SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. marazm
Почему никогда не стоит покупать квартиру
- 15 апреля 2019, 20:30
- |
В этом посте я расскажу, почему никогда не стоит покупать квартиру. Возьмем пример Москвы. Средненькая однушка стоит 7 миллионов рублей и сдается за 30 тысяч.
Если человек решил приобрести недвижимость (не в ипотеку), подразумевается, что у него уже есть эти 7 миллионов на банковском счете. Далее вместо того, чтобы купить квартиру, он может купить акции и получать с них в среднем 8% годовых в качестве дивидендов. Ставки по ОФЗ аналогичные.
7 000 000 * 0.08 = 560 000 рублей в год гросс
После уплаты налога остается 487 200 рублей
Делим их на 12 месяцев и получаем 40 600 рублей в месяц чистыми.
На эти деньги можно снять квартиру и даже немного тратить на карманные расходы. У акций понятная перспектива роста, у российской недвижимости (в условиях падения доходов населения) ее нет.
Ну и самое главное — акции можно увезти в другие страны, а вот квартиру из России увезти не получится.
Конечно, бывают случаи, когда приобретение недвижимости оправдано, например в ряде стран она нужна для получения второго паспорта. Но в большинстве случаев это совершенно неверное решение.
Если человек решил приобрести недвижимость (не в ипотеку), подразумевается, что у него уже есть эти 7 миллионов на банковском счете. Далее вместо того, чтобы купить квартиру, он может купить акции и получать с них в среднем 8% годовых в качестве дивидендов. Ставки по ОФЗ аналогичные.
7 000 000 * 0.08 = 560 000 рублей в год гросс
После уплаты налога остается 487 200 рублей
Делим их на 12 месяцев и получаем 40 600 рублей в месяц чистыми.
На эти деньги можно снять квартиру и даже немного тратить на карманные расходы. У акций понятная перспектива роста, у российской недвижимости (в условиях падения доходов населения) ее нет.
Ну и самое главное — акции можно увезти в другие страны, а вот квартиру из России увезти не получится.
Конечно, бывают случаи, когда приобретение недвижимости оправдано, например в ряде стран она нужна для получения второго паспорта. Но в большинстве случаев это совершенно неверное решение.
теги блога Старый Маразматик
- CFD
- CFD в онлайновом режиме
- eToro
- interactive brokers
- LSE
- REIT
- акции
- баффет
- бизнес
- биржа
- богатые и бедные
- брокер
- внутридневная торговля
- голубые фишки
- гражданство
- депозитарий
- дивиденды
- диктатор
- инвестиции
- Инвестиции в недвижимость
- капитал
- квартира
- квартира в Москве
- кризис
- налоги
- налоговая
- Налогообложение на рынке ценных бумаг
- недвижимость
- недвижимость Москвы
- неравенство
- нерезидент
- оффтоп
- политика
- привилегированные акции
- привилегированные акции сбербанка
- Путин
- работа
- реестр
- россия
- сигналы
- смартлаб
- Сорос
- тантал
- тинькофф
- трейдинг
- украина
- Украинская Биржа
- Управление благосостоянием
- успех
- фонды
- эмиграция
Дивиденды могут упасть или не платиться из-за проблем в отрасли, рубль девальвироваться, да и квартиры во многих крупных городах России стоят 1-2 ляма.
S&P в 2008 — 1500
S&P в 2019 — 2900
RTS упал более чем в 2 раза, но можно было диверсифицировать.
2000 год 1 ком 20 тыс долл
2008 год 1 ком 280 тыс долл.
А если брать 2000, то хорошая зарплата тогда была 150$, логично что и однушка стоила 20.000$.
Потому что у соседей по лестничной клетке постоянные ремонты с отбойными молотками и дрелями, соседи сверху — слоны, соседи сбоку — любители громкой танцевальной музыки, а снизу скрипачи. В общем, покупать нужно дом.
что мол в доме его ждет покой и тишина..
ааа… так вот это самое основное!
