Блог им. Mike_romanenko

Покупка квартиры в Москве как инвестиция

Инвестиция, это когда мы что-то покупаем, чтобы на этом заработать. В случае с квартирой мы можем получать доход от аренды или\и продать ее дороже через определенное время.

Давайте немного вспомним историю.

Вот график стоимости жилья в рублях с 2000 г. по данным www.irn.ru.

Сейчас стоимость кв.м. в рублях такая же как была на пике в 2008 г.  После того как в 2011 г. цена поднялась выше 150.000 за метр, она за 8 лет прибавила 25.000 это целых 17%. Это столько же сколько была годовая ставка банковского депозита в  2015 г.Покупка квартиры в Москве как инвестиция

В долларах картина еще печальнее. Рост был только до кризиса 2008 года. Потом падение:Покупка квартиры в Москве как инвестиция

Особенно хороший рост был с 2005 по 2008. Тогда все росло и нефть и товары и зарплаты в России (особенно в Москве) и доступность ипотеки. Жилья только строили не очень много, т.е. платежеспособный спрос рост очень быстро, а предложение нет и цены взмыли до небес, еще и спекулянты подливали  масла в огонь.

Теперь вернемся в наше время и подумаем а может ли повториться рост цены на квадратный метр в Москве. Рассмотрим факторы, которые привели к росту в 2005-2008 гг.

  1. Платежеспособный спрос: реальные доходы населения сокращаются непрерывно с 2015 г. Уровень закредитованности населения растет.

  2. Ипотека развивается, но тоже уже подошла к насыщению (вот статья на эту тему https://www.irn.ru/news/128589.html)

  3. Предложение первичного жилья с тех пор заметно выросло, прямо невооруженным глазом мы видим огромное количество строек.  Вот статья от 23 апреля 2019 года, например: https://www.irn.ru/news/127956.html “По данным Москомстройинвеста, в настоящее время в Москве в реализации находится примерно 18 млн кв. м первичного жилья. Рынок затоварен: как сообщил в конце февраля на Финансовом форуме по недвижимости директор bn.MAP.pro Сергей Лобжанидзе, до 30% первичного предложения в Москве приходится на квартиры в сданных домах. То есть застройщики не успевают распродать в среднем почти треть лотов до ввода дома в эксплуатацию.”

Спрос снижается, предложение увеличивается. В таком случае цена будет падать.

А как же переход на эскроу-счета, увеличение себестоимости строительства и остальные “веские” причины подорожания жилья, которые сейчас приводят во многих статьях в том числе и на ИРН.РУ?

Давайте посмотрим из чего складывается стоимость одного кв.м. в Москве. Затраты можно разделить на две группы:

  1. Первая группа (их сложно сократить):

    • Себестоимость строительных работ включая подключение коммуникаций и стоимость строительства инфраструктуры — дорожки, детские площадки

    • Затраты на продажи и маркетинг

  2. Вторая группа (их легче сократить)

    • Стоимость земли

    • “Представительские расходы” — затраты на получения различных согласований, разрешений и т.п.

    • Банковские кредиты

    • Прибыль застройщика


Теперь давайте прикинем сколько составляют затраты из первой группы. Вот добрые люди опубликовали стоимость новостроек в городах России: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2019/04/01/ceni-na-novostroiki-v-gorodah-rossii--itogi-i-kvartala/

В большей части городов стоимость одного кв.м. находится в диапазоне от 30.000 до 50.000 руб. И это конечная цена для покупателя! Себестоимость строительства меньше. Можем предположить, что в Москве себестоимость работ несколько больше, за въезд грузовиков нужно платить, за вывоз мусора.


По себестоимости строительства в Москве нашел  данные только за 2014-2015 гг. Будем считать, что они с тех пор выросли процентов на 20.

http://www.ocenchik.ru/docsb/2483-sebestoimost-stroitelstva-zhilya-moskve-podmoskovie.html

Покупка квартиры в Москве как инвестиция

Давайте для простоты будем считать что средняя продажная цена метра новостройки сейчас 170.000 руб. (в среднем для жилья эконом, комфорт и бизнес класса, элитку не считаем).

Затраты первой группы (т.е. себестоимость строительства и продажи) оценим с запасом в  60.000 руб.

Значит затраты второй группы (Стоимость земли, “представительские расходы”, банковские кредиты и прибыль) составляют 110.000 руб. за кв.м.

А куда же у нас попадут затраты на эскроу-счета, которые по оценкам различных экспертов и чиновников должны увеличить цену метра на 8-10 процентов, ведь у нас в схеме появляется еще и банк, которому нужно платить?

Давайте подумаем.

