Блог им. capitalmoing

финансы и кредит. Квартира за чужой счет.

Как грибы после дождя, сегодня растут школы «финансовой грамотности», где ключевым посылом становится мысль, что кредит зло, ну а «разумное накопление» — это благо. Чтобы ответить на вопрос обратимся к аналитике, и разберем на конкретном примере как эта наука о «финансовых схематозах» поколение от поколения делает одних богаче, а других беднее.

Ниже — кредитный калькулятор, забивая в который стоимость ипотеки 10%, срок до погашения 180 месяцев, тип платежей аннуитетный, предполагаемый размер инфляции 9%(средняя за последние 15 лет(180 месяцев)) получаем стоимость к погашению через 15 лет кредитного миллиона в 1 935 267.

https://fincalculator.ru/kreditnyj-kalkulyator

А теперь посмотрим, сколько фактически переплатит заемщик за 15 лет использования чужих денег — его реальная стоимость к погашению с учетом инфляции за 15 лет составит 1 081 925 или 455 рублей переплаты в месяц. 81 925 рублей — плата за использование чужих средств в течении 15 лет. Фактически инвестор получает квартиру в рассрочку с гарантией и начинает жить здесь и сейчас.

А что получает кредитор, который решил накопить на квартиру за 15 лет. Фактически, за последние 15 лет средняя ставка по депозитам составляла те же 9%, а это значит, что внося на 5200 рублей меньше, вкладчик получит тот же миллион спустя 15 лет. Но есть нюансы.

1) Проживание в съемной квартире стоит больше чем 5200 рублей в месяц.
2) Непредсказуемость цен на недвижимость, и неравная игра с рынком жилья. 

финансы и кредит. Квартира за чужой счет.

3) Игра с инфляцией — один 1998 год привнес рост цен на жилье на 167% в то время как накопления увеличились за год только на 11%
4) Редко кто без хорошего пенделя может регулярно откладывать деньги, кредит же — это естественный мотиватор, особенно если он просчитан и застрахован от непредвиденных обстоятельств.

Этот букет нюансов, как правило, достается вам в подарок от финансовых консультантов, которые считают выгоду, но только в своем кармане.

Чтобы получить консультацию, достаточно ознакомится с анализом всех факторов, которые в совокупности приносят экономию не только денег, но и времени. Надеюсь, что данная аналитика пойдет вам на пользу, но выбор как всегда остается за вами.

Вообще, финансы без хорошего кредита во многом теряют свою привлекательность и беднеют без эффекта финансового рычага, а вместе с ним и все те кто уповают на «здравый смысл» вместо грамотного управления капиталом.

Есть и безопасный Схематоз для тех, кто хочет накопить на квартиру через 15 лет, к тому времени когда дети уже подрастут. Как без единой копейки построить жилье за 15 лет? Для решения этой задачи у меня есть достаточная финансовая аналитика. 

Надеюсь, сегодня уже сэкономил для многих из вас 15 лет жизни проведенной на съемной квартире за собственный счет. Для тех кто понимает. что финансы и кредит — это наука, а не игра на бирже, могу поделиться аналитикой, основанной на фактических данных, как за 15 лет заработать 50 миллионов без стартового финансового капитала.






★14
93 комментария
Было бы что покупать. То хоть в кредит, хоть за кэш, хоть дороже рынка.
Нет нормальных планировок. Перекупы на стадии котлована всё забирают.
Надеюсь, последние изменения (1 июля) помогут.

P.S. Предвижу комментарии по поводу огромного выбора вторички: вторичку не рассматриваю, переуступку прав тоже. Нужна удобная квартира в достроенном доме, покупка только у застройщика.

avatar
Eugenio, задача финансиста, предложить разумный вариант финансового планирования, а вопрос выбора планировки жилья решают агенства по недвижимости за небольшую комиссию.
Антон Панкратов, я как раз хотел сказать о том, что планировать просто нечего. Я согласен на любые условия оплаты, если появится что-то стоящее.

А агентствам по недвижимости предложить нечего, кроме вторички.

