Ремонт дороже метра: сколько стоит отделка офиса от 1 000 до 6 500 м²

Отделка офиса сегодня стоит от 128 до 368 тыс. рублей за м², а высококлассная отделка может быть дороже самого метра в бетоне. Разбираем, кто и почему делает ремонт сам, и считаем необходимый бюджет для реализации ремонта на примере офисов в ЗПИФ АВИУМ.

Основные рыночные данные приведены по исследованиям CORE.XP: обзору офисного рынка Москвы за сентябрь 2026 года и Гиду по стоимости отделки офисов 2025, подготовленному совместно с ABD architects. Бюджет отделки для офисов ЗПИФ АВИУМ рассчитан на калькуляторе Гида.

По данным исследования CORE.XP, в сентябре 2026 года в Москве экспонировалось 1 741 офисный блок:

• У небольших помещений до 1 000 м² отделка есть в четырёх случаях из пяти(81%)
• Среди блоков площадью свыше 5 000 м² готовы к въезду только 38% (11 из 29)

За этой разницей стоит экономика. Для компании на 50 человек такой ремонт — лишняя забота, которую проще переложить на собственника. Для корпорации на 600 сотрудников это проект на 8–10 месяцев и бюджет больше 1 млрд руб., который она хочет контролировать сама.

Разбираем, как размер офиса определяет стратегию отделки, из каких статей складывается смета, сколько стоит ремонт офисов разной площади и какой бюджет ждёт арендатора блока ЗПИФ АВИУМ площадью 6 521 м². Отдельно объясняем, почему эти миллиарды важны для пайщиков фонда.

С отделкой или в бетоне: что предлагает рынок

Офис выходит на рынок в одном из двух состояний:

• Shell & Core — «в бетоне»: здание сдаёт коробку с подведёнными инженерными сетями, а перегородки, потолки, полы, освещение, слаботочные системы и мебель делает арендатор.
• Fit-out — помещение с готовой отделкой, куда можно заехать сразу после подписания договора.

В сентябре 2026 года CORE.XP насчитала в Москве 1 741 офисный блок общей площадью 1,46 млн м². При этом доля отделанных помещений резко падает с ростом размера блока:

Чем крупнее блок, тем реже на рынке есть готовый к въезду вариант. Источник: CORE.XP.   

Новое строительство усиливает перекос. По данным CMWP, в классах Prime и А в старых границах Москвы с отделкой предлагается около 10% площадей, и 98% из них находятся в уже построенных зданиях. Девелоперы последних лет продают офисы блоками, а покупатель получает их в состоянии Shell & Core. Отделанные помещения в аренде чаще всего освободили предыдущие арендаторы.

Спрос устроен зеркально. По данным «Авито Недвижимости» и Level Group, в январе–апреле 2026 года 63% запросов на аренду и покупку приходились на офисы до 100 м², а в 88% запросов искали помещения с готовой отделкой. Крупным компаниям, наоборот, приходится выбирать из единиц готовых блоков. В CORE.XP подчёркивают: рост вакансии до 7,3% почти не расширил выбор для арендатора от 5 000 м², ему приходится либо закладывать время и бюджет на собственный офис, либо менять требования к площади, классу или локации.

Кто хочет готовый офис, а кто строит его сам

Выбор между Shell & Core и готовой отделкой упирается в три параметра: размер команды, срок договора и цену денег.

> Офисы до 1 000 м².

Компании на 5–50 человек нужен быстрый переезд без капитальных вложений. Договоры здесь короче, и вкладывать 13–30 млн руб. в ремонт помещения на 100–150 м² нерационально: за срок аренды вложения не окупятся, а при переезде останутся собственнику. При высокой ключевой ставке арендаторы ещё неохотнее замораживают деньги в ремонте, поэтому готовые офисы небольшого формата сдаются быстрее. Собственник закладывает затраты на отделку в ставку, и арендатор платит за готовое помещение больше в пересчёте на метр.

> Офисы 1 000–5 000 м².

Переходная зона. С отделкой предлагаются 43% блоков класса А такого размера, но CORE.XP фиксирует, что блоки без неё реализуются медленнее. Часто договариваются о компромиссе: собственник делает отделку по согласованному с арендатором проекту и учитывает её в ставке или в отдельном платеже.

> Офисы от 5 000 м².

Здесь логика меняется. Для штаб-квартиры возможность спроектировать пространство под свои процессы и корпоративные стандарты важнее быстрого переезда. Типовая отделка от собственника почти никогда не совпадает с тем, что нужно компании на 500–700 сотрудников: доля открытых рабочих мест, число переговорных, IT-инфраструктура, зоны для клиентов, требования службы безопасности. Переделывать чужой ремонт дороже, чем строить свой с нуля. Поэтому крупные арендаторы подписывают длинные договоры, обычно на 5–10 лет, получают арендные каникулы на время ремонта и сами управляют проектом.

