среднерыночной цене подобных предложений судя по одному известному агрегатору аренды жилья. Можно возразить, что маленькие квартиры всегда дороже сдаются, что сейчас кризис, спрос на жилье упал и сдавать сейчас не выгодно и т. д., но для общей картины в такие дебри залезть нет особого смысла – речь здесь пойдет только об общей картине и о развитии.

Если мы берем развитие цен по сдаче старой квартиры, то выходит, что ее сегодня сдать можно вместо за 842 евро всего лишь за 428 евро в месяц – это почти половина. Доходность актива в валюте уменьшилась в двое!

Таблица 2. Сравниваем аренды 2010 и 2020

Год Аренда в рублях Курс рубля/ евро Аренда в евро Плата за кв. м. в руб. Плата за кв. м. в евро
2010 33.000 ₽ 39,19 842,05 € 733,33 ₽ 18,71 €
2020 37.000 ₽ 86,41 428,19 € 822,22 ₽ 9,52 €
           
Разница 4.000 ₽ 47,22 -413,86 € 88,89 ₽ -9,19 €
Изм. в % 12 120 -49 12 -49

Без вложений, даже в рамках косметического ремонта, выходит, что арендная плата не только не растет, а заметно падала. Но даже после затратного капитального ремонта – от инженерных сетей через пол до кухни с ванной – сдать ее по старой цене в 842 евро или, при курсе 86,41 за 72.750 рублей, нереально.

2. Чистая доходность

Попробуем хотя бы приблизительно посчитать чистую доходность. Ведь не стоит сравнивать грязную доходность (аренда) до уплаты налогов и доходность с учётом трат, которые невозможно переложить на нанимателя, недополученной аренды при простое, накопления денежного резерва на мелкий ремонт и т.д.

Из расчётов исключаем счетчики на воду, электричество и телефон/интернет, так как они либо есть и оплачиваются нанимателями либо их нет. Также исключаем платы за консьерж и других статьей жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), которые не везде встречаются. Среди них, например, компенсации платежей должников по жилищно-коммунальным услугам (ЖКУ), когда это бремя перекладывают на остальных собственников…

Берем только следующие расходы: отопление, вывоз мусора, капитальный ремонт, текущее обслуживание, отложим 2% на мелкий ремонт, налог на имущество и НДФЛ от сдачи по найму.

Таблица 3. Чистая доходность сдачи квартиры (2 примера)

Квартира с площадью (кв. м.) 45 74
Плата по найму (аренда) 37.000,00 ₽ 80.000,00 ₽
Отопление (1) 1.350,00 ₽ 2.200,00 ₽
Содержание жилфонда 30,49р./кв. м. 1.372,05 ₽ 2.256,26 ₽
ТКО 5,23р./кв. м. 235,35 ₽ 387,02 ₽
Капитальный ремонт 19,52р./кв. м. 878,40 ₽ 1.444,48 ₽
Мелкий ремонт 2% от аренды 740,00 ₽ 1.600,00 ₽
Имущественный налог
по кадастровой стоимости (2)
668,67 ₽ 978,08 ₽
13% НДФЛ 4.810,00 ₽ 10.400,00 ₽
     
Итого: 26.945,53 ₽ 60.734,16 ₽
в % от аренды 72,8 75,9
     
Если не платить налоги и
не откладывать на ремонт
32.495,53 ₽ 72.734,16 ₽
в % от аренды 87,8 90,9

(1) Приблизительная оценка, т. к. точных данных нет
(2) Предварительный расчет налога по общей формуле

В итоге 25-30% необходимо вычесть из полученной аренды. Если у кого-то есть более точные данные или я что-то упустил – напишите в комментариях.

Если посмотреть на доходность в целом, то получается следующая картина:

Таблица 4. Чистая доходность

Квартира с площадью (кв. м.) 45 74
Чистая плата по найму (аренда)
за месяц
26.945,53 ₽ 60.734,16 ₽
в год 323.346,40 ₽ 728.809,88 ₽
Стоимость квартиры 200.000 р.
кв. м.
9.000.000,00 ₽ 14.800.000,00 ₽
Доходность в % 3,6 4,9
     
Корректировка цены
с учетом состояние (1)
10.000.000,00 ₽ 18.500.000,00 ₽
Доходность в % 3,2 3,9

(1) Цифры чисто субъективные. Но чем дороже квартиры, тем ниже доходность…

Доходность в случае непрерывной сдачи квартиры колеблется с районе 3-5% годовых. Если включить в эти цифры еще простой из-за смен нанимателей, время, которое необходимо потратить на обслуживание в течение года и пр. непредвиденные расходы, то доходность еще ниже. Из-за высокой вариативности данного фактора я решил это не включить в этот – в любом случае примерный – расчет.