я жил одно время в таком доме в горах…. так три собаки лаяло неброско.… но эхо раскатывалось как будто их 225
в квартире поспокойней бывает
Дороже? Мы же на трейдерско-инвесторском форуме, вроде?)
Сомневаюсь, что у многих людей в России есть такие деньги.
кстати, до 2007, недвига купленная на котловане приносила по 50% годовых (с учетом укрепляющего рубля… это было пипец как доходно)
Здесь ветер подует другой и только бетон устоит. Акция -это расписка, что вам типа чито то долгны, а бетонный хрущ-это вот оно, реальность, пусть и обосц… ный подъезд!
Акции американских и европейских компаний, купленные при Царе, до сих пор в цене.
а музеи.. или учереждения
Для любителей лозунга «бетон это надежно» «бетон всегда в цене» стоит напомнить бетон с 14 подешевел на 50% в баксе, т.е ни хера это не надежно.
В 2009 году поинтересней все было, 18% — 5 летки.
напомню, мы про банковский вклад.
Эх беда беда
Высокие дивидендные доходности совсем наших избаловали)
Думают что теперь так всегда будет и без риска
Если конкретно по этому зданию, то оно приемлемо, но далеко не шедевр. Вот что это? Шайба, шестеренка, ролик для зубчатого ремня? Где дворцовость то? В намеке на колонны?
Кстати добрежневский, хрущевский тоже подпадет. Сталинские дома хоть и тяжеловесны и лично мне малосимпатичны, но все-таки имеют свой архитектурный стиль, потом просто коробки начали ставить.
Так как он - самый горячо не любимый, то скорее всего он самый перепроданный;)
К жилью у фондовиков очень плохое отношение, но в целом у населения хорошее (но не ожиатаж 2007)
Да фиг с ними с акциями даже. Возьмём инфляцию.
4,3% — 2018г, 2,5% — 2017г, 5,4% — 2016г.
В среднем имеем 4% за последние 3 года (не будем брать дальше, ибо там совсем уж большие цифры и вообще страшно жутко).
Итого каждый год наш капитал в 7кк проседает на 4% относительно самого себя. То есть чтобы не заработать, а тупо сохранить деньги (по данным росстата, а не как любят кричать о том что реальная инфляция выше), нам нужно 280к в год чтоб этот капитал приносил, ака 4%.
Идём далее. 30к в месяц, это 360 в год это 5,1% от наших 7кк.
Складываем в лоб и получаем, что нам нужно как минимум 9,1% доходности только чтоб сохранить наши деньги. То есть эта доходность для суммы лежащей мёртвым грузом, которой мы не можем воспользоваться.
Если доходность ниже — мы всё равно теряем капитал. Даже если это будет 1 несчастный процент, то сложным процентом у нас выйдет, что через 10 лет мы будем иметь не 7 лямов, а 6,3. То есть мы потеряем 12%.
И это я взял официальную инфляцию. И это если кризиса не будет. Это если у вашего банка лицензию не отзовут, а ваши акции всегда будут переть вверх.
Не факт что выиграете. А если и выиграете — не факт что много.
Особенно проблема конвертации валют. Вот получили купон в долларах, вам надо платить за квартиру, а сегодня раз и рубль крепнет потихоньку 3й месяц к ряду. И вы опять в убытке.
Ps. Вспомним 2000-2007 годы
PS надо учебник экономики открыть. Давно не открывал)
Статистика говорит не растут. На экзамене был такой вопрос, я на нем засыпался — до сих пор помню
PS может учебник или препод был не очень; )
Существует общепринятое убеждение, что акции обеспечивают наилучшую защиту от растущей инфляции. Но оно слишком упрощенно представляет отношения между ценами на акции и инфляцией и справедливо лишь при определенных обстоятельствах. Реальную выгоду от инфляции получают компании по добыче золота и серебра, а инвесторы в обыкновенные акции понесут значительные убытки до того, как целевая защита от инфляции вступит в силу.
Мы сейчас ведем очень сбалансированную бюджетную политику.
