Банковские продукты своими руками

Balboa, откуда такие цифры?

Balboa, испания сама по себе не самый лучший вариант. и вообще подход должен быть точечный

BEARN, почти в любой западной стране при покупке недвиги будут дополнительные расходы в 5-10% от стоимости, тебе правильно написали. А доходность будет низкой.

Недвига — не очень вариант. Я имею в виду, он для тех, у кого очень много денег и нужна диверсификация. Даже в этом случае он не простой и затратный.

Можно делать 3-7% годовых где-то, но это надо удачно купить.

Geist, все верно — но затраты при покупке — это налог и ноатриус. обычно они в цене — но не 10%. 

и доходности большие действительно редко бывают — это нужно искать и обследовать со всех сторон. Но варианты появляются.

в той же австрии большая часть недвижимости приносит максимум — 1 %, все что выше  — это повезло.

BEARN, в Чехии — не 10% (в Чехии и налог на владение смешной), а в Западной Европе везде минимум выйдет где-то в 6%, а максимум может превышать 10%.

Я выше написал, прямо сейчас веду переговоры по Италии для знакомых, выходит 11%: 6% нотариус, 4% риэлтор и по мелочи бюрократия типа кадастра, переподключения сетей и т.д.

Geist, в западной да затраты большие — кроме чехии,  германии и австрии. остального к сожалению не знаю

Но:
1. покупка недвижимости не часто происходит. и все затраты обычно в выше указанных странах в цену включают.
2. будем честными — вся эта продажа недвиждимости — я имею ввиду квартиры и дома, в основном для русских и украинских лохов. :)

BEARN, не, в цену нотариуса и риэлтора нигде почти не включают.

2. будем честными — вся эта продажа недвиждимости — я имею ввиду квартиры и дома, в основном для русских и украинских лохов

Не понял, почему ты так считаешь. Основной частью недвижимости на территории любой страны обычно владеют ее граждане. Расценки для них такие же. Меня кстати всегда удивляло, что люди (граждане) согласны платить нотариусу так много за пару печатей.

А в курортных (южных) странах русских и украинцев владельцев недвиги мизер по сравнению с англичанами, немцами и т.д. Про Испанию точно не скажу, плохо знаю, но в Италии в основном так.

Geist, потому как если пообщатся с гражданами — то они никогда в жизни то что выставлено на русскоязычных сайтах и для русских — не купили бы, — это раз. 
и всегда есть варианты для местных по снижению первоначальной цены на 10-15% (имею ввиду в новостройках), это два. и я к сожалению это уже проходил.

BEARN, а, ты про русскоязычные сайты, я понял теперь.

Там ничего искать-покупать нельзя, согласен на 100%. Цены задраны и разводняка полно.

Искать нужно всегда на местных сайтах либо через местных риэлторов.

Geist, вот вот.

и если только в компании риэлторе есть русские или хохлы  — тут же цена выше.

сам покупал квартиру 5 лет назад -за 68 тыс евро — а потом оказалось что она стоила 59. хорошо рост бешенный произошел. потому отбилась. зато вторую для сдачи в аренду покупал напрямую — у риэлторов только узнал параметры объекта.

Geist, кстати совсем забыл  — есть же и приятный бонус — ипотека. 
в прошлом году брал под 1,69% в евро.

получается платеж 231 евро в месяц при доходе с аренды в 520 евро в среднем.

BEARN, да, ипотека сейчас дешевая. Но не везде ее легко получить. В Италии сейчас параллельно тоже веду переговоры, но дают только 40% от оценки. И бумаг требуют адское количество ;)

Сколько в Чехии сейчас дают %% от оценки, 80% дают?

Geist, мне давали 85% от цены застройщика, но взял я 80% на 19 лет с правом погашения досрочно через 5 лет. но это мне — я с 2010 года интересы в чехии имею. а вообще с улицы если — то 80% от цены но ставка выше от 1,7 до 2,1%, а наш сбер дает русским 3,5 до 4,5%, причем чехам — 2,1%. с бумагами проще — от русского банка — типа росбанк — справка сколько за год перманентных платежей — ну то бишь ЗП. и все.

BEARN, понял. Ну вот, а в Италии всего 40% дают. Я сначала поверить не мог, думал шутят, но потом выяснилось, что даже 40% не так просто.

А проценты иностранцам везде пытаются задрать, да,

Geist, то же самое в австрии — до 60% от стоимости, но это связано как мне говорил менеджер в райфе — с опасностью пузыря из за большой стоимости недвиги. Т.е. реальная стоимость с точки зрения банка как раз как одобренный процент от стоимости.

BEARN, про Австрию я знаю, я там и обитаю ;) Но 60% — это больше половины от оценки, и это я считаю уже более-менее. Меня именно поразило, что даже половину не дают.