Ах да, не Москва. В Москве, я полагаю, рынок хотя бы есть.

avatar
Eugenio, я больше по финансам, если что. А за метром недвижимости, я кроме цены ничего не вижу, хотя вы, как я вижу, к нему с душой.
Антон Панкратов, а как вы хотели? Конечно с душой. Мне и моей семье там жить. 
А обосновать можно даже выгоду полётов на Марс. Вопрос в том, нужно ли вообще туда кому то летать.
avatar
Eugenio, я не про Марс. а о делах Земных и приземленных — о деньгах. Как вы их потратите? Были бы деньги.
Антон Панкратов, как я уже упомянул выше: деньги есть, а дельного купить за них нечего.
avatar
Eugenio, а если построить собственный дом?
Антон Панкратов, надо и дом и квартиру… и яхту, иначе без яхты бабы не дадут.
avatar
Антон Панкратов, думал об этом. Не готов еще. :)
avatar
Eugenio, по финансам не готовы или морально. И то и другое приходящее, можно чуть-чуть обождать, а затем за 5 минут долететь.
Антон Панкратов, морально исключительно. По финансам, я предполагаю, дом обойдётся дешевле хорошей квартиры.:)


avatar
Eugenio, истину глаголите! купил квартиру которая подошла по всем параметрам только случайно. Причём ещё и относительно не дорого всего того хлама, который подпихивали риэлторы.
Сергей Нагель, примите поздравления! Уже полтора года занимаюсь поиском новой квартиры. Риэлторы пытаются пихнуть либо ужастные новостройки, либо вторичку с сомнительной историей.

А ведь требования у меня не такие уж:
  — 3-комнатная или хотя бы 3-студия
  — прихожая с зоной для обуви и что бы в санузел проходить не через эту зону
  — один большой или два небольших балкона
  — дом не в чистом поле, а с инфраструктурой вокруг
  — желательно парк какой нибудь рядом. но это не требуемое, а желаемое

Вот по этим требованиям им предложить просто нечего, даже если прибавляю 20% к цене рынка и обещаю заплатить кэшем.
avatar
Eugenio, а пожарную лестницу не хотите прибавить? Новостройки они такие, без пожарных лестниц. Снизу загорелось, верхние поджарились, без шансов.
avatar
Andrey, нее, это в старых панельках нет пожарных лестниц. В новых 19-25-этажках всё же лестница отдельно. По ней высок шанс безопасно спуститься, если пожар не на своём этаже.
avatar
Eugenio, это при условии целых окон и дверей, а иначе лестничная «труба» только разгорячит и раздует огонь, по лестнице будет не пройти. Для чего, думаете, маленькие балкончики? Для того, чтоб переждать на них пожар. Переждать, пожар, бля!
avatar
Andrey, лестничная «труба» находится через 5 тяжелых металлических дверей от секций с квартирами: Три двери до балкона «для курения» и еще две двери для входа на лестницу. Туда дым в принципе не пойдёт. Максимум запах дыма. :)
avatar
Eugenio, я видел дома, где лестница была не через балкон, и двери были не очень тяжелые. Пожарные балконы остались в прошлом и, вероятно, в будущем. был этап «бесконтрольного» строительства.
avatar
Eugenio, в панельных домах, если многоподъездные, спасаешься через чердаки (которые не должны быть закрыты), в одноподъездных всегда две! пожарные лестницы с разных сторон.
avatar
Andrey, думаю, сейчас застройщики придерживаются буквы закона в этом плане. Особенно после «громких» пожаров, таких как в в ТЦ в Кемерово.
Во всякому случае, везде куда я ездил смотреть продаваемые квартиры, было всё правильно безопасностью (с моей точки зрения на безопасность, конечно же:), законодательство в этой сфере не изучал)

P.S. Вот 5 дверей от секции с квартирами до пожарной лестницы:



avatar
Антон Панкратов, все эти риэлторы — это вчерашние кассирши. Они ничего не могут предложить, кроме как идти рядом с вами и щебетать заученными фразами. Причем их тупость и непрофессионализм с опытом не уменьшается.
avatar
Andrey, открою секрет — все финансовые советники тоже.
Eugenio, что не нравится в планировках?

avatar
Ramon Albert Rudolfovich, не нравится то, что непродуманно всё и сделано на «отвяжись». Например, чтобы пройти в санузел ночью из спальни, нужно пройти по зоне, в которой снимают уличную обувь. Тем самым на постель попадает уличная грязь, да и вообще, эту грязь легко разнести по квартире. Получается нужно полы мыть намного чаще. Это неудобство.

