Блог им. monstrt_amadey

Средняя доходность от вложений в недвижимость 11,65% годовых? Или кто-то не умеет считать?

Набрел я на один занятный пост на смартлабе. Чувак заявил, что средняя доходность от вложений в недвижимость у него за 9 лет — 11,65% годовых. Причем, подавал он это в ключе показной скромности, типа «да это маленькая доходность на самом деле, вот доллары бы больше принесли».
Не стоит пугать ветреную птицу удачи: даже если удалось хорошо заработать, то стоило бы об этом помолчать.
А такого количества хвастунов, как среди инвесторов в недвижимость, по-моему, нет нигде.
Но, как мы уже отмечали, они еще не очень умеют считать.

Ничего плохого в инвестициях в недвижимость, конечно, нет: иногда это весьма прибыльное дело, но все же редко супердоходная штука. По крайней мере, если недвижимость  — в самом деле недвижимость.
Что я имею в виду?
Разберем один типичный кейс, как раз со смарталаба. Пост вышел недавно, наверное, многие его читали.
Средняя доходность от вложений в недвижимость 11,65% годовых? Или кто-то не умеет считать?
https://smart-lab.ru/blog/649414.php
Никто кроме меня, похоже, написанному не удивился. Ну, подумаешь: активы за девять лет утроились, с кем не бывает, это же недвижимость, она чудеса творит. В комментариях в моей группе конечно были обоснованные сомнения, учел ли автор все расходы, но поймать за руку-то его нельзя.
Мне проще: я таких историй от хвастунов начитался достаточно и они все одинаковые.
Из предыдущей статьи мы узнали, что накопленный индекс цен на недвижимость с 2008 года составил всего 18%. Может с 2013 года больше? Специально открыл и пересчитал – с 2013 по 2019 год цены выросли менее чем на 9%. У автора поста на смартлабе цена удвоилась! Что-то не сходятся паззлы.
Может он купил какую-то особенную квартиру, в особенном городе и в особенном месте, где цены росли гораздо быстрее рынка?  Город, правда, не указан.
Но разгадка, как обычно, проще. Читаем еще раз внимательно.

Однушка 28кв.м. в спальном районе города миллионника, была куплена за 1 149 988 р в июне 2011г, построилась в конце 2012 года, и начала сдаваться с ~ мая 2013г.

Купил инвестор не квартиру, а дду! Потом это, конечно, стало квартирой, но это лишь потом, а чел запросто сложил доходность от недвижимости и вложения от рискованной финансовой операции.
Напомню, что покупая новостройки – вы не покупаете жилье, а лишь фиксируете обещание застройщика вам его передать по окончанию срока строительства, при этом доход вы получаете не с недвижимости, а за счет квази-кредитной операции по предоставлению застройщику средств для строительства. Кредитование застройщика – более прибыльная вещь, чем просто владение недвижимостью, но и риска тут гораздо больше, как мы прекрасно знаем из сводок о недостроях.
Рискну предположить, что у нашего инвестора максимальный прирост стоимости «квартиры» был в первые полтора года, пока дом строился, после чего цена уже особенно и не росла.
Этим и объясняется двукратный рост цены там, где его не должно было быть.
Это все равно, что купить акцию застройщика ПИКа, получить курсовую прибыль – и говорить «я заработал на недвижимости». Или взять облигацию ЛСР – и получив купон, трубить о том же.
Да, эти бумаги имеют отношение к  недвижимости, но это не недвижимость. Равно как и покупка дду (что в общем та же бумажка, поскольку покупаемой «квартиры» еще не существует в природе).
Мне возразят, что «пусть это называется как угодно, но инвестор заработал же!» Да, заработал, только не на недвижимости (точнее, не только на ней).
А главное, не нужно воспринимать цифру выше как среднюю величину. На рискованных операциях нельзя ориентироваться на тех, кому повезло. Ошибка выжившего.  У кого-то его новостройка сдалась в срок и доходность и в самом деле шикарная, а кто-то теперь обманутый дольщик и, мне почему-то кажется, не склонен писать посты на смартлабе. (Кстати сказать, с переходом на проектное финансирование про прибыль от вложений в новостройки в любом случае придется забыть).

…А мы потом удивляемся, откуда берутся толпы инвесторов в квартиры. Начитаются постов о гигантской прибыли от недвижимости и думают «чем я хуже». Всем же хочется иметь среднюю 11,65% за девять лет.

////////
Автор в Яндекс Дзене
Группа Недвиномика
★3
27 комментариев
Мне кажется вполне реальная история, но сможет ли повторить совсем не факт.
У меня за 18 лет 18,5% в рублях, 13,5% в валюте.
Владимир, А депозит сколько принес бы?
avatar
orbit, сами посчитайте с 2001 по 2019 год.
Мои друзья покупали однушку 43 квадрата за 2900 в Юнтолово (Спб) осенью 2014 года, когда все ждали конец света. За 2 месяца до сдачи. Сейчас такая квартира стоит 4600. Тимофей получит 200 тыщ за метр в Спб за бизнес-класс вместо ипотечного кризиса.
avatar
В декабре 2014 вы могли эти деньги на вклад положить на 20% на 3 года и это было бы выгоднее.
avatar
ganjatrader(getstar), 
это питер.
не сравнивайте.
avatar
Любопытная идея. Недвижка = вторичка или хотя бы уже сданое жильё. 
avatar
Курс доллара в 2011, меньше 30 рублей.
Купил держи.
Жизнь обогнала мечту в 3 раза, и уже несколько раз.
avatar
 а из нашего окна площадь красная видна виден недострой.
уже 5 лет.
и ведь сидят наверняка теперь люди с таким лосём и не знают что делать.
avatar
Для меня когда кто то рассказывает, что цены на недвижимость на самом то деле упали (правда в долларах), это все равно что в падающем самолете рассказывать какой низкий шанс умереть в авиакатастрофе. Звучит красиво, но ситуацию не спасает.
avatar
Как автор исходного поста, забавно читать такие «разоблачения». А уж в группу зашел и посмеялся от души)
я считал циферки по своей реальной однушке с реальными вводными, чтобы для себя понять доходность ретроспективно и оценить перспективы и решить продавать эту последнюю или нет.
И мой вывод однозначен — при многих вводных повысивших доходность конкретной квартиры, это все равно оказалось хуже большинства внятных пассивных и ликвидных инструментов. Перспективы же я оцениваю значительно хуже так как квартире трбуется ремонт, коммуникации от застройщика изношены, арендная плата даже упала и даже в рублях а цена за кв.м уже давно не растет даже на таких жирных монетарных стимулах как сейчас

