Тысячи инвесторов, поверивших сказкам сочинских риелтеров останутся без прибыли...

Мечтаете о безбедной жизни? Так, чтобы на заслуженном отдыхе не ждать смс от банка о зачислении пенсии, а ездить по курортам и ужинать в дорогих ресторанах?

Всё, что нужно для этого — просто обеспечить себе стабильный пассивный доход… По крайней мере именно так говорят «успешные» блогеры 🤦‍♂️.

И вот, насмотревшись обзоров про курортную недвижимость от бесчисленного количества риелтеров на Ютуб и в Инстаграм… Вы решаетесь инвестировать в недвижимость, чтобы обеспечить себе пассивный доход… и начинаете общаться со специалистами...

Но самая главная проблема… это то, что риелторы тоже мечтают о безбедной жизни… а самый опасный человек рядом с Инвестором… это голодный как волк риелтор...

Поэтому, путь каждого инвестора потенциально пролегает по 3 дорогам:

1️⃣… Вы попадёте в руки порядочного специалиста, который логически и математически покажет, что стоит покупать, а куда лучше не инвестировать....
2️⃣… Вы попадёте в «лапы настоящего мерзавца»… для которого важна лишь собственная прибыль… и он готов продать Вам что угодно, а потом благополучно о Вас забыть…
3️⃣… Вы начнёте общаться с дилентантом, который понятия не имеет о таких понятиях как ROI, Cash flow, рентабельность инвестиций...

Велики ли шансы на удачное вложение, если Ваш риелтор мерзавец или дилетант? Не думаю...

ПОЭТОМУ, В ЭТОЙ СТАТЬЕ ВЫ УВИДИТЕ ДЕТАЛЬНЫЙ РАЗБОР о ТОМ, КАК ВЫБРАТЬ ЛУЧШУЮ ИНВЕСТИЦИЮ ДЛЯ ПАССИВНОГО ДОХОДА.
Для того, чтобы информация воспринималась легче, поставлю себя на Ваше место и повествование продолжу от первого лица… 👇
… Мне уже далеко за 40… Я долго вёл бизнес, купил квартиру себе и своим детям… но, с каждым годом доходы становятся всё меньше, расходы растут, налоги все больше и больше…
Последние 3 года деньги хранил на депозитах и существенно увеличил свой капитал… но снижение ставки по депозитам пришло… и вот теперь у меня возник вопрос: а куда же вложить имеющиеся 22 млн рублей?



КУПИТЬ КВАРТИРУ И СДАВАТЬ ЕЁ В АРЕНДУ:
Конечно, на 22 миллиона можно купить евродвушку, сделать там ремонт и сдавать ее в аренду… ещё и на «электричку» останется...
Но, давайте копнем глубже 👇…


Супруга часто называет меня занудой и душнилой… да я такой 😁… поэтому дальше поговорим на языке цифр:

Покупаем новостройку в Сочи (от 15,3 млн), делаем в квартире ремонт (~2 млн) = 17,3 млн…
Далее, сдаём квартиру в долгосрок (65 т.р в месяц).

Расчитаем рентабельность подобной инвестиции:
780 тр (годовой доход при условии отсутствия простоев) / 17,3 млн (сумма инвестиций) × 100 = 4,5% годовых…

👆 Замените «Сочи» на Москву, Екатеринбург, СпБ или Тверь… результат не изменится: рентабельность от сдачи в аренду квартир всегда будет в диапазоне 3-6% годовых...

👆 К тому же, пройдёт 3-4 года… мебель и техника устареет/сломается… и нужно будет её менять, а так же делать косметический ремонт… Всё это потребует дополнительных затрат ~ 600 тр… и в итоге фактическая рентабельность сократится до реальных 3,3% годовых.

Не знаю как Вас, но меня такие цифры совсем не устраивают...

👆 Но «мерзавцы» и дилетанты подобную инвестицию обязательно предложат… ведь это намного проще, чем следующие варианты 👇...