Еще пример: столб в комнате. Ладно если пол-столба в стене, так нет же, обычно на расстоянии 0.5 метра от стены стоит. Полезное пространство теряется. Зачем мне платить за эти неиспользуемые кв.метры? Да и не получается эти столбы вписать в проект нормально. Как правило эти столбы сделаны из крепкого бетона и арматуры там много — сложно просверлить. Остаётся покрасить или прилепить декор клеем, а это не наш метод. Сейчас живу с таким столбом на балконе, знаю о чём говорю. :)

Ну и еще пример: входная дверь прямо напротив входа на этаж: все жители этажа проходят мимо: лишний шум, грязь у двери, идеальная цель для дурачков, хотящих по квартирам, продающих всякую ненужную хрень.


avatar
Eugenio, добавьте острые углы в планировке, которые тоже выпадают из пользования. Да и тупые углы…
avatar
Andrey, да и неровные гипсокартонные стены тогда стоит упомянуть. Но я уже понял, что это не самая большая проблема. Такую стену можно снести и новую поставить достаточно быстро. :)
avatar
Eugenio, не надо. Почитайте про шумоизоляцию в кварирах. Все стены обшиваются толстым гипсокартоном в 5 см от стены… почитайне в общем. В любом надо делать второй слой через воздушную прослойку… Плюс пол «отделять» и потолок на подвесных кронштейнах…
avatar
Andrey, может так и правильней. 
avatar
Поделись аналитикой!)
avatar
Kuzen72, рынки в долгосрочной перспективе растут, но мало кто знает какой прирост составит за следующие 15 лет. Поэтому я использую не только рост, но и цикличность для того, чтобы получить более менее адекватный горизонт прогнозирования. В итоге получился портфель, который растет с 1997 года, в среднем по 30% в год, что и обеспечивает прирост 5000% за 15 лет. ну а дальше обеспеченный вашим трудовым капиталом инвест кредит со 100% переплатой за 15 лет и поехали. все остальное это эффект от финансового рычага и мультипликация доходности.Как обыграть рынок? Путь дурака!
могу поделиться аналитикой

Безвозмездно?
avatar
Vadi, если использовать заемный финансовый схематоз с рассрочкой платежа на 180 месяцев, то почти даром 166 рублей в месяц, что на фоне среднемесячного профита 277 777 рублей можно назвать безвозмездно.
Всё хорошо задним числом, пересчитайте от пика 2008 года например…
В 1998 году было просто не рил получить кредит )
Свой Мужик, результаты за по самой плохой выборке за 10 лет(2008 — 2017) как видно на графике приносили в среднем 18% годового прироста, что ниже среднего 30%. Однако я не берусь предсказать какая именно вариация доходности относительно средней будет на следующем 15 летнем этапе. Думаю справедливо посчитать среднюю на длительном горизонте, где были не только кризисы 2008, но и 1998 в России и 2001 в Америке.
Рынки не только растут долгосрочно, но и краткосрочно цикличны и именно эти два фактора легли в основу описанной мною модели.
Я вот отношусь к числу д**лов, которые не покупают квартиру. Вернее я продал бабушкину квартиру, а деньги распределил между разными инструментами (часть депозит, из которой частично перевожу в баксы при благоприятных ценах для меня, часть в кэше на бирже, из которой частично интрадей, а частично в портфеле, часть на ИИСе, который загружен короткими ОФЗ). Я исходил из двух соображений.
1. Если я куплю квартиру, то 
а) я останусь без денег, но с пустой голой квартирой. И мне придется платить кредит, плюс делать ремонт. 
б) может настать момент, когда мне нужно будет покрывать кредит, но денег/работы не будет (я в РФ живу, если что). Ненавижу кредиты чисто принципиально. За всю жизнь взял два наверно кредита. Очень не понравилось, хотя я их закрыл без просрочек. 
2. Не хочу быть привязанным к одному месту. А квартира — это привязанность для большинства людей, включая меня. 