  1. Рыночная цена как мы знаем определяется спросом и предложением. Эскроу-счета на это повлиять не смогут. Жилья меньше не станет, у покупателей больше денег не появится — цена не вырастет

  2. Себестоимость строительства (60.000 руб.) ниже тоже не будет, она как раз должна расти вместе с инфляцией.

  3. Затраты вторая группа — затраты, которые легко можно снизить (110.000 руб)

    1. Стоимость земли — определяется рынком, если никто не будет покупать участки, то цена снизится

    2. “Представительские расходы” — ну тут у чиновников выбор простой, лучше конечно получить 30.000 с метра, но если рынок дает только 20.000 то нужно брать, т.к. завтра ты можешь потерять хлебную должность и ничего не получить

    3. Проценты по банковским кредитам — быстрее строй, быстрее продавай, меньше плати процентов

    4. Прибыль застройщика — хуже всего поддается сокращению, т.к. без прибыли никто работать не захочет


Вывод по поводу эскроу-счетов: конечную цену они не повысят а встроятся во вторую группу затрат подвинув стоимость земли или “представительские расходы” или проценты по кредитам.

Вывод по поводу количества жилья: Строить в Москве будут много, т.к строительные компании и другие участники хотят получить и поделить между собой дополнительные 110.000 руб за метр, а в других регионах таких возможностей даже близко нет.

Вывод по поводу роста цен на квартиры: цены будут расти в диапазоне от нуля до уровня инфляции. Сильно упасть им не дадут, государству это совсем не выгодно, т.к. ставит под удар все крупные банки. Придумают в крайнем случае, какую-нибудь льготную ипотеку или что-то подобное.

 Аренда при достаточно профессионально подходе приносит 3,5% годовых. Вот очень хорошая статья на эту тему “Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве”: https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/

Общий вывод: Покупка квартиры как инвестиция принесет от 0 до 5 процентов от увеличения стоимости и 3,5% рентного дохода, суммарно от 3,5% до 8,5% в год в рублях. Выгоднее просто хранить деньги на депозите, не говоря уже о фондовом рынке. И это не что-то новое, так уже с 2010 года продолжается.


Еще пара мыслей:

А если в России случится экономический крах и дефолт, деньги сгорят а квартира нет? Во-первых, квартира в таком случае тоже будет очень мало стоить, как это было в начале 90-х. Во-вторых, если мы боимся краха и дефолта, то нужно выводить деньги из России, а не покупать квартиру как защитный актив.

Нужно помнить, что квартира в высотке это продукт массового производства и с развитием технологий строительства и оптимизацией управления как и любой другой продукт массового производства будет дешеветь, а качество будет улучшаться. В Москве огромное количество неиспользуемых пром. зон, которые потенциально можно застроить жильем, не говоря о пригородах и Новой Москве куда активно строят транспортную инфраструктуру.

Поскольку строить будут много, качество жилья будет расти а цены или падать или стоять на месте, под ударом окажется старое жилье, которое не попадает под реновацию. Оно будет дешеветь опережающими темпами.  

Тема покупки квартиры для жизни (для себя) в этой статье не рассматривается, хотя я бы сто раз подумал прежде чем покупать сейчас старую панель.

 
★17
44 комментария
Покупка квартиры в Москве как инвестиция

название топика какое-то неправильное
avatar
2153sved, а какое должно быть?
avatar
Mike_romanenko, 
Покупка квартиры в Москве — глупая идея

думаю так
avatar
2153sved, Может Покупка квартиры в Москве — глупая инвестиция
avatar
Mike_romanenko, как Вам угодно
avatar
Mike_romanenko, 
Прибыль застройщика — хуже всего поддается сокращению, т.к. без прибыли никто работать не захочет

Меньше желающих работать за такую маржу, меньше вводимых площадей.
Меньше площадей — цены выше. Опять появятся желающие строить.
avatar
Mike_romanenko, покупка квартиры в России — глупая…
avatar
Mike_romanenko, эту тему мусолили десятки раз…
avatar
Чел притопил знатно, видать прям по тексту — нищеброд.
забавная логика — денег у людей всё меньше, значит строить будут всё больше, а квартиры дорожать не будут.
вы это на заправках расскажите, или в ЖКХ, или ещё где-нибудь, что мол, бензина всё больше, а денег у людей всё меньше, значит не будет бензин-то дорожать.
avatar
ПBМ, Денег у людей в России все меньше, значит строить для них не выгодно, в то время какв Москве остается приличная маржа, значит в Москве будут строить больше, потому что это было и будет выгодно.
avatar
Mike_romanenko, внезапно. Москва-москва-москва, Бах, Россия. Зачем вы на Россию перескакиваете?
Если у покупателей в Москве есть деньги что под них так много строят, значит с чего бы падать цене?
avatar
ПBМ, в России осталось несколько городов где можно заработать сверхприбыли на строительстве: Москва, Питер, Сочи. В этих городах будут строить много. Но платежеспособный спрос в этих городах тоже ограничен, значит цена расти не будет, возможно, даже упадет.
avatar
Mike_romanenko, Краснодар еще забыли добавить в этот список, ИМХО.
avatar

Не смотря на аргументацию, мне не близка логика «падало, значит и будет падать». Это обычный медвежий рынок. Не может она все время расти медленнее инфляции. Если посмотреть на индекс акций, там не намного лучше, просто здесь рост еще не начался.