3. Развитие рынка недвижимости в Москве в целом

Если посмотреть на развитие цен по Москве в целом, то на портале irn.ru имеется сводная статистика. Цены в рублях развивались с 2000 по 2020 год следующим образом:

Почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимостьПо состоянию на 12.2020

Средняя цена с 2010 по 2020 год за кв. м. от 140.000 рублей выросла до 200.000. Прирост в 60.000 рублей составляет 43%.

Посмотрим на развитие стоимости кв. м. в евро:

Почему я не покупаю квартиру, но инвестирую в недвижимостьПо состоянию 12.2020

Цена с 2010 по 2020 год за км. м. от 3.000 евро после пика в 4.200 упала до 2.100 евро – это те же самые 43%.

Выходит, что с одной стороны актив подорожал в рублях, но упал в твердой валюте. При этом имеет довольно большое колебание в цене – как в рублях, так и в валюте. Это не только сказывается на доходность, но и на цену, которую можно выручить при продаже – как в удачное, так и в неудачное время на рынке.

4. Влияние инфляции

Из личного примера, напомню, мы имеем за 10 лет рост арендной платы в рублях на 12%. Прирост при этом меньше инфляции в рублях, которая составила 71% за последние 10 лет. И любой инвестор знает, что для того, чтобы хотя бы уберечь свой капитал, нужна выйти на доходность хотя бы на уровне инфляции. Чтобы покрывать инфляцию, арендная плата в рублях с учетом инфляции должна была бы вырасти с 33.000 р., до 56.430 р./месяц.

Если посмотреть на инфляцию в Еврозоне, то она составила за последние 10 лет 13,5%. Чтобы ее отбить, аренда в евро должна была бы вырасти с 18,71 € до 21,24 € за кв. м. или до 82.575 р. (= 21,24 за кв. м в 2010 * 45 кв. м. * 86,41 курс евро в 2020).

Выходит, что сдача за меньше чем 56.430 р./месяц означает, что даже инфляция в рублях покрывается. Если сдать свыше 56.430 р./месяц но 82,575 р./месяц то хотя бы рублевая инфляция обгоняется и только если выручить 82.575 р./месяц, то была бы покрыта инфляция в твердой валюте. Понятно, что по нынешнему рынку 56.000 р./месяц или не говоря уже о 82.575 р./месяц получить невозможно.

Таблица 5. Чистая доходность с учетом инфляции

Квартира с площадью (кв. м.) 45 74
Чистая плата по найму (аренда)
за месяц
26.945,53 ₽ 60.734,16 ₽
в год 323.346,40 ₽ 728.809,88 ₽
Стоимость квартиры 200.000 р.
кв. м.
9.000.000,00 ₽ 14.800.000,00 ₽
Доходность в % 3,6 4,9
     
Корректировка цены
с учетом состояние*
10.000.000,00 ₽ 18.500.000,00 ₽
Доходность в % 3,2 3,9
     
Инфляция в 2020 г. 4,7 4,7
Итоговая доходность -1,5 -0,8

Результат после инфляции выглядит не очень.

Временные затраты

Я в свое время был управляющим многоквартирного дома, принадлежащего моей семье (не мне). С тех пор знаю, что даже если наниматели адекватные и особого простоя (незаселенности) нет, то все равно кое-какие заботы регулярно возникают – напр. подготовить документы для налоговой, договорится с риэлтором при смене нанимателей и иногда необходимо делать (мелкий) ремонт или решать общедомовые вопросы. Все это занимает время и деньги, которые влияют на доходность. Брать эти заботы на себя возможно только тогда, когда недалеко живешь либо придется за управление и нужные работы кому-то заплатить.

Приобретение недвижимости, чтобы сдавать – является активным инвестированием с некой непредсказуемостью и привязанностью к определенному месту.