Поэтому я выбрал другой вариант. Я живу в месте, которое мне психологически очень комфортно. Да, я плачу аренду за него, но эта аренда не очень большая, и мне нравится тут жить. Как и моим друзьям приходить в гости. Это расходы, которые я запланировал, поэтому я не отношу их к левым тратам. И у меня есть активы, которыми я управляю. И мне это опять таки, доставляет неимоверное удовольствие. Да, они не очень большие, да, все это приносит не очень большой доход, но это доход, который я нагенерировал своими руками, и это круто для меня. У меня есть ошибки, но мне нравится их разбирать и исправлять по мере сил. Я начал более ответственно относиться к деньгам (прости меня, казино-онлайн, но мы не можем быть вместе). 

В общем, нет универсального рецепта, как мне кажется. Одному нужна квартира, потому что семья/дети/быт вот это все, а другому легче жить без якоря, с определенной степенью свободы. Самое главное (не только к деньгам относится, но и ко всем действиям в жизни) — понимать и принимать ответственность за свои поступки, вернее, за последствия своих поступков. Тогда все как то становится более осознанным, чтоль.

В целом по своему капиталу я не превысил ставку депозитов, но мне пофигу. Свою минимальную цель (не просрать деньги в короткий срок) я перевыполнил.
avatar
Zagrizayats, я с вами согласен полностью, что душевный комфорт — это большой профит, который сложно измерить количественно(деньгами).
Просто я взял проблему среднего обывателя, для которого квартира — это способ продолжать род и надежная защита от неопределенности в будущем.
Я не отвечаю на вопрос «Зачем», а демонстрирую варианты инвестиционного выбора для тех, кто уже выбрал приоритеты, но не знает как это можно реализовать наименее болезненно для семейного бюджета.
Я правда рад, что вы нашли себя в жизни и торговля приносит вам моральное удовлетворение. Однако, дополнительный рычаг позволяет использовать стратегии с приростом выше ставки по кредиту для диверсификации вашего собственного портфеля, без использования крупных разовых инвестиций.
Антон Панкратов, способ продолжать род
наличие квартир не гарантирует что «бабы дадут» или начнут давать. 
сейчас у них расценки что если яхты нет, то увы, будешь одиноким и помрёшь без какого либо рода воабще.
квартиры и дома ради того что бы просто спокойно прийти поспать. перезимовать. недалеко от работы.
дома ради того что бы поджарить мясо. посмотреть на огонь. с целью иметь камин и вообще просыпаться на земле. а не на чьейто голове в квартире.
гаражи с целью точки, куда можно все сгрузить, а зетем вывозить и рассортировывать по квартирам и домам. гаражи 1 этажные, легко выгружать и загружать.
ну и главное что бы вид из гаражай был хороший.

так что квартиры это просто что бы по большому счету выгодно зимовать и несдохнуть расчищая снег. никакие бабы вам за наличие квартир не дадут и стоит смириться с такой жизнью нищука.
бабы и род это другой уровень. это уже наверное садовник, кухарка, пару десятков крепостных, водитель личный, так что нищукам обломится иметь род и прочая жизнь разможающихся приматов.

avatar
Ramon Albert Rudolfovich, конечно не гарантирует, хорошо бы и душу широкую иметь, и еще что то там, как у Латыша?
Антон Панкратов, все мы смертные. смерть существует. душа незнаю что такое. наверное разум и осознанность какая-то
avatar
Ramon Albert Rudolfovich, попробуйте заглянуть в глаза, говорят что они — зеркало души.
Антон Панкратов, чужая фраза без конкретного ответа.
avatar
Ramon Albert Rudolfovich, я не знаю, кому она принадлежит, но лично я ищу ее там.
1) это работает только для дешевых квартир
2) никогда больше не увидим бешеного роста жилья
3) ставки будут снижаться глобально
avatar
Dobermann, 1) все зависит от бюджета заемщика
2) никогда не говори никогда, т.к. куда брент, туда и метр, ниже приведены 2 графика зависимости недвижимость/РТС и РТС/Брент
RTS realty cointegration RUB


3) глобальное снижение ставок часто обходит Россию стороной на фоне
неопределенности нефтяных котировок и локальных инфляционных процессов. Вспомните историю 2014 года.

