Как сдавать крупный офис: три стратегии для одного актива

Один крупный офисный блок можно сдавать целиком, по этажам или небольшими лотами. От выбранной стратегии зависят круг потенциальных арендаторов, срок экспозиции и устойчивость арендного потока. Разбираемся, как размер помещения влияет на экономику офисного актива.

Крупный офисный блок можно воспринимать как готовый продукт: есть площадь, есть класс здания, есть адрес — остается только найти арендатора. На практике все сложнее.

Один и тот же актив может быть интересен совершенно разным компаниям в зависимости от того, какую площадь им предложить. Крупной корпорации может понадобиться несколько тысяч квадратных метров единым блоком. Другой компании достаточно одного этажа. Третья будет искать офис площадью несколько сотен квадратных метров. Для собственника это означает, что стратегия аренды начинается не с поиска арендатора. Она начинается с вопроса: каким лотом выводить объект на рынок? И от ответа на него зависят не только скорость заполнения помещений, но и концентрация арендного риска, операционная нагрузка и потенциальная устойчивость денежного потока.

Рынок становится более дробным

В первом полугодии 2026 года в Москве было реализовано 475 сделок аренды офисов. Это на 39% меньше, чем годом ранее. При этом средний размер сделки вырос на 25% — до 721 кв. м. На первый взгляд, эти показатели могут показаться противоречивыми: сделок стало меньше, но средняя площадь выросла. На самом деле они показывают, что рынок нельзя описать одной «средней» сделкой. В нем одновременно существуют разные группы арендаторов и разные форматы спроса.

Еще показательнее структура свободного предложения. На конец первого полугодия 2026 года на рынке было доступно 1 404 офисных блока для аренды и/или покупки — на 14% больше, чем кварталом ранее. При этом 60% всех доступных блоков сосредоточено в трех крупных зонах Москвы: ЦДР–ТТК без Москва-Сити и Ленинградского делового района, за МКАД и в южной и юго-западной части зоны ТТК–МКАД.

Главный вывод здесь не в том, что свободных помещений стало больше. Важно другое: рынок предлагает большое количество разных по размеру лотов, и их ликвидность зависит от того, насколько конкретный формат соответствует спросу. Маленьких сделок больше — но это не значит, что крупные блоки не нужны

Посмотрим на структуру арендных сделок. В первом полугодии 2026 года больше всего сделок пришлось на небольшие офисы. При этом количество сделок снизилось практически во всех диапазонах площади. Сильнее всего сократилось число сделок с офисами до 100 кв. м — на 64% год к году. В диапазоне 101–300 кв. м снижение составило 33%, 301–500 кв. м — 39%, 501–1 000 кв. м — 30%. В сегменте 1 001–5 000 кв. м количество сделок снизилось на 15%. То есть сокращение произошло не только в одном конкретном формате — оно затронуло весь рынок.

Но есть важная деталь: при сокращении количества сделок средний размер арендной сделки вырос до 721 кв. м. Это значит, что крупные форматы не исчезают из спроса. Напротив, рынок продолжает поглощать достаточно большие площади, просто число таких сделок значительно меньше, чем сделок с небольшими офисами. Именно поэтому собственнику крупного блока не стоит автоматически делать вывод: «Чем меньше помещение, тем легче его сдать».

Небольшой лот действительно может иметь более широкий круг потенциальных арендаторов. Но его преимущество нужно сопоставлять с дополнительными затратами на разделение, управление и последующую эксплуатацию.

Что происходит, если сдать весь блок одному арендатору

Представим офис площадью несколько тысяч квадратных метров. Первый сценарий — найти одного крупного арендатора. Это наиболее простой вариант с точки зрения управления. Один договор, один арендатор, единая планировка и единый арендный поток. Если такой арендатор найден, собственник получает относительно предсказуемую модель управления. Не нужно постоянно искать новых клиентов для отдельных помещений, согласовывать разные условия и управлять множеством договоров. Но есть цена этой простоты. Чем больше помещение, тем меньше компаний соответствует ему по потребности в площади. Если потенциальному арендатору требуется 700–1 000 кв. м. — блок на несколько тысяч квадратных метров автоматически становится для него избыточным. Поэтому крупный единый блок может дольше находиться в экспозиции. Кроме того, возникает риск концентрации: уход одного арендатора означает потерю дохода сразу со всей площади.

