Блог им. megachel

Когда покупать жилую недвижимость?

Есть желание разобраться, что происходит с ценами на рынке жилой недвижимости, и когда будет оптимальный момент для покупки. К сожалению, не смог найти ни одного толкового эксперта по недвижимости, чьи прогнозы более-менее сбывались бы. Приходится разбираться самому. Не судите строго, я дилетант в этой сфере деятельности, просто пытаюсь ковыряться в цифрах. Основной источник данных — сайт ЦБ РФ.

Первым делом определяем объем рынка. Общий годовой объем новостроек за 2019 год составил 5,14 трлн. руб. Объем ипотечного кредитования за 2019 год составил 2,85 трлн. руб. Очевидно, что ипотека остаётся главным движущим фактором в динамике цен на недвижимость.

Что же происходит с ипотекой?  Давайте посмотрим на цифры статистики.

Общий объем выданных ипотечных кредитов почти каждый год растёт. Провалы были только в 2009, 2015 и 2019 году, что, кстати, соответствует годам, следующим за очередными пиками девальвации рубля.

Дата

Общий объем выданных ипотечных кредитов в РФ, млрд руб.

2020

3 700,0 (прогноз)

2019

2 847,7

2018

3 013,1

2017

2 021,9

2016

1 473,3

2015

1 147,3

2014

1 751,7

2013

1 353,6

2012

1 032,0

2011

716,9

2010

380,1

2009

152,5

2008

655,8

2007

556,5

2006

263,6

2005

56,3

Средний срок выданного ипотечного кредита заметно растёт. Это вносит свой вклад в рост общей кредитной задолженности. Но, судя по всему, тут мы скоро упремся в потолок. Нельзя увеличивать срок бесконечно.

Год

Срок ипотечного кредита, лет

2013

14,7

2014

14,8

2015

15,2

2016

15,4

2017

15,6

2018

16,7

2019

18,2

 

Закредитованность населения по ипотеке остаётся на очень низком уровне. Задолженность по ипотеке на конец 2019 года составила 7,4 трлн руб., что составляет 6,7% ВВП. Для сравнения в США задолженность по ипотеке составляет  43,8% от ВВП ( $9,41 трлн., при ВВП в 21,5 трлн. долл).

 

Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП

  Дата

ВВП, млрд руб. 

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб.

Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %

01.01.21 (прогноз)

104 500

(прогноз)

8 700 000

(прогноз)

8,3

(прогноз)

01.01.20

110 046

7 470 185

6,8

01.01.19

103 627

6 410 409

6,2

01.01.18

92 082

5 187 462

5,6

01.01.17

85 881

4 493 155

5,2

01.01.16

80 413

3 920 442

4,9

01.01.15

77 893

3 528 379

4,5

01.01.14

66 194

2 648 859

4,0

01.01.13

62 147

1 997 204

3,2

01.01.12

55 967

1 478 982

2,7

01.01.11

46 309

1 129 373

2,5

01.01.10

38 807

1 010 889

2,6

01.01.09 

41 277

1 070 329

2,6

01.01.08

33 248

 611 212

1,8

01.01.07

26 904

233 897

0,9

01.01.06

21 625

 52 789

0,2

01.01.05

17 048

 17 772

0,1

 

Средняя ставка по ипотеке долгое время болталась на уровне 12-13% и только последние три года заметно снижается. Скорее всего, дальнейший потенциал снижения ставки исчерпан, и вполне вероятно, что через год мы увидим рост ключевой ставки ЦБ, а за ней и средней ставки по ипотеке.

Год

Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным жилищным кредитам (данные с сайта fedstat.ru), %

2010

13,10

2011

11,90

2012

12,29

2013

12,44

2014

12,45

2015

13,33

2016

12,48

2017

10,64

2018

9,56

2019

9,94

 

Важный вопрос — как ставка по ипотечным кредитам влияет на объем выдаваемых кредитов. Здравая логика говорит, что чем меньше ставка, тем выше объем кредитов. Статистика это подтверждает.  

 Когда покупать жилую недвижимость?

Общий объем кредитной задолженности по жилищной ипотеке растёт почти линейно. Думаю, такой линейный рост мы будем наблюдать ещё несколько лет. Пока население в основном набирает ипотеку, сроки погашения велики, и заметное влияние погашения кредитов мы увидим только с середины 20-х годов.

 Когда покупать жилую недвижимость?