Задача финансиста не в том, чтобы уповать на будущее, а в том, чтобы анализировать возможные неопределенности и использовать их для эффективного управления капиталом

Антон Панкратов, вы посчитали с 1997 года, а если начать с 2007, то рост цен в среднем за год будет не 30% а 3%, ну я так, примерно, лень смотреть цены. И сразу ваш калькулятор играет в минус.
avatar
USDD, есть ложь, большая ложь и статистика. Какая вам удобна? Если зарыть голову в песок. то можно и за последний год посмотреть, а если поточнее быть, то можно и более глубокий цикл изучить, например последние 15 лет. А если реально хотите понять, что может быть вообще с деньгами, то не надо брезговать и большей выборкой.
За период 1998-2017 среднегодовая инфляция 14%, за 2003-2017 — 9%.
Примерно, это не годится — можете сверить мою статистику с ЦБ.
Если есть инфляция, то реальный платеж всегда меньше номинального. 
Вообще, мой основной кредитный посыл в том, что нельзя брать на себя риски, которые ты не посчитать ни просчитать наперед не имеешь возможности. Мы живем на вулкане под названием Брент, который трясет как хочет — может долго, а может быстро.
15 лет рабства.

Почему не учитывается З.П. и её индексация? Платить человек будет со своих заработанных и при З.П. 15000, он будет отдавать все, вместе с коммуналкой, а питаться будет видимо солнечным светом им ходить в чем мать родила.
Александр Шукшин, видите ли тут речь идет о преимуществе кредита перед накоплением, а вопросы космического масштаба решаются на телеканале Р 1.

Антон Панкратов, видите ли, мы (люди) живем в определенных условиях, а без учета этих условий, все дальнейшие расчеты не имеют значения, кроме как на бумаге, но тут как говорят было гладко на бумаге, да забыли про овраги. Я могу точно так же привести расчет как инвестируя по 3к рублей в год, за 15 лет накопить 3 ляма, и при этом вы ни кому ничего не должны и денег будет больше чем стоимость квартиры.

А то что кредиты это «хорошо» и о том как скрывают важную информацию от людей так это даже на р1 не покажут, в лучшем случае рен-тв, наисекретнейшие материалы, про то, что от всех скрывают и только избранным открывается, но по всем этим избранным дурка плачет кровавыми слезами.

Так что.)) Тут можно только улыбнуться.
Александр Шукшин, я не исключаю, что те, кто видел НЛО воспринимают мир через призму психического заболевания, но финансовый рычаг среди здоровых экономистов — это вклад финансовой науки в приумножение капитала опережающими темпами.
Антон Панкратов, без учета реальных доходов и расходов это все не имеет смысла. Вы ведь в курсе наверное, как на прямую линию с президентом дозвонился пожарник подразделения и пожаловался, что у него з.п. всего 13 т.р., что уж говорить о других подчиненных пожарниках.

Вы ему типа советуете возьми ипотеку плати 15 т.р. вместе с коммуналкой хотя ему з.п. не хватит на это все, и живи «хорошо» в своей квартире с женой и детьми, ведь кредит это «благо».