но по комментам понятно что там у вас своя атмосфера, никто даже не прочитал толком))
avatar
Алексей К [mozg], Вы наверное, однушку в 2008 году, покупали,  тогда да сочувствую.  Я лично в 1999 г за 15800 долл ( 15 м п метро Тушинская ), даже сейчас она сдается за 400 долл, а было и за 1000, да и стоит 100 тыс на сегодня. Так, что все у меня ок,  около 1000% ( с учётом аренды), заработок за 21 год. Так что нужно быть, в нужное время в нужном месте.  И так с любым активом ( инструментом), а не только, с недвигой. 
avatar
LSV, 100тыс  за однушку на тушенской? Ну-ну.
Надо было в 2007 скидывать.

Вы текст вообще читали? везде написано 2011 год.
avatar
smit, А что вы так засомневалась ( 100 тыс за однушку на тушинской), там есть однушки и 150 тыс. 10 этаж 12 этажного блочного,  дома с 10 метровой кухней,  она так сейчас и стоит ( Тушино — это неплохой район Москвы С/З округ,  если вы в курсе,  рядом Химкинское водохранилище все ок.Заострять внимание на 2011 г ( тогда его только и рассматривать, так в заголовке и надо написать), рассматривается доходность,  есть разные временные интервалы ( как и со всеми инструментами,  можно заработать, а можно нет, я про это.
avatar
LSV, у меня есть знакомые преуспевшие с таймингом покупки биткоина. Что мне с этим делать и как это поможет заработать в дальнейшем?))
avatar
Алексей К [mozg], Быть в нужное время, в нужном месте.
avatar
LSV, точно, это так же просто как покупать дешево и продавать дорого :-) 
avatar
Алексей К [mozg], Ну покупайте, дорого, а продавайте дешево, если вам так хочется. А если по существу, нужно быть профессионалом в своём деле ( я недвижкой занимался с 1988 года по 2006 г , со времен, еще кооперативных квартир,  и обменного бюро )
avatar
LSV, каждый в своей области профессионал. Для меня недвига, акции, фонда — способ сохранить деньги, зарабатываемые в основном бизнесе. Если мои накопления будут обгонять инфляцию на 4-5% в год то меня уже устроит результат)
avatar
Алексей К [mozg], Ну, а вот я уже не занимаюсь, никаким бизнесом ( есть маленькое хобби, купля продажа  монет из драгоценных металлов)   мне и так хватает дохода от ренты с вложенного капитала. 
avatar
LSV, все верно, недвижимость до 2006 года было выгодно брать, дальше рост ниже инфляции за исключением 2-3 пиков.
avatar
Основная претензия в том что покупка была не квартиры, а дду?
Это претензия к пуговицам. Владение кв тоже имеет риски. Они меньше чем дду. Но это все-таки заработок на недвижимости в представлении обычного человека.

В заголовке написано: «или кто-то не умеет считать?»
Если к цифрам претензии нет, то кто не умеет считать?
Ожидал разоблачений по поводу расчетов, но нет.

avatar
Амалей, посыл вашего поста вообще не понятен !
1. Критикуемый вами автор не хвалился доходом, а озаботился перекладкой из недвижимости !
2. По случайному совпадению недавно я пришёл к идентичному расчету доходности своей квартиры в своём блоге! Кстати у многих подгорело, что квартиру обгоняют банальные доллары ...
3. Пространные рассуждения о ДДУ не несут смысловой нагрузки. Риски там действительно выше, но и защита дольщиков сейчас многократно возросла (если вы не в курсе) Я например получил недавно сумму компенсации больше, чем взял денег банкрот-застройщик… Но дело не в этом. Разве кто-то преподносит ДДУ как грааль? Средства фактически замораживаются на время стройки!
avatar
Брал ипотеку на 1-ку в СПб в 2013 году на 15 лет. Обещали сдать в начале 2017 года, но сдали полгода назад. В следующем месяце досрочно закрываю ипотеку. Сделал подсчет и получается, что расходы на первый взнос + %% банку = цене моей квартиры на рынке сейчас, ну вот прямо рубль в рубль!
Единственное ценность этой покупки была в реализации мат капитала.
avatar
Sir Dasfig, 
явно работа маркетмейкера по ценообразованию )))
avatar
Sir Dasfig, это точно. А если посчитать, что ипотеки бы не было, а платежи на ипотеку переводились бы валюту, то вообще выйдет жуткая жуть (
avatar

теги блога monstrt_amadey

....все тэги



UPDONW