Итоги

1. Диверсификация

Положить большую часть своего портфеля в один единственный актив означает ставить все на одну карту. Этот риск в моем понимании слишком большой. Или иными словами – я еще не достаточно богат, чтобы позволить себе жилье под сдачу в аренду.

2. Свобода

Если мне завтра надоедят (шумные) соседи, вид из окна, если нужна квартира побольше/поменьше или если я послезавтра уеду в другой район, город, страну – для меня это возможно без особых проблем. Собрал свои вещи и вперед. Цена свободы для меня? – бесценна!

3. Образ жизни

Единственная веская причина покупать недвижимость – это решение жить именно в собственном доме, следовать этому образу жизни. Но пока такое желание не появилось.

4. Альтернативы

Можно инвестировать в REIT (real estate investment trust) или другие фонды ценных бумаг. В таком случае недвижимостью занимаются профессионалы, которым многие услуги выгоднее покупать в связи с их объемами – ремонтировать одну квартиру на кв. м. дороже чем сделать ремонт сразу в большом количестве квартир по однотипному стандарту. Но REIT имеет особенность, что они обязаны выплатить почти все доходы в виде дивидендов и другие фонды, как правило, берут не мало за управление. Дополнительный поток денег мне не нужен на данный момент. Это ведь и логично – я же откладываю, поэтому дополнительный доход означает только больше налогов надо платить сегодня и реинвестировать вручную придется.

Через две платформы все-таки косвенно инвестирую в недвижимость. И на краудлендинговой платформе Blendnetwork* и на EstateGuru* проекты обеспечены недвижимостью и, как правило, связаны с развитием проектов в этой области. Оба варианта – маленькая доля в рисковой части портфеля. Реализуется ли предполагаемая высокая доходность в валюте в районе 8-10% годовых – посмотрим. Но вход возможен с маленькими суммами, а не «all-in» с финансовым рабством на несколько лет.

5. Доходность

И последний аргумент, почему я не покупаю квартиру для сдачи в аренду: инвестировать в актив, где непонятно, растет ли он по стоимости и где доходность падает и на данный момент меньше инфляции, меня не убеждает. У меня и фантазии не хватает, чтобы придумать сценарии, при котором цены на недвижимость в Москве падают, а доходность от сдачи в аренду вырастают…

★9
30 комментариев
про недвигу пост написали, теперь ждем пост почему я не покупаю автомобиль, а хожу пешком, как раз будет тут 3058 на смартлабе по этой теме;)
avatar
matroskin, не поверьте, но так как пешком на работу (в обычное время) могу ходить — машина для меня лишняя.
avatar
Ну без таких портянок понятно, что доходность низкая.
Как портфель то растёт инвестор вы наш?
Владимир, вопрос как он вырос через 15 лет. Промежуточные результаты не релевантны… Детали об активной части портфеля — в моем блоге.
avatar
KitchenFinance, вы не отвечаете на вопросы, если в инвестируете 15 лет, доложите результаты. Если вы начали инвестировать вчера, то это ваши фантазии, кому они интересны?
Я за 18 лет получил 13,5 в долларах, и 17,5 в рублях. У вас только болтовня.
Владимир, был бы интерес, нашли где читать. Я тут не пришел понтоваться, а готов по теме аргументировать. Всех благ Вам!
avatar
KitchenFinance, пипец, чума словоблудия!
Вы, расскажите про аренду и стоимость недвиги с 1998 по 2008( ни что не мешает такому повторится с 2020 по 2030 гг)  г. Любят  люди, выбирать выгодный, себе, интервал времени.( для написания блога),
avatar
LSV, полностью согласен! Для серьезного бэктэста, естественно, надо было бы подходить по-другому. Но все-таки исхожу из своих потребностей и из своего опыта. Этот спор — чисто академический.
Но главное — будущее предсказать я пока не научился, поэтому самый интересный вопрос, что было бы через 20 лет, если бы я сейчас вложился бы, останется без ответа…
avatar
с 1998 по 2008( ни что не мешает такому повторится с 2020 по 2030 гг)

