А может ну их, эти стройки?

🍫Банки получают шоколадные условия от кредитования государства, зачем кредитовать застройщиков жилья, которые еле-еле продают свой товар?

📈 Минфин РФ сейчас обеспечивает 15,6-15,9% годовых доходности по длинным государственным долговым бумагам (ОФЗ) при ключе в 14%. Самые главные покупатели ОФЗ — это банки. Премия банка к ключу почти 2%. При этом покупка ОФЗ не требует начисления резервов, не давит на капитал и засчитывается в норматив ликвидности, принимается в РЕПО у самого ЦБ и обладает мгновенной ликвидностью.

🔌 До конца года Минфин планирует занять ₽6 трлн, и не факт, что на этом ограничится. А что будет в 2027, 2028 и далее — никто и не знает.

💵 Теперь стройка жилых домов. Бридж-кредит на покупку земли стоит застройщику ключ +5% и выше — 19-25% годовых. За непокрытую эскроу часть ПФ застройщик платит ключ +3-5%, сейчас это 17-19%. Покрытая часть ПФ стоит застройщикам 1-4%.

💰И конечно, банк кредитует застройщиков ради того, чтобы как можно быстрее получить кучу денег на эскроу-счета, чтобы крутить-вертеть этими средствами, а заодно ещё стричь с застройщиков 1-4%. То есть логика банка такая: дадим этому застройщику ПФ, рискнем, но потом получим деньги от продаж и заживём.

🫰Схема держалась на хороших продажах. Но сейчас их нет. Покрытие долга застройщиков средствами эскроу упало с 71% до 65% за год. На проектах с покрытием ниже 30% висит уже 26% всей задолженности по ПФ. Продажи застройщиков идут плохо — даже у ПИК денежные поступления от продаж с учётом эскроу упали на 41,5% по отношению к 1п2025 — до ₽153,3 млрд. У ПИК!!!

🫣При этом выдача ПФ и уж тем более бриджей чревата для банка не только риском невозврата тела, но и необходимостью начисления резервов, давлением на капитал и норматив его достаточности. В норматив ликвидности такой кредит не идёт (у такого долга ликвидности нет), в РЕПО у ЦБ его не заложишь.

🪆А ещё кредитование застройщиков создаёт кучу рабочих мест в банке: кредитный анализ, проверка смет, стройконтроль, согласование бумажек застройщика… Просто орава людей с миллиардным ФОТ, плохо заменяемая ИИ.

⚖️ Итого на весах у банка: потенциально проблемный, сложный и ресурсоемкий кредит застройщику или покупка ОФЗ.

Вот будь вы на месте банка, вы бы что выбрали?

👍 Кредит застройщику

🔥 ОФЗ

👀 Не хочу быть на том месте...