Блог им. Andy1

Недвижимость или управление капиталом?

Недвижимость или управление капиталом?

Выберу недвижимость
Выберу управление капиталом
Всего проголосовало: 255

Доброго дня. Разгорелся спор в реале. 
Моё мнение, что если есть 20 мио рублей, к прмеру, то лучше (если есть навыки и возможности) стараться получать каждый год 10%, а жилье снимать хорошее.
А другой человек утверждает, что завтра может и не быть, может не будет самого человека, глсударства, денег, не будет получаться по этим 10% делать. А с недвигой детям хоть достанется, да и сам будешь жить с комфортом.
А вы как думаете?
Прошу заметить, тут нет в выборе и то, и то, тк это оптимальный путь и самый правильный — диверсификации активов. 
★2
79 комментариев
Вы оба правы  мои юные падаваны
все будет зависеть от таймфрейма 
все разжевано у Силаева
avatar
Проблема в том что даже если вы выберете управление капиталом, то может случится CL-3.20 и со счета слетят все инвестиционные деньги. 
Вы же будете иметь счет для див. акций
и счет спекулятивный и в итоге окончится так как закончится.
avatar
Можно купить на эти деньги недвигу в Швейцарии. Заложить в банк под 1% и распоряжаться деньгами и жить или сдавать это жилье.
avatar
CreditSwiss, а в каком это банке можно заложить недвижимость под 1%??
avatar
Андрей, в швейцарском. Все монстры и кто работает как расчетный. Инвест-банки нет, у них цель ваши деньги собрать :)
avatar
CreditSwiss, так для них все, что ниже 1 млн долларов это ни о чем. Я пытался там узнать о брокерском счёте с небольшим % по плечу и которые бы давали доступ к офз, требования огромные. Ну и для депозита от 1 млн долларов даже
avatar
Андрей, вы видимо пошли в инвестицию банк или в инвест-департамент крупного банка. Этим действительно нужны крупные клиенты. ПО недвиге надо идти в расчетный банк и кто ипотекой занимается.
avatar
CreditSwiss, например? Как они называются?
avatar
Андрей, напрмер UBS, Credit Suisse
avatar
CreditSwiss, ну, в кредит свис от 1 млн доллара, я звонил туда полгода назад. Про юбс не знаю
avatar
CreditSwiss, а не получится так заложить, будет 3-5% в евро
avatar
Sergio Fedosoni, я про швейцарию, здесь ставки 1 %
avatar
CreditSwiss, да, так все и делают )
avatar
с 20 лямами лезть в бетон глупо. пусть 4% чистого дохода это 67 тыр в месяц, для пенсионеров хорошо.
если вы еще трудоспособны, есть время превратить 20 в 100, а это уже совсем другой фасон…
avatar
Владимир, а как, извините, из 20 сделать 100?? Я вот не знаю, а вы?))
avatar
Андрей, легко, инвестицции+время. Полн додность ммвб за 5 лет 2,28, умножаем 20Х2,28=45,6, итого в среднем пятера в год...
Да, риски…
avatar
Владимир, вот в этой фразе последний пункт самый главный — «Да, риски… „))) если б все было так просто, купил индекс и сиди, то 95% трейдеров не сливали…
avatar
Андрей, вы путаете хрен с редькой...
Учитесь быть инвестором и вам гарантирован успех.
У трейдера другая судьба)
avatar
Владимир, ну да, гарантии они, конечно у инвесторов есть
avatar
Андрей, используйте законы бытия с выгодой для себя.
Ньютон уронил яблоко и подумал «всемирное тяготение...»
Так и вы, будучи инвестором раздвинув горизонт инвестиций до «навсегда» обречены на успех
avatar
Владимир, а жить то с чего? С дивидендов?
avatar
Андрей, а работать не пробовали? 
Вопрос интересный.
Если, к примеру, вы имете прирост капитала 10 лямов в год, то не имеет большого значения как вы будете выводить 1 лям.
С т.з. макс роста, лучше инструмент который реинвестирует дивы не платя 13% налога.
В таком случае  у вас есть шансы вообще не платить налогов законно.
avatar
Владимир, я работаю как раз, имея в регионе зп выше средней в 2,5 раза. Но на чистую зп не прожить, так как я хочу. Понятно, что уменьшаем хотелки и пр., но это не ответ. Уменьшение хотелок выводит в зону комфорта, а значит снижает потенциальную прибыль.