Тогда рождаемость росла, а ввод жилья был низким. Сейчас рождаемость падает (и еще упадет), ввод жилья на максимумах (и еще вырастет). Это главный из десятка доводов.
avatar
Купили первую кв за 198000 руб эквивалент поддержанной Жигули в 2000 м году, продали в 2004 за 1 млн, купили двушку за 1100000 продали в 2007 за 3600, купили треху за 4500, сейчас она стоит 11 млн. Купили студию 5 лет назад за 3100000, сдаем с первого дня за 19+ку, сейчас она стоит 5 млн.
Александра Соболь, через 10 лет появится дополнение «платим за капремонт» половину аренды )))
avatar
Да норм статья. Нужно 1000 раз одно и то же хомякадзе долбить, тогда, глядишь и дойдет до парочки из них, что жить нужно своим умом, своим калькулятором.

Доходность, амортизация, инфляция, другие факторы расчета — нужно внимательно смотреть ДО того как тебя увещевают со всех сторон:

— Строители (валовая маржа 60%).
— Риелторы (Чистая прибыль к затратам больше 20%).
— Жена (если купишь и вытянешь сам, в случае развода — минимум половина ее (шансы на развод в РФ 40+%).

Как думает народ у нас: появилась Хотелтка. Нужно ее срочно удовлетворить. Сразу появляются высосанные из нижней интеллектуальной чакры императивы — «недвижимость всегда хорошая идея», «будет зайка, будет и лужайка» (ложность умозаключения — будет нужда купить недвижимость, будет и резкая финансовая дисциплина — что не факт). 
avatar
ruru42, 
— Строители
— Риелторы
— Жена


Дети — фактор перевешивает все риски и затраты. Детям, если «инвестору» на них не наплевать, нужна стабильность и безопасность. Это подразумевает собственное жилье и минимум перемены мест, если изначально место для жизни выбрано правильно.

Кредитная Камбала, инвестиции -  это про зернышко, что закопал, полил, оно выросло и дало 20 зернышек (озимовый колосок если). Статья доходов.

Дети — это про инстинкты, радости, наслаждения. Статья расходов.

Все что вы указали — верно. Если квартира нужна для обслуживания детей — это одно. От этого квартира объектом хорошего инвестирования не становится.
avatar
Кредитная Камбала, со стабильностью согласен, но решения, как ее обеспечить — разные. И связь «владею недвижимостью» — «стабильность и безопасность детям» для меня не очевидна. Не поясните, что имеете в виду?
avatar
ruru42, да, хотелки губят не малых, я боюсь. Умение ждать и понять, что-такое жизнь по средствам — не понтово. Спасибо и процветация Вам!
avatar
Не учли амортизацию ремонта, мебели, техники. Вот вы пишите про квартиру с новым ремонтом. А ведь он за деньги сделан и обстановка тоже денег стоила. И лет через 10 или сколько там, надо будет обновлять. И это снижает еще доходность объекта.
avatar
Владимир, согласен с Вами на 100%. Этот момент до какой-то степени в 2% на косметический ремонт входит но особенность, что жилье сдается с мебелью и техникой — бьет по доходности. Но так как общий тренд уже был понятен я решил не усложнять…
avatar
Интересно, а что должно случиться, чтобы повторился период 1998- 2008?
avatar
Игорь Гурин, Инфляция доллара, как сейчас началась.
avatar
Хаты улетят еще процентов на 30 вверх. Останетесь у разбитого корыта. Доходы у вас долларовые надеюсь, а то так все красиво получается.
avatar
ICEDONE, перевожу почти все в валюту и инвестирую в основном в валюте. Детали — в блоге.
avatar
Дельная статья с убедительными аргументами и цифрами
avatar
websamson, спасибо!
avatar
Такой умный и расчётливый, а доходность портфеля покажешь?)
avatar
Eugeny Umolinov, моя цель, стратегия и другие статьи в том числе отчеты можно посмотреть в блоге за пределами смарт-лаба. Я — не трейдер, а долгосрочный спекулянт-инвестор. Боюсь, не все детали всем тут интересны. По активной части портфеля я полностью открыт, по тем трем ETF, которые я покупаю, как-то скучно что-то опубликовать. Почитайте и Вы поймете мой подход. 
avatar
Столько текста из-за двух реферальных ссылок.
 Один хрен государство все изымет.
avatar

теги блога KitchenFinance

....все тэги



UPDONW