Важный индикатор здоровья ипотечного кредитования — доля просроченной задолженности. И вот тут нас ждут удивительные цифры.    В абсолютном выражении просроченная задолженность постоянно растёт, но относительно общего объема ипотечной задолженности она даже уменьшается и сейчас составляет всего 0,8%. Для сравнения в 2018 этот показатель был равен 1,0%, в 2019 — 0,9%. 

Субсидирование льготной ипотеки — ещё один драйвер роста цен на жильё. В 2020 году это субсидирование обойдётся бюджету РФ примерно в 40 млрд руб. Смысл в дальнейшем продлении льготной ипотеки я не вижу. Застройщики в шоколаде, все планы продаж перевыполнены, цены растут, отрасль в порядке.

Пока можно сделать вывод, что вряд ли стоит ждать каких-то тектонических изменений в жилищной ипотеке.  Многие эксперты говорят о перегреве ипотеки и возрастающем риске неплатежей. Я пока таких тенденций не заметил.

Что ещё влияет на цены на рынке недвижимости? В этом году очень сильно упали ставки по банковским вкладам. Много голосов звучало с гипотезой, что часть денег со вкладов перетечёт на фондовый рынок и недвижку. И это кажется логичным. Но данные ЦБ нам говорят, что общий объём вкладов населения почти не изменился. Рублёвые вклады остались примерно на прежнем уровне в 25,5 трлн руб. Валютные вклады в рублёвом выражении выросли примерно на 10% с 5,98 до 6,57 трлн руб., но мы понимаем, что рост произошел за счёт падения курса рубля. Фактически же по моим прикидкам с валютных вкладов ушло денег примерно на 420 млн. руб. Думаю, если не будет резкой девальвации рубля (а я думаю, что не будет) в следующем году влияние это фактора уменьшится. В любом случае, денежного цунами со вкладов мы не видим.

 Когда покупать жилую недвижимость?

Реальные доходы населения в 2020 году резко просели. Пока непонятно, как быстро они вернутся к прежним уровням. Вероятно, пока люди ещё имеют некоторый жирок, поэтому мы не видим роста просрочки по ипотечным платежам.

Реальные доходы населения, данные федеральной службы государственной статистики

2018 год

2019 год

2020 год

I кв

II кв

III кв

IV кв

год

I кв

II кв

III кв

IV кв

год

I кв

II кв

102,0

101,1

100,8

100,5

101,1

99,3

101,5

103,5

102,3

101,7

102,1

92,3

 

Демография

На конец 90-х и начало 00-х приходится дно демографической ямы. На рынке труда и недвижимости влияние этой демографической ямы начнёт ощущаться именно сейчас. Число активных молодых людей, покупающих и арендующих недвижимость, будет заметно снижаться. Это минус для рынка недвижимости.

 Когда покупать жилую недвижимость?

Рынок аренды жилой недвижимости

Ситуация на рынке аренды квартир — ещё один фактор, влияющий на цены жилой недвижимости.  Не секрет, что многие покупают квартиры в инвестиционных целях. Средний срок окупаемости московской квартиры экономкласса до ковида составлял примерно 18 лет, а доходность находилась на уровне 4–7% годовых (данные агентства «МИЭЛЬ-Аренда»). Сейчас цены на рынке аренды сильно просели, и скорее всего вряд ли быстро восстановятся. Во-первых, предложение на рынке аренды постоянно растёт, а спрос как минимум не растёт. Во-вторых, из-за пандемии многие компании перешли на онлайн режим работы. И уже очевидно, что многим это даже понравилось. Поэтому часть бывших арендаторов так и останутся работать в своих родных городах.

Арендный бизнес — совсем нелёгкий, как кажется на первый взгляд. Поэтому новые рантье, хлебнув проблем и столкнувшись с очень низкой доходностью, начнут выходить из недвижимости.

Первичка и вторичка – разные рынки

Интересно, что в этом году первичный и вторичный рынки недвижимости показали разную динамику цен. Первичка росла заметно сильнее. С отменой льготной ипотеки эта разница станет меньше.

Когда покупать?