Как отделка меняет стратегию собственника

Решение об отделке собственник принимает до выхода на рынок, и оно задаёт сразу три параметра: кто станет арендатором, какой будет ставка и сколько помещение простоит пустым.

Универсального ответа нет. Решение зависит от объекта, локации, размера лота и того, на кого собственник ориентирует продукт.

В одной из прошлых статей мы разбирали три стратегии сдачи блока ЗПИФ АВИУМ: целиком, поэтажно или небольшими лотами. Целевой сценарий фонда — сдать блок из пяти смежных этажей (26–30 этажи, 6 521 м²) одному корпоративному арендатору в состоянии Shell & Core. Параметры из инвестиционного меморандума фонда:

• средняя ставка аренды офисов класса А в Большом Сити — 54 тыс. руб. за м² в год без НДС, операционных и коммунальных расходов (CORE.XP, 2026);
• срок договора — около 7 лет с ежегодной индексацией ставки;
• арендные каникулы — 6 месяцев на отделку, с сентября 2028 по февраль 2029 года;
• 30 машиномест в подземном паркинге в составе актива.

Логика простая. Крупных готовых блоков класса А на рынке единицы, а именно такой арендатор чаще всего хочет строить офис под себя. Сдача в Shell & Core избавляет фонд от капзатрат на ремонт, которые арендатор, скорее всего, переделал бы, и позволяет заключить длинный договор с понятным арендным потоком. Если к 2028 году спрос сместится, планировка позволяет перейти к поэтажной сдаче: окончательный формат фонд выберет вместе с CORE.XP по ситуации на рынке.

Из чего складывается бюджет: четыре стрима

CORE.XP и ABD architects ежегодно выпускают гид по стоимости отделки офисов. Шестая редакция основана на фактических данных 32 проектов 2025 года: 9 генподрядчиков выполнили 225 тыс. м² отделки с общим бюджетом 45 млрд руб. Гид делит бюджет офиса на четыре стрима.

1. Управление проектом — 2,2–2,4 тыс. руб. за м². Сюда входят услуги project-менеджера и строительный контроль. Ставка рассчитана для офиса 3 000 м² и проекта длиной 8 месяцев: на большей площади она в пересчёте на метр снижается.
2. Проектирование — 4,5–5,6 тыс. руб. за м². Архитектурная концепция и планировочные решения, дизайн-проект, тендерная документация по архитектурным и инженерным разделам, авторский надзор.
3. Строительно-монтажные работы — 106–313 тыс. руб. за м². Общестроительные работы (перегородки, полы, потолки, двери), механические системы (вентиляция, кондиционирование, отопление), электрика и слаботочные системы, рабочая документация подрядчика, накладные расходы и прибыль.
4. Мебель — 15–47 тыс. руб. за м². Отдельно стоящая мебель: рабочие места, переговорные, системы хранения, зоны отдыха, телефонные будки.

На СМР приходится 83–85% бюджета, поэтому решение об уровне отделки — это прежде всего решение о том, какие инженерные системы, материалы и мебель будут в офисе. Управление проектом и проектирование вместе занимают 2–5%, но именно от них зависит, уложится ли проект в смету и срок.

Три уровня отделки: базовый, средний, высококлассный

Гид делит отделку на три категории. Разница между базовым и высококлассным уровнем почти трёхкратная: 128 и 368 тыс. руб. за м² без НДС.

> Базовый уровень — 128 тыс. руб. за м².

Функциональный офис без излишеств: рабочие места и необходимый минимум инженерных систем. Подходит бэк-офисам, операционным подразделениям и компаниям, для которых офис остаётся рабочим инструментом без представительской функции.

> Средний уровень — 202 тыс. руб. за м².

Баланс бюджета, эстетики и функциональности: по данным CMWP, большинство проектов 2025 года реализованы на базовом и среднем уровнях. Качественные материалы надёжных брендов, акустические решения в ключевых зонах, простые системы автоматизации. Дизайнерские решения сосредоточены в представительских зонах: ресепшн, переговорные, кабинеты руководства.

> Высококлассная отделка — 368 тыс. руб. за м².

Офис для штаб-квартир и статусных компаний: натуральный камень, шпон, много акустических панелей, дизайнерские потолки и спецзаказная мебель. Инженерные системы полностью автоматизированы, работает концепция «умного офиса».

Цены на отдельные позиции показывают, где растёт бюджет. Рабочее кресло стоит 23 тыс. руб. в базовой категории и 94 тыс. руб. в высококлассной, рабочий стол — 25 и 59 тыс. руб., телефонная будка — 0,6–1 млн руб. Около половины мебельного бюджета современного офиса уходит на зоны коллаборации: переговорные, места для совместной работы и отдыха, телефонные будки.