Я думаю вас он первого и пристрелит.))
Александр Шукшин, тогда придется ему рассказывать схематоз, как купить квартиру буквально — за чужой счет. Помните эпизод на крыше тюрьмы в фильме Побег из Шоушенка, где за дельный совет главный герой выручил не только жизнь, но и ящик пива в придачу.
Я вас уверяю, что на 10% с любой зарплаты можно построить через 15 лет маленькую финансовую империю. 
Автор наверное ничего не слышал про дефляционную спираль, которая мир душит уже как 10 лет, а это значит что цена в лучшем случаи не будет расти, а в худшем будет падать, да-да и такое возможно. Россия катится в бездну деградации доходов населения и одним распоряжением фараона, их поднять не удастся так как это процесс идет во всем мире. Москва возможно короткими шажочками будет дорожать, но регионы скорее всего будут падать. Власть захватили финансисты, а для них инфляция зло, а дефляция добро.
avatar
AntipinArt, катится уже не один год и весь вопрос докатится ли вообще. Еще свежи в памяти воспоминания о росте цен 2014 года. Нефти наплевать, куда катится мировая экономика, а именно от нее зависит наше будущее. Скажите какова Брент и я скажу какой будет тренд. 
Если ЦБ опустит % ставки до мировых, я посмотрю на вашу дефляционную спираль. Вас скорее задушит жена, если узнает, что на деньги которые вы положили в банк летом 2014, зимой можно было купить вместо целого автомобиля, только его часть. 
Антон Панкратов, задушит жена
 речь про русских жён?
avatar
Ramon Albert Rudolfovich, капитал не имеет границ — это могла быть и американская жена, если ее муж вкладывал в рублевые долги до 2014 года.
Эх, а мне ещё 6 лет ипотечную лямку тянуть(((
avatar
ANTI_Finsov, мужик с диареей ломится в дверь МЖ, с криками товарищ, товарищ, эээх товарищ. Голос из-за двери сартира — «Везучий товарищ»
в 21 веке должники с кредитами
живут как миллионеры
и лично мы перевели всё в кредитки за 0%
поделиться как заработать 50 лямов за 15 лет… Тут подробнее позязя
avatar
Петрович, если коротенько, то я чуть выше на похожий вопрос отвечал с графиком инвестиций. 
Забыли продисконтировать денежные потоки.
У вас должна получиться ипотека в районе 3.6 млн рублей с учётом дюрации. Что, кстати, примерно равно ставке по депозитам в тех же банках, в которых вы берете кредит.

  
avatar
Kot_Begemot, не совсем понял ваших расчетов, кредитный калькулятор уже дисконтирует аннуитетные платежи по инфляции и поэтому реальная сумма к погашению всегда ниже, чем реальная.
Антон Панкратов, так значит 2 млн. (или +100%) это приведённая стоимость аннуитета? И банк покупает ипотечный договор сегодня с дисконтом 50%? И накопления в среднем будут в 2 раза выгоднее? Вполне вероятно. 

avatar
Kot_Begemot, 2 млн это размер платежей за весь период использования кредита, а 1 081 000 это приведенная(реальная) стоимость к сегодняшнему моменту. Если вкладывать аналогичные суммы на банковский депозит, то стоимость накоплений капитализированных на величину банковского процента и дисконтированных на на рост цен, через 15 лет вряд ли превысят 1 млн рублей. Зачем же копить 15 лет. если реальная стоимость квартиры в ипотеку не превышает стоимости накоплений за этот период. Если придется 15 лет жить в съемной квартире, то стоимость накоплений обесценивается еще и на эту величину.
Антон Панкратов, приведённая это не реальная стоимость, это стоимость сегодня. Создатели калькулятора вводят вас в заблуждение, а вы им в этом помогаете, вводя в заблуждение читателя.

Ипотека под 10% на 1 млн. рублей выдаст 4.17 млн. дисконтированных (рефинансированных) платежей, а не 2 млн. сроком через 15 лет. Или выплата должна быть в 30 раз меньше этих 4 млн. = 11 тыс. рублей в месяц или 139 тысяч в год. Всего выплат на 2 млн. — это правда.

Итого 4.17 млн. будущего депозита/ стоимости ипотеки при накоплении по 11 тысяч. вы приводите к чему? К дисконтированной по инфляции (9%) стоимости и получайте 1.14 млн. рублей? 