Geist, ну а взять испанию до 2008 года — тоже давали и 80и даже некоторые умудрялись 90% ипотеки брать. а потом все как рухнуло и куча дефолтной недвиги на рынке появилось. Знаю одного как раз на этом купил неплохой домик за 300 штук, сейчас оценивается в 1,2 млн, а продать не может. спроса нет.

Geist, зато сейчас осмысленная ипотека от банка в испании, не под программы с застройщиками, тоже в среднем 50%.

Geist, кстати Geist, совсем из головы выбросил, мы сейчас говорили про физ лиц, а попробуй бизнес ипотеку для юр лиц.
тут есть масса возможностей: 
во первых можно создать траст который управляет рентным фондом активов, 
во вторых — налоги ниже в 4-6 раз.
в третьих ипотеку дают как под актив — до 90%. Тот же райф австрия.  Но нужно показать будущий поток денег. Если для собственного проживания — не прокатит.

BEARN, ну вот люди, для которых с Италией переговариваюсь, чуть позже собираются покупать недвигу под сдачу. Так что придется думать над схемой, посмотрим. В той провинции уже сидит один русский (видел, про него даже в газетах местных пишут ;)), надо будет глянуть, что у него.

Там кстати есть очень дешевые варианты, но в них нужно инвестировать много в восстановление. В смысле продают дешево, но под гарантии что будешь восстанавливать.

Geist, то же и в чехии — замки, и в германии  — но сложно предположить как потом раскручивать и насколько раскрутится. Мой партнер под карловыми варами замок зятя николая второго купил, паевый фонд в дании создал, денег собрал и с 2010 года восттанавливает и под отель перепрофилировал, только в этом году утилизация помещений составила 72%, и окупаемость пошла приличная и по году скорее всего прибыльность будет около 18%. А до этого убытки и более 40% утилизации не было.

BEARN, да, специфические объекты типа замков — это сложно. Я бы не рискнул. К тому же в Чехии сезон короткий, хотя возможно в замок люди поедут и осенью-зимой. Ну и Вары если близко, это плюс, туда вроде круглый год ездят.

Мои знакомые в Италии хотят лезть в обычную недвигу для отдыха. Ну и там сезон более-менее длинный, почти 6 месяцев.

Geist, большинство иностранцев кто этим занимается они несколько иначе подходят к вопросу дохода от невижимости. Они мыслят не в процентах а в абсолютном доходе. Сколько раз арендовал шале в австрии на НГ  и общался с австрияками — подход именно такой. 
Условно шале стоит 4-5 млн евро, доход в сутки 700-2000 евро в зависимости от сезона, утилизация 50% в идеале. Годовой доход 200-250 тыс евро. Расходы на эксплуатацию  минус с дохода, уменьшается налоги, на жизнь 100-150 тыс остается. И они довольны. А в процентах это 1,5-2% годовых — вообще ничто. Но это мы не правильно мыслим, у них главное чтобы бабки капали, и они считают уже что это выгодно. Но опять же это физики инвесторы местные.

А юрики в такое сейчас не вкладываются, в основном отели, торговые центры и офисы. И выгоднее, и возможностей для оптимизации достаточно, а значит увеличить доходность можно. Ну и кстати много возможностей по оптимизации в доходных домах.

BEARN, не, мои знакомые знают, что доходность в %% будет низкой, уже есть опыт. По Италии там опасения в том, что туда до сих пор беженцы лезут, в основном из Африки. Плюс сама Италия на ладан дышит, долги огромные и т.д.

Кстати, в последние годы еще китайцы появились, много что скупают.

Geist, китайцы и вьетнамцы мать их.

вот почему мне чехия нравится — всего  50 беженцев за 16 год приняли. и до этого около 40 в общей сложности.

BEARN, да, я даже не ожидал, что так упрутся в этом вопросе, обычно их продавливают.

Geist, чехи националисты и традиционалисты. По сути не любят украинцев и не очень любят русских  — но молчат и боятся.Но если под их традиции лечь — все норм. а если еще и по мелочи поспонсируешь — вообще за тебя-за тебя будут.

BEARN, я с чехами нормально общаюсь, меня только достает, когда начинают про 1968-й год говорить. Я понимаю, для них это болезненная тема, но я к ней отношения не имею и толку мне о ней говорить? Это как я если бы каждому австрияку начал говорить про 1941-й.

А так страна хорошая. Налоги опять же низкие, особенно с физлиц ;)

Geist, это да, но еще их очень задевает что наши рвутся учиться и развиваться, а они не и это их задевает. а та налоги и с физ лиц и при правильном подходе с юр лиц  — нормальные и нет ничего скрытого. плюс здравоохранение нормальное и достаточно прозрачное.

BEARN, кстати, да, они инертные, точно. Им как будто ничего не нужно вообще. И медленные. Медленней них из славян только южные, сербы, хорваты и т.д. ;)

Geist, 100%, ну кстати это от стабильности в стране мне кажется! и безработицы особо нет.