На практике компании редко выдерживают одну категорию по всему офису. Типичная схема — средний уровень на рабочих этажах и высококлассный в клиентской зоне, конференц-центре и кабинетах руководства.

Сколько стоит отделка офисов разной площади

Калькулятор CORE.XP и ABD architects считает бюджет линейно: ставка за м² умножается на площадь. Вот что это даёт для типовых размеров офиса.

  *При плотности 10–12 м² на сотрудника. Все суммы без НДС, в ценах 2025 года.   

Для офисов меньше 1 000 м² калькулятор не откалиброван: на малых площадях доля проектирования, управления и инженерных узлов выше, и метр отделки обычно обходится дороже. Ориентир для помещения 100–150 м² — 13–30 млн руб. при базовом или среднем уровне.

Компания на 100 человек тратит на ремонт около 200 млн руб., компания на 600 человек — 1,3 млрд руб. Первой проще арендовать готовый офис, второй выгоднее построить свой.

Считаем отделку блока ЗПИФ АВИУМ на калькуляторе

Мы ввели площадь блока фонда в калькулятор costguide.ru: 6 521 м², пять смежных этажей по ~1 300 м². Блок попадает в диапазон 1 000–10 000 м², для которого калькулятор откалиброван. Итог: от 0,84 до 2,40 млрд руб. без НДС в ценах 2025 года.

Как читать цифры.

• Это ориентир для бюджета на раннем этапе, точную стоимость даст смета по проекту.
• Цены 2025 года без НДС. С НДС 22% средний уровень обойдётся примерно в 1,6 млрд руб.
• Работы начнутся в сентябре 2028 года. CMWP оценила рост стоимости отделки в 2025 году почти в 20% и прогнозирует ещё 11–23% в 2026 году. Если затраты будут расти на 15% в 2026 году и на 8% в 2027–2028 годах (наше допущение), средний уровень к началу работ подорожает до ~1,76 млрд руб. без НДС.
• Управление проектом в калькуляторе посчитано по ставке для 3 000 м². На 6 500 м² реальная стоимость этого стрима в пересчёте на метр будет ниже, но на итог это почти не влияет: стрим занимает около 1% бюджета.
• При плотности 10–12 м² на сотрудника блок вмещает 550–650 рабочих мест. Отделка среднего уровня обходится примерно в 2,0–2,4 млн руб. на одно рабочее место.

Бюджет отделки блока ЗПИФ АВИУМ по трём уровням. Расчёт ЗПИФ АВИУМ по калькулятору costguide.ru.   

Отделка сопоставима с арендой

Если распределить затраты на 7 лет договора, средний уровень добавляет к ставке аренды ~28,8 тыс. руб. за м² в год, или 59% базовой ставки ЗПИФ АВИУМ. Высококлассный уровень обходится дороже самой аренды. Отсюда и вес арендных каникул в переговорах: шесть месяцев без арендной платы экономят арендатору около 160 млн руб., или 12% бюджета отделки среднего уровня.

Средний уровень отделки, распределённый на 7 лет, добавляет к ставке аренды 59%, высококлассный — больше самой ставки.

Именно поэтому крупный арендатор выбирает долгий договор. Чем дольше он остаётся в офисе, тем меньше годовая цена ремонта и тем выгоднее собственный проект по сравнению с готовой, но чужой отделкой.

Сроки: каникулы короче ремонта

Гид CORE.XP и ABD architects описывает два подхода к реализации проекта.

Для офисов больше 10 000 м² второй подход занимает 16–18 месяцев. Гид рекомендует именно его: время, потраченное на проект и тендер, окупается точной сметой и меньшим числом переделок.

Арендные каникулы в модели ЗПИФ АВИУМ — около шести месяцев. Это короче любого из двух сценариев, если начинать работу с нуля после передачи ключей. Решение — начать проектирование заранее. Переговоры с арендаторами фонд планирует на первое полугодие 2028 года, ключи — в июле–августе. Если арендатор запустит концепцию и тендер параллельно с переговорами, к сентябрю 2028 года у него будет готовый проект, а шесть месяцев каникул уйдут на СМР и меблировку.