Вообще не вижу причин для падения цен на недвижимость.
Зато всё может сильно поменяться в случае «черных лебедей» на внешних рынках. Ну и внутренние фундаментальные фаткоры через 2-3-5 лет начнут неуклонно тянуть российский РН вниз.
Я считаю основной риск — введение «европейских» налогов на недвижимость.
Можно посмотреть на количество метров на человека и сравнить с другими странами.
От США и Европы мы сильно отстаем (к сожалению, не сравнивал с развивающимися странами и бывшего СССР )
вот когда станет платежеспособным — «тогда поговорим»©. :-)
А сейчас на этом, думаю, стоит закончить.
а что такое 30к в месяц? — это о чем речь?
Потому что вы должны всю жизнь нам платить аренду -)
Чем таких больше, тем мне сдать проще и жить легче
А экономика в нашей стране растущая. +1% каждый год.
Ложь №2
квартира вывозится так же как и акция — бумажка на собственность, это просто бумажка А4. вы могли этого не знать если у вас никогда не было квартиры. более того, сейчас право на собственность стало точно так же как и акция — полностью электронной записью в реестре.
напомню, что акция — это право на долю в предприятии. которое так же как и кв физически находится в РФ
здесь ложь понимается как неверная логическая посылка.
№1 — Вы не привели никаких аргументов за рост цены недвижимости.
№2 — Где я писал про инвестиции только в российские акции? Российский рынок, S&P, развивающиеся страны, возможностей много.
вместе с благосостоянием граждан. оно всегда растёт в долгосроке.
Да, заработать периодически можно больше, а можно и все потерять, с недвижимостью, рано или поздно, ты будешь хотя бы в небольшом плюсе.
Но это не значит, что все такие.
PS. У знакомого вход от 1000 до 2000$ за метр.
У другого 550$ за метр (1999год)
У меня $6000.
Все определяется точкой входа )))
1999 была хорошей точкой входа, ниже среднего
ваши 6000$ кажется не самый удачный момент.
А как же спекуляции, неужели руки чесаться не будут? :)
www.kommersant.ru/doc/3940334?query=Недвижимость%20по%20округам
Динамика за прошлый год ещё интереснее
Только вот долго так таргетировать инфляцию смогут на нулевом росте экономики ???
госзаймы были всегда и в 1947 и в 1982 и в 1998ом… чет как-то народ не сильно обогатился на этом поприще
вот ты берёшь 7 млн за данность.
а ведь их надо как-то накопить.
если чел накопит их быстро, значит он много зарабатывает. значит у него и запросы высокие.
а если чел копит на 7 млн долго, то значит он долго не живёт в той самой квартире, а снимает и тратит на съём.
и вообще чем меньше чел получает, тем больше в %% отношении он тратит.
так что вероятнее 7 млн будут у чела который их заработает и накопит быстрее, а значит однушка ему при таких доходах ни к чему.
грубо говоря, если чел накопил за 3 года 7 млн на однушку, он накопит и на двушку и на трёшку.
но это будет другая математика.
если бы ты написал «представьте что вам досталось в наследство 7 млн» — тогда ок. всем было бы понятно насколько это реально.
а 7 млн почему-то кажется реальным заиметь. но чё-то это не так легко.
Вы прямо меня описали. Только денежки в S&P и биткоинах.
Кстати, очень верное замечание — почему-то все почитатели «сурового российского климата» и «крепких морозов», де —
«в России-Матушке — это вам не в теплой Гейропе или Таиланде! — суровой зимой в наши крепкие российские морозы -30' быстренько задумаетесь о теплой крыше над головой!»
— так вот, почему им всем не приходит в голову, что от морозов можно спрятаться и в хате в каком-нибудь районном центре за полляма:) — и совсем необязательно покупать для этого квартиру за несколько лямов в мегаполисе — ну, раз уж если вопрос о жизни и смерти от холода зимой идет речь-то!=))
хочется чтобы:
— Как все
— Работа престижная
— Денег много
— Баров и пивнушек вагон
— Чтобы НЕПРЕМЕННО своё..!