Анализируя график рублевых цен на недвижимость, можно заметить, что цены постоянно растут почти по линейной зависимости. Пики цен соответствуют моментам резкой девальвации рубля и паническим покупкам. Отсюда делаем вывод, что покупать можно в любое время, но только не в период ажиотажных всплесков спроса. В 2020 году мы тоже наблюдали заметное падение курса рубля и ажиотаж на рынке недвижимости. В первой половине 2021 года цены должны вернуться к линии тренда. На мой взгляд, хорошее время для покупки будет в конце 2021, начале 2022 года. Если только не произойдёт каких-то чрезвычайных событий.
Когда покупать жилую недвижимость?


★5
Вчера ))
А так уточни на что покупать, менять и т.п. в чем сейчас деньги если есть? )
Что с ней делать будешь?
Куча факторов...

Опять же цены растут в РУБЛЯЯЯЯЯЯЯЯЯЯЯЯХ :( а не в деньгах…
avatar

Свой Мужик

Свой Мужик, я отталкиваюсь от того, что последние 10 лет средний годовой рост московской  недвижимости находится на уровне инфляции, а в регионах недвижимость вообще почти не растет (за исключением Спб, Краснодара и Сочи). То есть мне нужно просто держать такие активы, которые обгонят инфляцию. Пока я это успешно делаю, держа активы в диверсифицированном портфеле: золото, акции, валютные вклады. Валютные и рублёвые активы у меня в пропорции примерно 70/30. В акциях держу пока только 25% своего ликвидного капитала. В целом есть понимание, что время работает на меня, т.к. долларовые цены на недвижимость последние 12 лет только снижаются. Так бы сидел и сидел в кеше, но жизнь идёт, сын подрос, квартиру вот ему нужно купить.
avatar

megachel

megachel, вот если нужно сыну — тогда вчера..., тогда покупайте и не думайте в общем, хотя тут вас будут убеждать что снимать дешевле!
По идее если это повторение 2014-2015 то в рублях потом ценник пойдёт вниз, но у нас могут ипотеку под «0%» сделать в итоге что бы спасти свои компании… и тогда да ценник будет некисло так дуться.
avatar

Свой Мужик

По чертежу на соточку просится
avatar

ровный

Вполне, давно хорошей девальвации не было
avatar

Константин

профессиональный такой дилетант. 

:)

Интерсно смотрится график рождаемости. У нас вроде стабильность и благоденствие. Народ всему верит и голосует как надо. Вот только детей не рожает. Как то слабо верит, паршивый такой народец, себе на уме :)

avatar

Andrey

не  хитри дилетант, а выстави цены на недвижку в долларах 
avatar

валеркин

Благодарю!
avatar

Сергей Захаров

Хорошие цены будут когда повысят ставку, упадет спрос на ипотеку, начнутся скидки на рынке
avatar

Виталий

А анализируя график долларовых цен на недвижимость можно заметить, что цены с 2008 года снижаются с редкими коррекциями. Отсюда мы делаем вывод, что можно сидеть в валютных облигах и ждать дна где-то в диапазоне $1500-1800.


avatar

Ив Ив

субъективно, цб придётся поднять ставку и рано или поздно льготную ипотеку отменят. тогда получится существенное удорожание ипотеки -> спрос на новостройки сильно охладится -> ценник снизится. видится логичным дождаться этих событий + охлаждения рынка — тогда брать.

забавно, что абсолютное большинство берущих сейчас ипотеку совершенно не понимают, что рефинансировать цену самой взятой недвиги вниз невозможно. фактически лучше брать недвигу тогда, когда ипотека дорогая, т.е. низкий спрос и низкая цена на недвигу — потом рефинансировать саму ипотеку можно.

текущим новым ипотечникам ещё предстоит сильно удивиться, когда их кредитный актив будет падать в цене.
avatar

Olololnet

Olololnet, согласен, я тоже думаю, что многие, кто побежали сейчас покупать новостройки по льготной ипотеке, не осознают, что они ничего не выигрывают. Застройщики уже подняли цены и стали единственными бенефициарами льготной ипотеки. Сейчас доходит до смешного, когда ещё недостроенная квартира стоит дороже точно такой же квартиры в соседнем доме, но который уже сдан и продажи идут на вторичке.
avatar

megachel

megachel, ну как бы для поддержки застройщиков и придумана была программа. Просто если программа не продумана, то она приводит к перегреву того на что она направлена вместо поддержки. Та же история с СиПи — там тоже QE для избежания падения фондового рынка и увеличения безработицы. А в результате перегретый рынок(еще более перегретый чем в январе 2020) и рост безработицы.
avatar

Принцип Парето


теги блога megachel

....все тэги



2010-2020
UPDONW