Какие офисы строят сегодня: пять тенденций

1. Возвращение в офис.Гибридный график вытесняет удалённую работу, часть компаний переходит на полностью офисный формат. Личное общение ускоряет рабочие процессы, а офис становится местом, где компания показывает свою миссию и ценности. Отсюда меньше закреплённых столов и больше пространств для встреч и командной работы.
2. Три поколения в одном пространстве.В офисах одновременно работают поколения X, Y и Z с разными привычками. Проект закладывает разные сценарии: зоны тишины для концентрации, открытые зоны для общения, места для отдыха и физической активности, пространства для наставничества.
3. Акустика как фактор продуктивности.Шум — один из главных факторов, снижающих концентрацию, но полная тишина тоже утомляет. Акустику закладывают на этапе проекта: перегородки от плиты до плиты, герметичные примыкания, звукопоглощающие материалы с сертификатами. Ошибки в узлах обходятся дорого: щели и сквозные отверстия снижают звукоизоляцию до 20 дБ.
4. Well-being.Ведущие бюро проектируют офисы по стандартам здоровой среды WELL и Fitwel: качество воздуха, естественный свет, биодинамическое освещение, озеленение, эргономичная мебель, столы с регулировкой высоты.
5. Умный офис.CORE.XP выпустила отдельный гид по «умным офисам» и называет их новым стандартом качества. Датчики присутствия, бронирование рабочих мест и переговорных, автоматика климата и света, доступ по смартфону снижают операционные расходы и дают компании данные о том, как сотрудники на самом деле используют пространство.

Все пять тенденций требуют одного: здания, которое не ограничивает планировку. Высота потолков, шаг колонн, глубина этажа и запас инженерных мощностей определяют, сможет ли арендатор реализовать нужный ему сценарий без компромиссов.

В офисах БЦ АВИУМ эти параметры заложены на этапе проектирования:

• высота потолков 3,6 м — запас под акустические потолки, открытые инженерные решения и вентиляцию;
• шаг колонн 7×7 м и глубина этажа 12 м — свобода в расстановке рабочих мест и переговорных, больше дневного света на рабочих местах;
• панорамное остекление и отсутствие угловых колонн — видовые угловые зоны можно отдать под переговорные, лаунж или кабинеты;
• приточно-вытяжная вентиляция 60 м³/ч и центральное кондиционирование;
• электрическая мощность 80 Вт/м² и мокрая точка в каждом офисе — кухни, кофе-пойнты и серверные без перепланировки инженерии.

Выводы

Размер офиса определяет стратегию отделки.

Небольшие арендаторы платят за скорость и отсутствие капзатрат, поэтому 81% блоков до 1 000 м² предлагаются с ремонтом. Крупные компании платят за контроль: им нужен офис под свои процессы, и они готовы вложить в него сотни миллионов рублей в обмен на длинный договор и арендные каникулы.

Отделка по масштабу сопоставима с арендой.

Для блока 6 521 м² бюджет составляет 0,84–2,40 млрд руб. без НДС в ценах 2025 года, а средний уровень добавляет к ставке около 59% при распределении на 7 лет. Поэтому крупный арендатор выбирает здание, в котором его вложения в интерьер будут работать весь срок договора.

Офис стал инструментом управления компанией.

Через пространство работодатель привлекает и удерживает сотрудников, ускоряет коммуникацию между командами и показывает клиентам и партнёрам, кто он такой. Хорошая отделка решает эти задачи только в здании, которое даёт ей свободу: с запасом высоты, гибкой сеткой колонн, мощной инженерией и инфраструктурой вокруг.

Что это значит для ЗПИФ АВИУМ.

Блок фонда сдаётся в Shell & Core, и это осознанный выбор: корпоративный арендатор получит пять смежных видовых этажей и сам спроектирует офис уровня штаб-квартиры. Фонд при этом не тратит капитал на ремонт, который пришлось бы переделывать, и рассчитывает на длинный договор с индексацией ставки. Ориентир по нашему расчёту — около 1,3 млрд руб. без НДС на отделку среднего уровня и до 2,4 млрд руб. на высококлассную.

Почему это важно пайщикам.

Отделка, которую арендатор оплатил сам, привязывает его к зданию. Компания, вложившая в офис 1,3 млрд руб., при переезде теряет эти деньги и заново тратит такой же бюджет и 8–10 месяцев на новый проект. Это сильный стимул продлевать договор и оставаться в здании дольше. Для фонда это означает меньший риск вакансии, нулевые капзатраты на ремонт и арендный поток, защищённый вложениями самого арендатора.

Чем больше арендатор вложил в интерьер, тем дороже ему обходится переезд и тем устойчивее арендный доход собственника.

Качество рабочей среды не заканчивается дверью офиса. О лобби, благоустройстве территории и инфраструктуре внутри комплекса мы писали в статье «БЦ АВИУМ: как создаётся современный бизнес-центр», а о том, что находится в 10 минутах от здания, — в разборе локации.

Материал подготовлен в информационных целях и отражает субъективное мнение автора. Он не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Расчёты стоимости отделки ориентировочные, основаны на открытых данных CORE.XP и ABD architects за 2025 год и не являются офертой.

В Telegram-канале ЗПИФ АВИУМ мы продолжаем разбирать рынок коммерческой недвижимости, инвестиционные стратегии и устройство современных ЗПИФ недвижимости, публикуем аналитику, обзоры проектов и комментарии экспертов рынка.