Вообще, насколько я понимаю, недвижка глобально растет вместе с инфляцией, но это без рентного дохода. Если долго снижается относительно ее значит потом будет долго расти чуть быстрее или будет расти резко.

avatar
UnembossedName, я видимо запутанно написал. Логика «падало, значит и будет падать» мне тоже не близка и для выводов не используется. Только ситуация на текущий момент.
avatar
Mike_romanenko, неа, мне ваш «Общий вывод» не понравился. Он сильно расходится с моими словами выше. Возвращаться на пик неадекватного перегрева всегда сложно. Но вот рынок акций сделал это (в рублях без дивов) и растет дальше. Так же будет и здесь.
А доводы про то, что «новые технологии», «старое будет дешеветь». Ну посмотрите на мировой рынок недвижимости.
avatar
UnembossedName, индекс акций — более половины, это экспортеры, не зависящие от платежеспособности спроса граждан РФ, и рост там под 25% за последний год(с дивидендами). А жилье, его стоимость, напрямую зависит от платежеспособности граждан(ну и от ипотеки, которая не дает сегодня жилью снижаться в цене). 
avatar
Vadim79, ок можно смотреть ритейл, который под давлением, однако начал разворачиваться.
avatar
Йоху! кажется вторая тема за неделю про то как выгодно не покупать/сдавать, а снимать квартиру, опять 100+ комментариев, это тренд прямо таки уже
И как рынок упал и как предложений завались и тд.
я конечно, за всю Россию не скажу, но от аналитике по Мск плакать хочется, как она с реальностью расходится в этой части
avatar
Хороший обзор. Только по мимо этих причин роста цен, стоит еще добавить
4. Массовую покупку квартир с инвестиционными целями.
Сейчас инвесторов на этом рынке мало.
5. Большое количество молодежи, которая брала ипотеку.
Сейчас спад пошел.
6. Низкие коммунальные платежи и налоги на недвижимость.
В рамках парадигмы «население новая нефть» государство будет драть три шкуры с собственников.

avatar
dekab1, Спасибо за идею! в следующую редакцию добавлю
avatar
Человек бедный, видно по тексту и по стилю, суждения скудные, широты взглядов никакой, — школяр
Москва мегаполис. Чем хуже в регионах тем больше жителей в Москве.это аксиома. Процесс может быть совсем неуправляемым, в том же мичуринске зарплата 12 тыщ и человек продаёт ща 350 000 свои «хоромы» и ему хватает на первоначальный.
Ипотека может разогнать рынок до 260 000 за метр
Капитализм наступает по всем фронтам.скоро будут создаваться бузы квартиросъёмщиков где по историям будут пускать на съем как в Стокгольме.
Весь пи… дец еще впереди, ну а вклады сгорят как в 1991 году.
Черный Живоглот, в Новой Зеландии такая же тема, если чел хочет снять, а у него в истории ипанько, то ему жить только в месте, где обитают ипанько.
Где метр считанный в зарплатах?
Где метр считанный в золоте?
Где временной подход (время как продолжительность )?
Где геополитика (страх как двигатель цены)?
Где ипотечный нагон цены и его влияние?
Где это все?
Черный Живоглот, метр давно в баррелях принято измерять )
Правильно, только лохи покупают квартиру под доход 3.5%, в то время, когда в банке «Интеркоммерц» ставка по вкладам 20%))
Посмотрел только что хороший фильм про московские квартиры. Там снялась ведущая «Давай поженимся»… Отличный фильм! Я в шоке…
avatar
SergP, — вы кто… я вас не знаю… все пишите и подсматриваете
avatar
Вы при расчете учитываете «индекс» недвижимости. Не рассматриваете тот вариант, что разные новостройки по разному ростут. Например, в МО купил однушку в 2011 году за 2,5 млн. Потом этот участок МО сделали новой Москвой. Вложил в ремонт и мебель 1,2 млн. В 2014 выставил на продажу, забрали за 5,8 млн.
avatar
Валерий К, да, возможности для удачных инвестиций в то время были, возможно, и сейчас есть в удачных локациях. Специально, не стал рассматривать частные случаи, т.к. Сейчас хороших возможностей вложений в жилье не вижу
avatar
Валерий К, проблема индекса, что никто не видит экспоненты. В 90хх цена так же сложилась в два раза! Покупай — не хочу. Купив в начале 2000, можно было за 15 лет сделать 10 концов. Привет депозитам.
avatar
разговор о недвижимости в общем довольно абстрактная тема — можно сказать что в случае явного отсутствия роста населения и большого кол-ва вторички, цена на недвижимость определяется скорее наличием «жира» у населения, а не инфляцией, но при это ценник снижают со скрипом — психология.