КУПИТЬ ГОТОВЫЙ АПАРТАМЕНТ И ПЕРЕДАТЬ ЕГО ДЛЯ АРЕНДЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ …
👆 Подобное вложение одно из самых прибыльных… так по крайней мере говорят риелторы… Давайте проверим 👇:


Стоимость апартамента 27 млн.
Стоимость размещения в июле 19 т.р.
Загрузка июля 90%
Выручка за июль: 28 × 19 тр = 532 т.р.
Июль генерирует 19% годовой выручки.

С помощью этих 👆 цифр мы легко выясним какая годовая валовая выручка с 1 номера в этом апартаментном комплексе: 532 000 / 0,19 = 2,8 млн руб.

После оплаты вознаграждения Управляющей компании (~30%), вычета расходов на коммунальные платежи, замену оборудования, услуги агрегаторов (Островок, Яндекс.Путешествия и др), оплаты страхования и налогов (в сумме ещё 20%)… чистыми на руки выйдет 1,4 млн руб.

Рентабельность составит: 1,4 млн (годовой доход) / 27,2 млн (стоимость инвестиций) × 100 = 5,1% годовых.
🤷‍♂️ Почему же такая маленькая доходность?
Все просто. Это плата инвесторам за отсутствие рисков и за то что доход они начинают получать сразу после сделки. Ведь объект готов.
Нет рисков = нет прибыли

КУПИТЬ ГОСТИНИЧНЫЙ НОМЕР НА ЭТАПЕ СТРОЙКИ...



Расчитаем рентабельность инвестиции по той же схеме, которую мы применяли для апартамента в готовом объекте.

Стоимость апартамента 22 млн.
Стоимость размещения в июле ~ 68 т.р.
Загрузка июля 90%
Выручка за июль: 28 × 68 тр = 1,9 млн руб.
Июль генерирует 19% годовой выручки.

Валовая выручка с номера составит: 1,9 млн / 0,19 = 10 000 000 рублей.

👆 Однако, есть нюанс — цены указаны с учётом опции ультра олл-инклюзив… поэтому, от этой суммы нужно отнять 18% (питание, аниматоры, спортивные тренеры)… и дальнейший расчёт будет вестись от суммы 8 200 000 рублей.

И уже от этой 👆 цифры будет вычитаться вознаграждение отельера и расходы на коммунальные платежи, страхование и налоги (~50%).

Рентабельность составит: 4,1 млн (годовой доход) / 21,7 млн (стоимость инвестиций) × 100 = 19% годовых.

❗️ 🧐 И ещё небольшое уточнение: в этом расчёте мы сравнили потенциальную доходность строящегося нового огромного отеля, с инфраструктурой, аналогов которой в России ещё просто нет… со старым отелем с небольшой территорией…

Поэтому доходность, посчитанная выше — достаточно пессиместична.

❗️ К тому же, всю сумму на эскроу-счет вносить совершенно не обязательно: достаточно внести от 30% первоначального взноса, а остаток выплачивать с помощью беспроцентной рассрочки сроком до 2,5 лет…

А всё это время денежные средства будут работать в Вашем бизнесе или приносить доход на депозите… что дополнительно сэкономит Вам ~ 1 млн рублей…

ВЫВОД:
Всегда есть выбор:
1️⃣ Купить квартиру и иметь доходность от 3 до 5% годовых… При этом назвать это на 100% пассивным доходом нельзя — Вам все равно придётся искать арендаторов, оплачивать коммуналку, заказывать клининг, сантехников и электриков...
2️⃣ Купить готовый апартамент и иметь доходность от 5 до 9% годовых...
3️⃣ Купить гостиничный номер на этапе строительства и иметь доходность от 19% годовых...

Если Ваш бюджет на инвестиции не такой большой: а скажем 10 или 15 млн рублей… просто напишите мне и я предоставлю Вам подробный расклад по инвестициям на эти суммы.

Готов ответить на любые вопросы в мессенджерах (Макс, Телеграм, WhatsApp).

С уважением,
Литовка Роман