Итого, банковская премия по данному договору 140 тысяч = 14%.
Или около 1% в год, что можно получить сразу исходя из разницы ставок.



avatar
Kot_Begemot, дело в том, что в данном посте я сравниваю реальную стоимость квартиры для инвесторов, одни из которых в одно и тоже время накапливают капитал в банке, по 10 тысяч в месяц, а другие платят те же самые платежи по кредиту. Нагрузка на бюджет одинакова и в том и другом случае.
Причем, вы акцентируете внимание на математике, а я на экономических нюансах, один из которых — это непредсказуемость инфляции на длительных горизонтах инвестирования. Попади вы на такой риск как в 1998 году, вместо виртуальных 2 млн. через 15 лет вы получите дырку от бублика, а не квартиру. Второй риск накопителя в том, что цена недвижимости не зависит от банковских начислений. Вот вам и второй риск.
Вы мыслите как бухгалтер, а я пытаюсь мыслить как финансист, а это значит, что учитываю не только ожидаемые доходы, но и вероятность их получения.
Антон Панкратов, чтобы считать риски нужно хотя бы сначала рассчитать математику, чтобы было к чему эти риски применить. 

А чтобы рассчитать математику нужно правильно рассчитать депозит в банке, а к ипотеке накрутить ещё много чего — от процентов за обслуживание счёта, до регулярных страховок и необходимого начального взноса. (Я ипотеку ни разу не брал). 

Потом, как вы сравните цену ипотеки с 3.64 млн. рублей накоплений — вот тогда и можно будет сравнить разницу с риском. 

Но все эти расчёты будут биться об одну особенность — премии за отказ от потребления — поэтому вам, как риск менеджеру, необходим будет ешё в придачу с математиком и экономист.


avatar
Kot_Begemot, 1) премии за отказ от потребления равны и для накопителя и для заемщика и в моем примере — это учтено.
2)представьте пожалуйста график накопления по 10 тыс. ежемесячно по ставке 9% и вы увидите. что цифра будет отличаться от 3,64 млн.
3) 3,64 млн получается при условии единовременного взноса 1 млн. в начале инвестирования, а стоимость квартиры за этот период может расти быстрее. И именно от этих рисков я предостерегаю всех, кто хочет сыграть с инфляцией и с рынком жилья в игру с отрицательным математическим ожиданием.

Антон Панкратов, вы уже шутите)
avatar
Kot_Begemot, какие уж тут шутки, если речь идет о деньгах. Я долго не мог понять о каких 3,64 млн вы говорите, однако смекнул и аргументы, на мой взгляд, достаточны, чтобы понять, что доходы по инвестициям в начале периода не соответствуют доходам полученным при распределении той же суммы, но во времени.
Антон Панкратов, соответствуют. Они на то и считаются так финансистами, чтобы соответствовать. 

Вложите 1 млн. под 10% 
Или разбейте на накопления в депозит по 11 тысяч/месяц
В результате получите 4.17 млн.

3.67 млн — это справедливая цена в будущем. 4.17 — реальная цена по ипотеке.
avatar
Kot_Begemot, попробуем по шагам
1) доходность по 15 летним ОФЗ — 7,5 %. 
2) ипотечник квартиру получает сегодня.
3) размер его платежа 10142 в месяц или 121 704 в год. Всего 1 825 560
4)ежегодные инвестиции 121 704 в год принесут за 15 лет в ОФЗ при условии реинвестирования купонов и сопоставимой с купоном инфляции 1 703 000. Вы сможете дать гарантии, что за эти деньги он сможет приобрести тот же метраж в 2032 году, что и в 2018. Я нет. 
Так какого ляда нужно ждать 15 лет, чтобы получить кота в мешке? Вы знаете? Я нет.
Антон Панкратов, давайте начнём с простого — я вам не финансовый консультант и никаких готовых решений вам не навязываю.

-----------------------------------------------------------------

121 704 в год инвестиций в ОФЗ принесут к концу 15 летнего срока доход:

121 704 * (1.075^16-1.075)/ (1.075-1) = 121 704 * 28.07 = 3.417 млн. рублей.

При условии сопоставимой инфляции они дадут сопоставимую на сегодня цену: 3.417 / (1+0.075)^15 = 1.154 млн. рублей.

То есть купите вы на них столько, сколько сегодня можно купить на 1.154 млн., а не на 1. млн. рублей.

avatar
Kot_Begemot, согласен с вами полностью, но при условии что рост цен на недвижимость не превысит 7,5% в год за тот же период. Играть с ценами — это удел профессиональных спекулянтов, а не рядовых инвесторов.
Второй риск накопителя в том, что цена недвижимости не зависит от банковских начислений.