Ну как-то вот так… :) И… Пофиг, что это вообще не рационально, и не выгодно, от слова совсем. Зато по плану
— Арендуя жилье, ты платишь деньги в карман дяде; а когда ты платишь ипотеку — то ты платишь за свое!
И всё! — и объяснять что-либо (что в итоге все равно заплатишь дяде, только другому, но зато еще больше итдитп) — бесполезно!!!=)
Предполагаю, что походу, это ключевая фраза у банковских сейлзов ипотеки-)
главное — запомни ключевые тэги:
аренда — это «чужому дяде» -((
а ипотека — это «за своё»! :-))
#детямдостанетсяубитыйхрущ
#купидачучтобгорбатитьсявпустуюистоятьвпробкаханеотдыхатьзаграницейвлюбоевремягода
И т.д. :)
есть даже те, кого внукам убитый хрущ оставить греет мысль-))
Все повторю, абсолютно все мои знакомые (они тоже работают на этом нпз) закредитованы под ипотеку. И платить ее будут 20 лет. И цены на квартиру у нас далеко не Московские.
Поэтому фантазии «если у человека есть 7 млн.» У людей в большинстве нету даже 1 миллиона и им жить негде. И если их выгонят с работы(а это может произойти в любую секунду), то арендатор в тот же день выгонит их из квартиры. А у них дети. Поэтому люди берут ипотеку и покупают квартиру. А у тех кого зарплата равна стоимости аренды и не у вас в москве а унас. Это 12 -15 тыс. Тоже лезут в ипотеку. Потому что квартплата 7 тыс.
Вы не понимаете как живет большинство населения, а рассуждате если бы у человека было 7 млн. Если бы у них они были ..........
Совсем давно, получая 2500 рублей мне казалось что мне не хватает дополнительно 1000-2000 рублей к зарплате что бы я обзавелся точно всем необходимым. По прошествию 20 лет я все еще не обзавелся всем необходимым. Хотя денег вроде бы хватает даже инвестирую немного. А знаете почему? Потому что необходимое имеет способность изменяться. Вчера мне был необходим шевроле крузе, сегодня я точно знаю что мне необходим ниссан икс-трайл. Он мне точно необходим, понимаете. 20 лет назад мне необходима была квартира. А теперь нужен загородный дом.
Поэтому «сперва обзавестись всем необходимым» а уж потом !!!!!
Потом в 60 Вам уже ничего надо не будет, так как поймете что это колесо, а вы в ней белка.
Поэтому люди они в своем сознании проще. У них эмоции (любовь, страсть), дети.
Я не против планирования но. Вы запланировали когда умрете? Или когда заболете? Думаю нет!!! Но в случае с болезнью это расходы. Со смертью проще вам уже не волнуют расходы. Хотя старики откладывают на похороны. Да, да старики откладывают на похороны что бы не обременять детей закредитованных по уши.
Поэтому повторюсь, статья из разряда мечтателя если бы у меня было 7 млн. А что не пофантазировать если бы у меня было 700 млн. Там возможности для фантазии побольше.
Ну да, ничем от кошек в подвале не отличаются в общем то. Спору нет, точно так же бездумно подходят ко всему в массе своей. :) Сперва размножиться, а потом героически решать проблемы, пока дети в нищите растут. Самый простой подход. Но разумный ли..?!
Я это и так понимаю. Но момент в том, что голодные дети, никак от этого не избавят ни меня, ни я их. Если родился в нищете, без перспектив. То зачем же других обрекать на точно такое же существование..? :) Для меня, вопрос.
Да и тем более, можно ведь не полностью покупать квартиру туже за свои, а сделать хотя бы пол дела, а только потом заводить семью. — Тоже ведь подход. Не правда-ли? У меня соседи, живут в количестве шести человек в одной квартире, засрали подъезд своим шмотом, предбанник и т.д… Мне кажется, лучше так не жить.