Поэтажная стратегия: компромисс между размером и диверсификацией

Второй вариант — разделить крупный объект по этажам. Для офисного рынка это особенно интересный формат. В составе ЗПИФ АВИУМ находится единый блок из пяти смежных этажей общей площадью 6 521 кв. м. При поэтажной сдаче каждый этаж представляет собой самостоятельный лот площадью около 1 300 кв. м. Такой формат заметно расширяет круг потенциальных арендаторов по сравнению с единым блоком.

По данным CORE.XP: в 2021–2026 годах корпоративные покупатели в среднем приобретали офисы площадью 1 100 кв. м.

То есть один целый этаж уже находится значительно ближе к типичному запросу крупного корпоративного пользователя, чем единый блок площадью более 6 500 кв. м. При этом количество арендаторов остается относительно небольшим. Для собственника это может быть наиболее сбалансированным вариантом: достаточно крупный офис для корпоративного арендатора, но без полной зависимости от одного клиента.

Небольшие блоки: максимальная ширина спроса

Третий сценарий — разделить помещение еще сильнее. В случае ЗПИФ АВИУМ это означает формирование блоков площадью от 100 — 300 кв.м. Потенциальная аудитория в этом случае становится шире: такой формат подходит компаниям, которым не требуется целый этаж, но нужен полноценный офис для достаточно большой команды. Кроме того, собственник снижает зависимость от одного арендатора.

Если освобождается один блок, вакантной оказывается только его часть. Но диверсификация имеет свою цену. Вместо одного или нескольких крупных договоров собственник получает большее количество арендаторов. Это означает больше переговоров, показов, договоров, индивидуальных требований к помещениям и потенциальных расходов на адаптацию. Поэтому максимальное дробление не является автоматически оптимальным решением.

Три стратегии — один актив

Именно поэтому возможность менять размер лота может быть самостоятельным преимуществом офисного актива. В случае ЗПИФ АВИУМ планировочное решение позволяет реализовать три сценария:

• 6 521 кв. м — 5 этажей для одного крупного арендатора;
• блоки по 1 300 кв. м — сдача поэтажно
• блоки от 100 кв.м — блоки малого формата

При этом важно, что речь идет не о трех разных объектах. Планировочное решение позволяет адаптировать один и тот же актив под разные сценарии спроса. Именно эта гибкость становится особенно важной на рынке, где одновременно присутствуют арендаторы разных масштабов.

Как выбрать оптимальный сценарий

На практике решение о размере лота нельзя принимать только на основании средней площади арендной сделки. Собственнику необходимо учитывать как минимум пять факторов.

1. Объем потенциального спроса. Сколько компаний реально ищут помещения такого размера в конкретной локации?
2. Скорость заполнения. Насколько быстро можно найти арендатора/ов и сколько времени помещение потенциально может оставаться вакантным?
3. Концентрация дохода. Как изменится риск для собственника, если один арендатор покинет объект?
4. Стоимость управления. Насколько увеличатся операционные расходы при переходе от одного крупного арендатора к нескольким небольшим?
5. Возможность адаптации помещения. Позволяет ли планировка разделить площадь без значительных дополнительных затрат?

В результате оптимальный вариант определяется не только максимальной ставкой аренды. Задача собственника — найти баланс между доходностью, скоростью заполнения, концентрацией риска и стоимостью управления.

Что это означает для инвестиционного актива

Для инвестора эта логика важна не меньше, чем для самого собственника. Доход от офисной недвижимости формируется не только характеристиками здания и уровнем арендной ставки. На него влияет способность объекта находить своего арендатора и поддерживать заполненность. И здесь размер блока становится частью инвестиционной характеристики актива.

Большой единый блок может быть привлекательным для крупного корпоративного пользователя, но иметь более узкий рынок потенциальных арендаторов. Небольшие блоки дают более широкий спрос и позволяют диверсифицировать арендный поток, но требуют более сложного управления. Поэтажная модель занимает промежуточное положение. Поэтому гибкий офисный актив, который можно адаптировать под разные сценарии спроса, получает дополнительное преимущество: он может менять способ взаимодействия с рынком без смены самого объекта.