Ну если прирост 10 /млн в год прирост, то это не 20 млн надо иметь, чтобы покупать индекс.
avatar
Андрей, скажем так, если у вас есть 20 лямов это подарок судьбы, а как вы им распорядитесь зависит только от ваших горизонтов...
У каждого он свой.
avatar
Андрей, все логично: чем выше ожидаемая прибыль, тем выше риски. Или Вы думаете, что в недвижимости рисков нет? Да, на первый взгляд они ниже, чем на фондовоом рынке. Но в фонде инструментов больше. В ту же недвижимость через фондовый рынок можно вложиться.
avatar
оба хуже©.лучше 10 недвига и 10 управление. 
avatar
Tуземец, тут нет такого варианта)))
avatar
Андрей, плохо.тогда выбор зависит от мастерства управа.если мудак- надо выбирать недвигу, если герой советского союза-деньги
avatar
Tуземец, мне кажется, что в недвигу можно лезть после того, как капитал вас полностью кормит, 20 не та цифра…
avatar
Владимир, ну е-мое, при российской ликвидности 40-60% в год диверсифицированная алготорговля делает. Вам лям в месяц мало?
avatar
krolix, ага, и так 10 лет подряд. 
Мне такое не впарить…
avatar
Для меня золотая пропорция между недвига+авто и капиталом на бирже 1:1. То есть 10 в имуществе, 10 в бирже. При том, что у меня рентабельность инвестиций сильно выше 10%. Да, снимать выгоднее, но после 30 хочется уже жить там, где будешь полным хозяином. Дом+квартира идеальный вариант вообще, но тут 10 может хватить только для регионов на такое.

Но я про жильё и комфорт. Недвигу для инвестиций вообще всерьез не воспринимаю
avatar
krolix, У всех свой порог, я в глубоко за 30… переехал в съемное, в другую страну, другой паспорт, другая профессия… Причина — будущее детей.
Сейчас, типа в своем… на паях с банком 
avatar
Владимир, ну так продать же можно) на год-три можно и снять, а если хотя бы 5 лет прожить на одном месте есть планы — лучше своё, как по мне.
avatar
krolix, возьмите для примера сумму 15 лямов — неплохая квартира в Мск.
За пять лет минувших 15Х2,28=34,2 ляма.
Вы по прежнему хотите купить(просрать 19,2 ляма) ...?
avatar
Владимир, речь про комфорт. Он всегда стоит денег. Как и с авто. Если человек может позволить себе утрату стоимости авто 200 т.р./год или недополученную прибыль 1 млн руб/год, то имеет смысл покупать. Возможно, для него это немного. Вместо 15 можно купить двушку за 7-8 в старом жилфонде около 4 трансопртного. К примеру, Кунцево.
avatar
krolix, если нет проблемы с регистрацией, то лучше снимать до тех пор, покуда пятнаха не станет несущественным размером в масштабе всего капиталу…
avatar
Владимир, я примерно так же думаю. Несущественное заменил бы на приемлемое только. Это в любом случае большие деньги до уровня долларового миллионера)
avatar
krolix, у всех разная ситуация, и разный взгляд на одно и тоже.
Мне пришлось покупать, без регистрации в Мск туго…
avatar
Владимир, В Москву или из Москвы?
avatar
krolix, тут нет варианта 10 там и 10 там. Это такой утрпический вариант) а про доходность в год 40 — 60% с алго. Это какой должен быть шарп 2,5?? Ну, если кто-то звезда трейдинга, то да. Я так, к сожалению не умею
avatar
Андрей, шарп с начала года на счете около 3, за последние 5 лет бэктест плюс oos 2.6. Конечно, речь про охапку систем. На 1-2 ТС это будет точно оверфит
avatar
krolix, ну блин, с таким шарпом я могу только позавидовать вам белой завистью… я не встречал людей с такими показателями. Опять же, к сожалению. Тоже хочу так, вот, буду искать математика с теор вероятности, будем через пень — колоду, потери стремиться. Сам я далёк от математики, опять таки, к сожалению…
avatar
Андрей, не завидуйте, у меня обязательно всё перестанет работать через несколько месяцев))) Как по мне, главное не математика, а 1) грамотное сочетание приемлемых (не отличных!) ТС с минимумом корреляции по просадкам (то есть если торгуем стоки в лонг на существенный процент депо, ртс торгуем только в шорт, чтобы был баланс направлений без сильных перекосов и плеч в моменте) 2) понимание, какие активы подходят по своему поведению и ликвидности и какие их движения вы хотите ловить (например, если сбер будет год падать, лонг-онли система будет около минус нуля, это надо принять) 3) эмпирически подбирать параметры под торги по совокупности метрик с минимизацией возможности зафита. Желательно, для каждого актива брать разные точки входа-выхода, чтобы сайзы в лонг и шорт скидывались и набирались постепенно. 4) никаких приказов таргет-профит и стоп-лосс (я их не научился готовить).
avatar
если 20 млн. это весь капитал, то нужно ограничивать свои хотелки и в бетон вливать не более 10 млн.
avatar
Черный Живоглот, интересно какая в Урюпинске средняя з.п.? подозреваю, что на этот домик аборигенам долго копить.)
avatar
10% годовых в рублях? Тогда ещё норм, но лучше 3% в $. )
Завтра может не быть, точно. И первым делом рухнут цены на жильё. Смысл в нём нет, если нет работы и перспектив
Николай Помещенко, ага, а жить будете в коробке из под холодильника?
У нас не та широта
avatar
Черный Живоглот, так надо широту поменять, не? Или кремлевские стены и мавзолей — наши скрепы?
avatar
Brassiere, Там где широта хорошая и вода есть и чучмеков нет ?
Это где?
Лос Анджелес — дюже дорого
Пальмира — бегают абреки с автоматами
Сочи — дорого
Даже Ростов -на -Дону дорого 1 млн рублей сотка а то и 1,5 млн в нормальном месте
Планета закончилась — где хорошо там плотно и дорого