BEARN, да, Чехия наверное самая стабильная из всех восточноевропейских стран. Даже если ЕС когда-то развалится на части, немцы их точно с собой заберут.

Geist, :) упаси господь от этих немцев.

они уже жрать в чехию ездят, 
за продуктами в чехию,
машины ремонтировать в чехию. а еще забрать с собой :)

BEARN, так а они уже все скупили, даже шкода же их.

Geist, да тут многое у них скуплено — фактически каждый более менее приличный завод под ними. Но убивает что они из за своей экономности едут в чехию, благо тут все дешевле значимо пока что, особенно у приграничных землях. и проходу бывает что нет. Особенно со стороны саксонии.

Geist, а шкода кстати это не только автомобили, я когда узнал — прифигел, и трамваи и поезда  и электроника и много чего еще. и при всем этом всего 0,5% ВВП только при бешенном обороте всей группы.

BEARN, шкода вообще крутая штука, да, непонятно, как основатель смог ее в те годы раскрутить. Инженерия там очень хорошая, не уступает немецкой.

Geist, по сути да, но еще надо помнить что на заводах шкоды идет сборка Киа и Хундая, а они по цене и сервису и надежности мне больше нравятся. Сам брал Соренто — который Прайм в россии, так на 5 лет сервис бесплатный, кроме запчастей не входящих в ТО! При этом цена еще радовала — в полном фарше всего 27 тыс евро.

BEARN, корейцы в тачках огромный прогресс сделали за смешные 15 лет, угу.

Geist, а при этом в шкоде последнее особенно болезнь как и в фольксе пассате, в инжекторе какая то пластиковая херь стоит, а должна быть металлическая и на 50-60 тыс летит, ремонт вроде и не дорогой особенно если сервисная программа какая то была в цене. Но сам факт и сразу же отношение меняется.

BEARN, а это как раз влияние фольксвагена, думаю. Унифицировали производство. Они же и цену подзадрали на шкоды, она могла бы меньше стоить.

Geist, ну да там же движок фолькса стоит, плюс зачем делать качественные машины, нужно чтобы меняли каждые три года.

Geist, а то же покупал за 200 штук евро с обязательством восстановления. Правда сейчас выставляет на продажу уже за 18 млн евро.

Geist, я имею ввиду туда куда сейчас активно последние пять лет рвутся украинцы и русские — это венгрия автрия чехия и саксония — тут на каждом шагу наши выходцы

Balboa, хотя у меня знакомый купил ТЦ в небольшом городке в каталонии, немного, около 1,5% в год, но имеет.

А есть варианты от 4 до 8 %, ну и если этим заниматься то и выше. Например отели в ряде мест.

Balboa, при покупке ( счас платит покупатель, раньше продавец) 3% — налог,
продажа только нотариальные затраты — до 1 %.
капремонт — смотря что, я занимаюсь только новыми обьектами  — либо глобальной реконструкцией — считай та же самая стройка, а бывает и дороже.
обслуга в среднем 1,5-10 евро в год/метр — опять же смотря какая недвига
налогов на частную недвижимость при покупке  — 3%, коммерческую — покупка, и если делают переоценку (как любят банки) — с разницы — 3 %, плюс может быть всякие дополнительные налоги, на которые разводят в основном несведущих иностранцев.

BEARN, пример квартира 2+кк 42 кв.м, новостройка меблирована с техникой:
цена 98 тыс евро, ремонт был в стоимости, мебель + техника обошлись в 1000 евро (27 тыс крон), коммуналка совокупно — 2200 крон -мес. (маленькая потому что дом новый и энергосберегающий, обычно до 4000 крон), аренда долгосрочная — 15500 крон, + кладовка аренда 1000 крон — мес. ну еще можно паркинг сдать под домом — еще 1700 крон. 

налог разово платился при покупке квартиры — и находится в цене.

это если самому заниматься, если нанимаешь управляющую компанию — то минус 20-25% с полученного дохода.

ну и подоходный налог 19% с дохода. Правда можно хитрить и включить расходы на содержание квартиры, ремонты и прочее.

Balboa, 2-3% и это если ими пользовался, в своей работе я ими пользуюсь только при первичном поиске — а затем выхожу на прямую на продавца. и эта цена точно и чехии и австрии. в германии, либо фикс, либо 1,5 — 2 %. но для русских будет и 10% :)

Balboa, 

иметь убыток — 8% от покупки

Я сейчас для знакомых веду переговоры по Италии, почти 11% выходит.

6% нотариус, 4% риэлтор и 1% — всякая остальная бюрократия по мелочи (кадастр и т.д.)

BEARN, деньги надо вкладывать или тратить )))

Сергей Кузнецов, ну по сути это и есть вложение

Balboa, видеонаблюдение, наверняка, отключается иногда )))