Средняя доходность от вложений в недвижимость 11,65% годовых? Или кто-то не умеет считать?

Набрел я на один занятный пост на смартлабе. Чувак заявил, что средняя доходность от вложений в недвижимость у него за 9 лет — 11,65% годовых. Причем, подавал он это в ключе показной скромности, типа «да это маленькая доходность на самом деле, вот доллары бы больше принесли».
Не стоит пугать ветреную птицу удачи: даже если удалось хорошо заработать, то стоило бы об этом помолчать.
А такого количества хвастунов, как среди инвесторов в недвижимость, по-моему, нет нигде.
Но, как мы уже отмечали, они еще не очень умеют считать.

Ничего плохого в инвестициях в недвижимость, конечно, нет: иногда это весьма прибыльное дело, но все же редко супердоходная штука. По крайней мере, если недвижимость  — в самом деле недвижимость.
Что я имею в виду?
Разберем один типичный кейс, как раз со смарталаба. Пост вышел недавно, наверное, многие его читали.

https://smart-lab.ru/blog/649414.php
Никто кроме меня, похоже, написанному не удивился. Ну, подумаешь: активы за девять лет утроились, с кем не бывает, это же недвижимость, она чудеса творит. В комментариях в моей группе конечно были обоснованные сомнения, учел ли автор все расходы, но поймать за руку-то его нельзя.
Мне проще: я таких историй от хвастунов начитался достаточно и они все одинаковые.
Из предыдущей статьи мы узнали, что накопленный индекс цен на недвижимость с 2008 года составил всего 18%. Может с 2013 года больше? Специально открыл и пересчитал – с 2013 по 2019 год цены выросли менее чем на 9%. У автора поста на смартлабе цена удвоилась! Что-то не сходятся паззлы.
Может он купил какую-то особенную квартиру, в особенном городе и в особенном месте, где цены росли гораздо быстрее рынка?  Город, правда, не указан.
Но разгадка, как обычно, проще. Читаем еще раз внимательно.

Однушка 28кв.м. в спальном районе города миллионника, была куплена за 1 149 988 р в июне 2011г, построилась в конце 2012 года, и начала сдаваться с ~ мая 2013г.

Купил инвестор не квартиру, а дду! Потом это, конечно, стало квартирой, но это лишь потом, а чел запросто сложил доходность от недвижимости и вложения от рискованной финансовой операции.
Напомню, что покупая новостройки – вы не покупаете жилье, а лишь фиксируете обещание застройщика вам его передать по окончанию срока строительства, при этом доход вы получаете не с недвижимости, а за счет квази-кредитной операции по предоставлению застройщику средств для строительства. Кредитование застройщика – более прибыльная вещь, чем просто владение недвижимостью, но и риска тут гораздо больше, как мы прекрасно знаем из сводок о недостроях.
Рискну предположить, что у нашего инвестора максимальный прирост стоимости «квартиры» был в первые полтора года, пока дом строился, после чего цена уже особенно и не росла.
Этим и объясняется двукратный рост цены там, где его не должно было быть.
Это все равно, что купить акцию застройщика ПИКа, получить курсовую прибыль – и говорить «я заработал на недвижимости». Или взять облигацию ЛСР – и получив купон, трубить о том же.
Да, эти бумаги имеют отношение к  недвижимости, но это не недвижимость. Равно как и покупка дду (что в общем та же бумажка, поскольку покупаемой «квартиры» еще не существует в природе).
Мне возразят, что «пусть это называется как угодно, но инвестор заработал же!» Да, заработал, только не на недвижимости (точнее, не только на ней).
А главное, не нужно воспринимать цифру выше как среднюю величину. На рискованных операциях нельзя ориентироваться на тех, кому повезло. Ошибка выжившего.  У кого-то его новостройка сдалась в срок и доходность и в самом деле шикарная, а кто-то теперь обманутый дольщик и, мне почему-то кажется, не склонен писать посты на смартлабе. (Кстати сказать, с переходом на проектное финансирование про прибыль от вложений в новостройки в любом случае придется забыть).

…А мы потом удивляемся, откуда берутся толпы инвесторов в квартиры. Начитаются постов о гигантской прибыли от недвижимости и думают «чем я хуже». Всем же хочется иметь среднюю 11,65% за девять лет.

////////
Автор в Яндекс Дзене
Группа Недвиномика