Ты мужик… иди работай… не умеешь своруй, не умеешь отбери. Обеспечь детям существование. Желательно до 40. А там инвестируй, копи лет до 50. А потом уже и на покой, путешествуй отдыхай. Как то так. Ну ни как не наоборот. Ну не в 50 же детей заводить. Да и не заведешь.
С позиции человека, которому больше нечем удивить мир, кроме как размножиться, это звучит нормально. Мне больше импонирует идея, когда есть понимание как будут жить свои дети, какая будет семья в целом.
Ну… Каждому своё. Кому-то дожить до 40 и сдохнуть, зато ипотека, куча нищих детей и т.д. Я лично, никому, ничего не должен, т.к. не занимал. А кому-то, стать папой к 36, зато уже с пониманием чего и как будет у детей, и пониманием что есть семья, и что есть холодный расчет, а не игрушки в гормоны и прочие дела, которые приведут к неполной семье.
Ну это моё мнение. :) Я без навязываний.
Лучше уж и не заводить, чем допускать ситуацию, когда мир больше нечем удивить, мы размножились, а дальше трава не расти. — Зайка, лужайка и вот это вот всё :)
Дело в том, что здесь же типичного российского молодого человека дай бог если хотя бы после института начинает пилить родня на тему «когда женишься? Уже 24, а еще не женат? Уже 27, а еще детей нет? Уже 30, а еще семьи нет?» И ты уже типа неполноценный и несостоявшийся, и какой-то даже выродок, спрашивают, не гей ли чаем. Даже если у тебя хорошие карьерные успехи — на тебя сочувственно кивают и считают трудоголиком. И хорошо если ты уехал от родни в другой город, а если живешь с ними, то не завести семью и детей к 30 — почти нереально. И в этом большой источник размножения бедности в нашей стране, к сожалению. Потому что родня привыкла с советских времен, что главное роди детей — а государство их всем обеспечит, а времена уже изменились, и «государство не просило вас рожать».
просто когда ты образумишься и заведёшь детей к 40 годам, допустим, и они начнут расти, ты поймёшь, что пока они вырастут и станут полноценными людьми, тебе станет 60 лет. можно и не дожить на самом деле.
А сколько дочь во Франции живет? Надо просто податься в ислам, объявить себя лесбиянкой, кожу там гуталином покрасить, заявить, что это я подожгла собор, т.к. он попирал ислам — я думаю гражданство дадут в тот же день и еще задним числом.
со стороны соседку жалко, а кто её знает как она с ребёнком себя вела.
и потом есть такая фраза типа «любите своих внуков, они отомстят вашим детям» — хочется дожить до момента мести :)
вообще, жизнь очень коротка на самом деле. в 20-30 это не так заметно.
но кобзона с джексоном уже нет, не говоря уж про высоцкого, цоя и курта кобейна. даже гурченко нету.
а пугачёвой 70 лет.
когда квартиру искал, встретил бабушку за 70, она продавала квартиру (в идеальном состоянии с интерьером конца 70ых), чтобы ехать в США, на содержание к дочери и её мужу. была очень счастлива в тот момент.
Сколько её знаю, всю жизнь, прекрасная, порядочная женщина. Никогда ничего плохого. А дочь — дерьмо. До сих пор, с Франции приезжает, и делит копейки с пенсионеркой мамой… Стыдоба. — Постоянно слышу как за дверью ругаются… Но, видимо, корень всех зол, это бедность как мамы, так и её. Хотя дочь на сигареты себе находит денег и при этом не сказать, что дочь быдло или что-то такое, просто такой характер.
А я уже и забыл про Кабзона. Другое дело, ну нету и нету. — Есть и есть. Ничего изменить нельзя. Свои дети, далеко не факт что продлят жизнь.
воспитание — тяжелая штука. с детьми как повезёт конечно.
Не надо своим советским мозгом (это я про родню) давать советы людям, которые живут уже вообще в другом мире, где твои дети нахер никому не нужны, и если ты сам не можешь обеспечить им достойную жизнь/образование/кров над головой — они пополнят ряды нищих без надежды оттуда выбраться без хорошего образования.