avatar
Черный Живоглот, ну да, планета закончилась, особенно — Россия вся в шагреневую кожу превратилась вокруг кремля, марьинских полей аэрации, полигона Коммунарки на костях несчастных и в окружении торфяников.
avatar
Черный Живоглот, я предпочитаю снимать
Николай Помещенко, Молодец, а я предпочитаю жить в своем и еще сдавать
avatar
Черный Живоглот, ваша сдача приносит вам 5% годовых максимум. Хуже ОФЗ-2022 :)
И уж точно хуже вклада в банке
Николай Помещенко, 
с чего это вы взяли?
 квартира двушка, которая сейчас стоит больше 8 млн рублей может даже 8,5 млн  купил за 25 000$  2001 году до сих пор моя и приносит кэш
avatar
Черный Живоглот, если в 2001м, то конечно вы обогнали инфляцию, спору нет (но можно и подсчитать)
(Обогнали за счёт сдачи + рост цены актива)
Но сейчас 2020й и недвига уже лет 10 неудачная инвестиция
Николай Помещенко, времена меняются
avatar
Черный Живоглот, так можно и в газпроме сидеть 10 лет, вон в 19м отбили потери инвесторы...
Не, недвига ничем не лучше акций
Просто в 00х туда многие побежали из-за страха после биржевого краха.
Люди ходят толпой)
Все зависит от вашей мобильности. Если вы точно знаете, что будите жить в этом городе(стране) то почему бы не вложить часть в недвижимость. Но если вы не уверены, то лучше все таки рынок.  
avatar
Вячеслав Шунин, совершенно согласен. И я не поручусь, что даже в Москве через 5 лет будет хорошо с рабочими местами или экологией, а средний срок ипотеки в РФ 18 лет
Но есть ещё другая сторона: психология человека. Многим необходима мотивация и «своё»
Всё так устроено, что рано или поздно безрисковая доходность стремится к среднему — ставке привлечения капитала. Так что пофиг, если есть бабло.
avatar
Сначала нужно обеспечить себя и детей, потом уже идти на рынок с такими деньгами. Эти 20 млн легко, практически мгновенно, могут превратиться в ноль практически у всех.
avatar
Андрей К, это поеятног. У меня лично все диверсифициррвано и в бетон и не в бетон. Да, p/e бетона ужасные (они в аренде), но все таки как раз дети что-то получат, если что
avatar
Андрей, Как сказал Незлобин из камеди в своем интервью, квартира на патриках (патриаршие пруды в Мск) — это такой огромный золотой якорь для детей в Мск =)) смысл тот же
avatar
Андрей К, ну ее можно заложить и правда и крутить этими деньгами при правильных навыках и подходе. Тут главнре риски и диверсификация. А с квартиры на патриарших это вообще не сложно будет. И надежность будет ААА))
avatar
Андрей, 
 ну ее можно заложить и правда и крутить этими деньгами при правильных навыках и подходе
как по мне, это безмерно рисковый подход. Любые навыки при определенных обстоятельствах, которые не просчитал ранее, могут просто или обнулить или сильно просадить запасы.