Это неверно. Любой экономист и финансист вам подтвердит.

У недвижимости, разве что, есть риск обесценения вследствие того, что технологии строительства резко пойдут вверх, у банков — риск банкротства.
avatar
Kot_Begemot, почитайте пожалуйста мои комментарии для Dobermann, и вы поймете, что главный экономист на российском рынке недвижимости — это цена за Брент.
Антон Панкратов, там нет никакой связи. 

avatar
Kot_Begemot, а по-моему, связь заметна даже невооруженным взглядом.
Антон Панкратов, в этом-то и проблема. Иначе бы и обсуждений не было.


avatar
Kot_Begemot, по-моему очевидно, что прирост РТС за длительный период такой же как и нефти, а график недвижимости как нельзя лучше повторяет РТС(цены в рублях). Экономика нефтяная и это фундаментально. Не находите?
Антон Панкратов, какая разница что там кого повторяет? Вы уловили связь РТС и нефти?! Она есть и обеспечивается валютным курсом. Вы уловили связь ММВБ и недвижимости — она обеспечивается инфляцией. Связи ММВБ и нефти при этом нет.



avatar
Kot_Begemot, а вы попробуйте анализировать графики с сопоставимыми единицами измерения и все у вас получится/
те же яйца, только впрофиль.
Ramon Albert Rudolfovich, вы правы, в этот период рынок недвижимости отстал от инструментов с фиксированной доходностью. Однако я рассматриваю не  случайную выборку, а основанную на всей динамике этого рынка, который в  долларах коррелирует с ценами на нефть. 
Если смотреть в долларах, то вы выгодно продали жилье — оно сегодня в 2 раза дешевле, чем 9 лет назад
Ramon Albert Rudolfovich, я просто не так вас понял, вы вроде писали, что продали в 2010, куда то запись исчезла не найду. 

Живут конечно не ради выгоды, но покупают и для выгоды. Дело не в том, кто там будет жить, а в том как дешевле ее купить.
Ваши расчёты фуфло!

Пишите: «стоимость ипотеки 10%, срок до погашения 180 месяцев, тип платежей аннуитетный, предполагаемый размер инфляции 9%»

Вы взяли сегодняшнуюю ставку по ипотеке и «вчерашнюю» инфляцию. Никогда кредит не оставал от инфляции на 1%. Откуда у вас цифра в 9%? от Цб? А мы все знаем, что они врут (декларируют 4% при реальной 15%). А ипотеку 10% вам кто дал бы 15 лет назад? Плюс чтоб получить кредит хороший, надо иметь стабильную работу (читай маленькую зп), большую зп (читай нестабильность, так как конкуренция), хорошее здоровье и платить все налоги. Да, вы выиграите на хорошей кредитной ставке, но в разы потеряете на белой зарплате. Раньше черные и серые зп были в ходу… сейчас не в ходу, но и платежеспособных поэтому нет.

Короче, агенты влияния ипотечные уже не знают как загнать народ в кабалу. Конкретно эта история очень слабая, давайте, думайте ещё!
avatar
Andrey, как правило на финансовых рынках история повторяется, причем, чем более длительная история, тем сильнее реальные результаты стремятся к их математическому ожиданию. Дело в том, что любая процентная ставка мало отличается от текущей инфляции. а мы как экономисты вынуждены рассчитывать длительные горизонты, на которых ставки сегодня могут отличаться от ставок через год и тем более через 15 лет.
Я не решаю проблем космического масштаба и отдаю отчет в том. что инфляция зависит не только от расчетов Цб, но и от индивидуальной корзины. Тем не менее, ни вы ни я ни Герман Греф не скажет точно, какова будет инфляция рассчитанная по отдельному продукту и в данном случае по жилью.
Я не делаю пророчеств. однако страхую читателя от непредвиденных обстоятельств, которые обязательно возникнут на дороге длиною в 15 лет.
Что здесь предложено — это не панацея для всех, а лишь взвешенный способ решения злободневных проблем.

теги блога Антон Панкратов

....все тэги



UPDONW