А можно и до 40 не дожить. Но когда завел детей в 40, уже обеспечен, у них есть жилье, есть сбережения чтобы дать им образование, у нормальных людей застраховано все включая жизнь — у детей проблем не будет, супруг(а), родственники доведут до ума. А когда завел детей в 25, сам гол как сокол, в 40 помер ничего особо не оставив — они, опять же, пополняют ряды нищих.
отмазы про нищих — это просто отмазы про нищих. у нас общество равных возможностей, а миллионером к 40 годам ты не станешь — это иллюзия.
потом чтобы родить ребёнка в 40, надо иметь здоровье и молодую жену.
если жене тоже 40 будет, это уже не прикол.
и когда тебе 40, поверь, хочется грёбаной тишны и покоя, чтобы делать взрослые дела, которыми ты оброс за годы жизни, а не толпы орущих мальчиков зайчиков с их «нелепыми» детскими развлекушками. смешками про писи и каки и криками «вытрите попу» из туалета.
Ну только в советском союзе были реально бесплатные садик, школа и медицина. Бабушкам было принято сидеть с внуками. Сейчас этого ничего нет и в помине. И бабушки сами работают (особенно если ты молодой), и им твои дети тоже нахер не сдались, что уж про депутатов говорить.
Какая иллюзия? Любой нормальный человек с образованием к 40 уже имеет приличное состояние — социальные связи, квартира, машина, какие-то сбережения. Базово — имеет связи/деньги чтобы ребенка в нормальную школу устроить, а не в ту, которую государство по дефолту подкинет с чурками учиться.
Кто мешает иметь молодую жену? Чем не нравится жена пусть не 40, а 35, например? «Не прикол» — это конечно, всегда хочется телочку 20-30, но жизнь это вообще не прикол.
Ну тогда делай дела, нахрена тебе дети? Хотя я не понимаю какие мужчина в 40-50 без детей может делать «дела которыми оброс» — если денег уже не надо, а детей нет?
Вот именно так быдло и живет-)
А потом мы здесь читаем суждения о том — и почему же у нас в стране всё так проблемно, тяжело и хреново?-)
— Вы не понимаете как живут…, а рассуждате если бы у человека было... Если бы у них они были..........
На самом деле успешные люди очень скромны в быту. Снимают однушку в пределах одной станции от кольца, ездят в метро, ходят со стареньким айфоном, одеваются в UniQlo, но иметь паспорт Кипра и пару миллионов в офшоре.
Я вообще не понимаю, на что можно тратить большие деньги. Путешествия? Все интересные страны можно объехать один раз. Недвижимость? Проще снимать. Машина? Uber Black к вашим услугам.
Покупать дорогие вещи в наше время вообще не нужно.
можно ли назвать одиночку успешным человеком?
всё-таки интернет даёт слишком часто ложную иллюзию что твой собеседник одного с тобой возраста и жизненного опыта.
забываю об этом.
— Денег
— Презервативов
— Мозгов (образования)
:)
народный рецепт!
Мы со знакомым обсуждали проблемы доситупности жилья.
Он: Многие люди живут в бараках, потому что у них нет квартир.
Я: А почему они тогда не купят?
Он: У них нет денег.
Я: Но можно же в области, тысяч за пятьсот однушку.
Он:…
А Виктор вам абсолютно правильно пишет, об этом еще Мальтус писал: если у мужчины нет толку к 40 годам заработать на дом (или хотя бы себе его построить), заработать, еще раз, а не взять его в долг — значит не надо плодить нищету и портить генофонд своими никчемными генами.
Кризис. Акции вниз, пифы вниз, облиги вниз. Бакс наликом хорошо. Но на сьёмной квартире его не сохранить :)
Итого получается арендная доходность дай бог 4%, а цены на недвигу не то что не будут расти, но могут и падать, поскольку депопуляция, падение доходов и тд.
А если взять субфеды, с которых тоже не платится НДФЛ,
то доха будет 9-9,5%