Все эти красивые истории, как народ в США на лоях snp после обвала 2008, закладывали недвижимость и закупались бумаги и обогащались, это всего лишь временные красивые истории. А так же подобные рассуждения Тимофея на СЛ, как лучше арендовать и инвестировать, это красивые посты. Несомненно, в центральной части, рынок аренды сильно развивается: аренда жилья, аренда авто, аренда вело, самокатов и других товаров потребления. Но тащить это все на рынок и инвестировать, не имея за спиной ничего, это мега рисково, даже при каких то навыках.

Представляете. Вот тут красиво все рассуждают. Ну заложили вы например квартиру. А потом рынок жилья переоценился и просел. И к вам банк звонит с маржинколом и просьбой довнести или уравняться с переоценкой недвиги. И вот вам уже начинает раскручиваться маховик отъема ваших средств
avatar
Андрей К, полностью согласен!
avatar
На облигационном рынке разместить, портфельно под умеренный риск, жить на купоны, реинвестировать. Но работать тоже нужно, иначе кирдык смыслу жизни )
avatar
destr, как будто большинство работает на смысл жизни и ради самого процесса)))
 
avatar
Алексей К [mozg], Ну теоретически, среди инвесторов есть люди из разряда «на пенсию в 35» )
avatar
Можно выделить до 10 мил на выкуп квартир с аукционов с перспективой перепродажи ипотечникам. Остальное — на фонодовый рынок. Если один из вариантов очень понравится, можно и себе оставить — под сдачу, например. А самому жить где удобно.
avatar
Маркиз Лафайет, это очень хитрый и сложный бизнес и стреляет если у вас одновременно десяток или больше кейсов, т.е млн 100 так оборотки, и то, доходность его пострянно снижается и издержки растут, знакомая занимается лет 5 назад имела 300к в мес чистыми + 20 годрвых на прмвлеченку, щас 50к в мес и 10 годовых…
avatar
А поделить
avatar
дык если ничего не будет, как говорит оппонент, то и с недвижимостью можно будет попрощаться.
avatar
По управлению активами нужен минимум профессионал. Который будет активно управлять стратегией и рисками. Именно Профессионал. Потому что компания не даст вам гарантий, а предложит степени рисков для использования стратегии. Короче, рекомендация такая. К примеру у вас есть свободные деньги, которыми готовы рискнуть. Под агрессивную стратегию их с левереджем. Чтобы за несколько лет достичь прогрессивного роста, если не снимать.
avatar
Если как инвестмционный актив, то самостоятельное управление капииалом более гибкое (при должной квалификации) и имхр предпочтительней.
Но это при условие, что есть собсвеннрре жилье достаточной площади
avatar
Влад, Должен быть свой (неипотечный) кров (угол), а потом уже можно во что хочешь играться — вон стоунхедж кейсы по готовому арендному бизнесу рассылает раз в неделю, там 12-15% доходность «нарисована в проспектах»
avatar

теги блога Андрей

....все тэги



UPDONW