Как эта модель заложена в стратегию ЗПИФ АВИУМ

Для ЗПИФ АВИУМ базовый сценарий предполагает передачу помещений в состоянии Shell & Core и последующую долгосрочную аренду. В стратегии предусмотрена возможность использовать разные форматы сдачи — от единого блока до небольших помещений. Это позволяет рассматривать арендную стратегию не как заранее зафиксированное решение, а как инструмент управления активом в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Сегодня рынок офисной недвижимости уже показывает, что разные форматы могут находиться в совершенно разном балансе спроса и предложения. Потенциально большой объем нового строительства в небольших форматах может в будущем увеличить предложение таких помещений, повысить вакансию и создать давление на запрашиваемые ставки аренды.

В среднем и крупном форматах ситуация может быть противоположной: дефицит качественных площадей ограничивает выбор арендаторов и поддерживает более сильную переговорную позицию собственников.

Для ЗПИФ АВИУМ это означает, что оптимальная стратегия аренды не обязательно должна определяться сегодня. К моменту ввода бизнес-центра в эксплуатацию структура спроса и предложения может измениться, и именно тогда будет понятно, какой формат сдачи позволит эффективнее работать с активом. Поэтому фонд предусматривает возможность выбора между несколькими сценариями в зависимости от актуальной ситуации на рынке. Партнером по сдаче площадей в аренду выступает CORE.XP: компания будет оценивать спрос, доступное предложение и условия рынка на момент заключения договоров и выбирать оптимальную стратегию работы с площадями фонда. Такой подход позволяет не подстраивать рынок под заранее заданную модель, а, наоборот, адаптировать стратегию аренды к рынку в момент, когда актив выходит на арендную стадию.

Дорожная карта арендной стадии

• 1П 2028 → переговоры с арендаторами Формирование пула потенциальных арендаторов и предварительные договоренности.
• 3 кв. 2028 → ввод бизнес-центра Ожидаемая передача ключей — в июле–августе 2028 года.
• Сентябрь 2028 → договор аренды и начало отделки Арендатор получает возможность адаптировать помещение под свои задачи.
• Сентябрь 2028 – февраль 2029 → арендные каникулы Около шести месяцев на отделку помещения.
• С марта 2029 → арендный поток Начинается поступление арендного дохода и его ежемесячные выплаты пайщикам. Базовая модель фонда предусматривает долгосрочный договор аренды с ежегодной индексацией ставки.

При этом приведенные сроки и финансовые показатели относятся к текущей модели фонда и могут уточняться по мере реализации проекта и заключения фактических договоров аренды.

Офисный рынок Москвы показывает важную закономерность: количество сделок и размер сделки — не одно и то же. В первом полугодии 2026 года количество арендных сделок сократилось, но средний размер сделки вырос. Одновременно рынок располагает большим количеством свободных блоков разного размера. Для собственника крупного офисного актива это означает, что вопрос аренды нельзя сводить к поиску «среднего арендатора». Нужно понимать, какой формат площади соответствует конкретному сегменту спроса и какой баланс между диверсификацией и операционной сложностью оптимален для собственника.

Поэтому три сценария — единый блок, поэтажная сдача и небольшие лоты — нельзя рассматривать как универсальный рейтинг от лучшего к худшему. Это три разных инструмента управления одним активом. И чем больше возможностей у объекта адаптироваться к структуре спроса, тем больше вариантов у собственника сохранить заполняемость и устойчивость арендного потока в меняющемся рынке.

Источники:

• CORE.XP, аналитика рынка офисной недвижимости Москвы за 1П 2026 года;
• Инвестиционный меморандум ЗПИФ АВИУМ.

В Telegram-канале ЗПИФ АВИУМ мы продолжаем разбирать рынок коммерческой недвижимости, инвестиционные стратегии, устройство современных ЗПИФ недвижимости, публикуем аналитические исследования, обзоры проектов и комментарии экспертов рынка.