если говорить о недвижимости конкретной — то удачная локация/цена решает, абы куда вкладывать точно не стоит, так же как у акций перспективы/цена.
avatar
По поводу рыночного ценообразования на рынке жилья: с 2014 года реальные доходы падают, уровень закредитованности растёт и все прочие выводы о процессе обнищания населения верны, НО стоимость жилья в Новосибирске (не знаю про Мск) выросла на 40%. И ведь покупают и покупают, а цена растёт и растёт. Квартиры по линии метро по 120тыр за квадрат улетают только в путь. И это Нск. Так что для анализа рынка недвижимости, по ходу, не очень подходит логика и экономические правила. Работа проделана зря
avatar
Trade Market, работа проделана по рынку Москвы. По Новосибирску нужно делать отдельное исследование, цена там тоже определяется спросом и предложением. А вот факторы, которые на них влияют у вас могут быть свои, отличные от московских.
avatar
Смотря какую квартиру и где она находится… Квартира в Капотне или в Гольяново не будет хорошей инвестицией.
Автор, не знаю как там в Сочи, но ради интереса проверил на ИРН 3 квартиры в Москве — арендный калькулятор выдает довольно точную сумму аренды (+- 1-2 тыр) и их усредненную стоимость. Сопоставив одно с другим не сложно увидеть, что доходность будет более 5% годовых. Все квартиры — не хрущи и не панельки. По цене (в долларах) одна просела на 30%, которые еще в те жирные времена быстро «отбились» арендой, вторая — даже чуть подорожала (покупалась на пике валюты в 2015), третья — цена практически такая же.
Case closed :-)

ЗЫ И прогноз стоимости, кстати, топит за небольшой рост:



avatar
3way_banana_split, а там в статье в Тинькоф журнале так и есть — аренда 5% минус расходы, получилось 3,5%. Почитайте статью, она очень хорошо написана.
avatar
5% минус расходы, получилось 3,5%. Почитайте статью, она очень хорошо написана

Mike_romanenko, статью читал по диагонали — много дичи и притянутого за уши. Не хочу вдаваться в детали, но 80% «проблем» — в самом авторе «статьи». И позвольте узнать, например у Вас, что это за расходы (причем ежемесячные или ежегодные!) в 1,5% от стоимости квартиры? Возьмем условную 3-ку в 100 кв.м  — по ценам ИРН (раз мы на него ориентируемся) выходит 17,5 млн, 1,5% от которых = 262,5 тыр  или 21,8 тыр в месяц. Ну, коммуналка — 7, налог 30/12=2,5, т.е. десятка в месяц (хотя это не должно считаться, т.е. тоже — дичь). Максимум — это налог в 22-24 тыр в год. И ремонт раз в 10 лет, который при наличии Икей и прочих Леруа под боком точно «отобъется» с лихвой. Это так, на вскидку. Хотите — верьте автору «статьи», хотите — не верьте мне. Я ни за что не агитирую.

ЗЫ Кстати, там в комментах описано довольно точно: "… квартиры на вторичке, в шаговой доступности от метро, дорожают на 3-5% в год как по часам".
avatar
Все повторы возможны лишь после установления соответствующего курса доллара. Рублей 15 за доллар.
avatar
Наш мир вовсю катится в виртуал, по сути материальное будет обесцениваться. Тут много уже разборов было, что квартира дает в лучшем случае 6%, без форс мажоров от съемщиков. Смысла покупать что либо из материального, что дает меньше 20-30% годовых вообще не вижу. Жизнь она короткая, купите ОФЗ)
avatar
Сочи застраивается многоэтажными курятниками с такой скоростью, через  10 лет квартирный фонд будет вмещать 1 миллион человек…

Спрашивается, нахера строить бетонные курятники, если население растет гораздо медленнее? Для инвестиций! Идиоты, блть)))

Динамика численность населения Сочи:




Вы наверное в 98 так же за гко топили как сейчас за офз — навернется все по тому же сценарию и ваши Акции рвали офз и банки с 20 процентами годовых да так навернуться, что и денег вложенных туда вам не видать как своих ушей — мы это все уже не раз проходили в нашей стране, а бабушкины квартиры до сих пор нас кормят
avatar

теги блога Mike_romanenko

....все тэги



UPDONW