Блог им. factor

Погашать ли ипотеку досрочно, если ставки падают


  • Погашать ли ипотеку досрочно, если ставки падают

Центробанк допустил дальнейшее снижение ключевой ставки. Стоит ли в таких условиях погашать ипотеку досрочно или только ее рефинансировать каждые полгода, рассмотрим цифры.

Представим себе следующую ситуацию. Человек в Москве взял в ипотеку квартиру на 20 лет, сумма кредита 10 млн. руб. И тут — удача: стала снижаться ключевая ставка Центробанка (сейчас уже рекордные 5,5%), а вслед за ней и средняя ставка по ипотеке. Не сразу, но банки тоже снижают ставки для рефинансирования ипотечных кредитов. И тот, кто в 2019 платил 10%, в 2020 рефинансировался уже под 8%, а не за горами ставка 6%. Стоит ли ему в такой ситуации гасить ипотеку досрочно, или просто заниматься рефинансированием каждые полгода, а деньги — приберечь для инвестиций.

  • Погашать ли ипотеку досрочно, если ставки падают

Как мы видим из графика, уменьшение ипотечной на 2% дает гораздо большую экономию денег, чем досрочное погашение на 50 000 руб. в мес. (600 000 руб. в год или 6% от суммы кредита в первый год). Разница составляет 4-5 раз.

  • Погашать ли ипотеку досрочно, если ставки падают

И заметьте, что чем ниже процентная ставка по кредиту, тем меньший эффект дает его досрочное погашение, вплоть до исчезающего. А вот рефинансирование все равно дает существенную экономию.

Выводы:

  1. При постоянном снижении процентной ставки досрочное погашение кредита является неэффективным. Правильная стратегия — каждые полгода рефинансировать кредит лучше на 2%. Рефинансирование на 1% дает меньшую экономию, но тоже имеет смысл.
  2. Освободившиеся деньги лучше инвестировать в акции, хотя бы в индексный фонд. Это вам даст их прирост 5%+ инфляция на долгосрочном периоде, что гораздо больше, чем экономия от досрочного погашения кредита в текущих условиях.
  3. Ослабление рубля на 20% и возможный рост инфляции в стране еще больше усиливают неэффективность досрочного погашения ипотеки.
Блог.
★5
20 комментариев
Освободившиеся деньги лучше инвестировать в акции, хотя бы в индексный фонд. Это вам даст их прирост 5%+ инфляция на долгосрочном периоде, что гораздо больше, чем экономия от досрочного погашения кредита в текущих условиях.

А зачем в акции под 5%, если депозиты такую же доходность дают?
avatar
burunduk123, а вы там видите такой значок как "+" и то что после него написано?

Александр Кашин, да, вижу. Поэтому, у меня следующий вопрос: «А Вы гарантируете указанную доходность с этим самым значком?»

Термин конечно классный Вы использовали — освободившиеся деньги. Пока ипотеку не выплатил — это деньги Банка. Как еще освободившиеся деньги???

Вывод: Если у тебя есть деньги и ты должен их Банку, лучше погашать кредит, а не вкладываться в финансовые инструменты, которые могут в ближайшие дни упасть на 20-30%.

 

Нашли Вы место конечно, где давать глупые советы.

avatar
на этом и был построен рынок недвижимости Америки с 80х до 2008.
У них был еще доп драйвер — залог недвижимости. То есть можно было пирамидить:
купил дом в кредит, заложил, хватило на первый взнос, купил второй дом в кредит, через год слил два кредита в один, но по меньшей ставке и на больший срок и так далее, пока годовой доход позволяет оплачивать выплаты по кредитам. кое-кто из бэбибумеров таким образом сколотил целое состояние на этом (не все, правда).

Тут для успеха важен один фактор — уверенность в дальнейшем снижении ставки. Так как речь о недвиге, то горизонт планирования от 10 лет. В случае с Россией, на 10лет прогнозировать довольно затруднительно.

Не бахнет ли ЦБ ставочку обратно под 25% в случае форсмажорного задерга курса рубля? этого никто инвестору не скажет и зуб не даст, что этого не произойдет. Отсюда и низкий спрос на ипотеку.

Только самые храбрые или кого уже прижало отсутствие жилья.
avatar
eagledwarf, пирамидить можно, если хватает средств на ипотечный платеж, и поток стабильный (что проблематично для многих в ходе самоизоляции).
Александр Кашин, согласен, я примерно про то же
avatar
Boris, нет уж буду сетовать. Откуда по ипотеке ставка 15%. Таких ставок уж нет лет 7-10. А те, у кого они были, давно уже снизили или полностью погасили кредиты. Видимо пример ваш про потребительский кредит, а я пишу про ипотеку. Это совершенно 2 разных мира.
И не понял про ипотечного брокера: неужели среднего образования не хватает открыть сайт банка, там заполнить анкету на рефинансирование ипотеки.
Значит зря прошла Советская школа… самая лучшая и читающая…
Александр Кашин, Если я не прав, тогда подскажите где реально под 8% или даже 10% рефинансируют, без скрытых%, обязательных страховок, без жонглированием  цифр и без посредника. Вот я к примеру, завтра  пришел   и с 15,9 снизил ставку до 10%, без переплат и всего остального, ну вы поняли. Где можно реально на 50% снизить нагрузку, уверен таких не найдется. А на заборе можно что угодно прочитать.
avatar
У них только в рекламах все хорошо. Дом.рф одобрил сейчас ипотеку 9.7%., ( Сбербанк вообще отказал своему зарплатному клиенту с з/платой 200)))… цирк).И кому это снижение ставки ЦБ??
avatar
Boris, согласен с вами. Досрочно гасить самое то. С нашей неопределенностью. Лучше долгов не иметь. Наше государство. В любой момент поставит подножку. Я закрыл. И живу спокойно. А народ без работы остался и бегает ни зная за что хвататься
Лучше делать и финансирование и гасить досрочно.
avatar
Господа, вам лет по 20-ть поди?
90-х вы точно не помните. А ведь тогда долги по квартире или машине, гасились одной зарплатой… ну почти...
Сейчас вы такого не допускаете?
avatar
Альфа в марте предлгал кредит под 10%, в апреле 12%, в мае 13%.
Райф сейчас вобще перестал давать персональные предложения.
И пофигу на ставку. Т.е. тупо не дают, либо завышают процент. Считается что рисковано сейчас давать кредиты. 
Саша Киреев, Они всегда так говорят, хоть с кризисом, хоть без. Риски есть всегда, как и на бирже. Они просто не хотят на себя брать повышенную ответственность, за содеянное и не умеют или не хотят работать с рисками.
Привыкли просто по легкому всегда делать деньги. Но жадность фраеров сгубит. Не хотят сократить свою пайку, потеряют все. Я так думаю.
avatar

При изменении ставки будет пересчитан аннуитет по остатку долга и кол-ву периодов погашения.
Посмотрите свой график платежей за первый год и обратите внимание на структуру платежа (долг/проценты)    =)

avatar
все знакомые кто хотел сделали в прошлом году рефинансирование под лучшие условия. Что-то не так с вашими друзьями)
Да

теги блога Александр Кашин

....все тэги



UPDONW